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1、 第一部分 市场研究篇第二部分 项目评估篇第三部分 项目定位篇第四部分 规划建议篇 目 录 2第一部分 市场研究篇 3中山房地产市场发展现状：中山房地产市场发展现状： 中山市城市总体规划注重把城镇规划与优化人居环境等结合起来，全面提升了中山的整个城市居住价值。 房地产市场反映良好，消化较快，价格也一直保持着平稳的涨幅房地产投资商在尝到甜头后信心进一步增强； 从发展区位重心来看，由于中心城区的土地资源制约，发展重心正逐步向城区边缘转移。市区中心有限的可开发土地资源均成黄金宝地。 众多大型集团公司和企业开始看好中山的发展，纷纷进驻中山发展或将总部设于中山办公，尤其青睐于中山商务商业中心区域。 土地
2、价格爆涨，楼价也一直在试探市场的承受极限。4中山房地产市场发展趋势：中山房地产市场发展趋势： 消费者购买力增强，消费形态越来越理性，总体来看后市的发展依然会很强劲。受国家宏观调控政策的逐步影响，小户型精品住宅将会对市场起到一定的引领作用 众多大品牌开始进驻中山，品牌化也将成为接下来的主流之一。 与周边城市相比较，价格的空间差距还较大，而根据现阶段地价的巨幅提升，楼价的继续上涨将是必然的。 诸多大型企业的进驻，进一步驱动中山写字楼经济的发展。部分区域商圈的集中将形成大规模CBD板块，规模效应将进一步吸引实力商企的进驻。5中山市东区概况：（一）中山市东区概况：（一）东区是中山市政治、经济、文化、信
3、息中心，市委、市政府所在地，常住人口约12万人。区内路网纵横，交通顺畅；设施完善，汇聚商流，区位优势突显。东区共有商户近8000余家，现代服务业已成为东区服务业增长的最大亮点，各项主要经济指标保持持续稳定发展。东区也是中山最活跃的板块。特别是集中在行中道、中山路、孙文路、起湾道等区域的发展强健，区域名牌楼盘众多，也激活和带动了商营、旅游、餐饮、娱乐、社区服务等相关行业同步发展。人流众多、商业繁华的浓厚氛围为东区商业带来了良好的聚合效应。区内购物、饮食、娱乐休闲设施配套齐全，地域性商业圈人气旺盛。处处商机无限，充满了生机和活力。 6东区商贸、商业分析评估东区商贸、商业分析评估：（一）：（一）根据
4、市政府2006年出台的中山市加速发展现代服务业规划纲要以及东区“十一五”规划要求，在“十一五”期间甚至更长一段时期，东区将重点发展从起湾道与中山五路交汇处到香格里拉大酒店一带区域，根据规划，东区未来将重点发展集写字楼、酒店、餐饮和娱乐于一体的商贸聚集区。片区的发展脉搏正日益加快，高档次的写字楼与商务型酒店将是东区商贸集聚区未来发展的主角。 政策利好继续推动商贸、商业的发展：7东区商贸、商业分析评估东区商贸、商业分析评估：（二）：（二）从全市区商务商业布局来看，从起湾道一线、竹苑广场商圈，到大信商圈，假日广场、兴中大厦商圈，到文化艺术中心、顺景现代办公大厦、大东裕商务中心所组成的商贸圈，再到中恳
5、商务商业圈、怡华商业中心、吉之岛商圈，而在孙文东路原汽车大修厂约30亩的土地上，计划以甲级写字楼为标准来打造一个高级商务区。如果在兴中道中段一旦有大型的商圈一启动，商务商业圈将形成一个大的密集商圈板块。 局部区域商圈短期将崛起，大商圈板块化将成必然 ：8东区商贸、商业分析评估东区商贸、商业分析评估：（三）：（三）作为我市政治、经济、文化、信息的中心。市级政府机关集中，政治透明度高；产业方面都彰显出相当的实力，并聚集了一批较高层次的居民；在文化发展方面，文化休闲场所多样；在信息方面，集中了当地主流媒体和省、国家媒体的分支机构。随着会展中心的建成，信息流通将如虎添翼。东区是真正的以商务客为主，集聚
6、的是一批在此处长期生活、办公的人们；该商务集聚区自规划出台到雏形初现，保守估计需时23年。广珠轻轨通车与港澳珠大桥的建成后，更将对本地商务业的发展起着积极的推动作用。巨大发展潜力优势保障：9东区商贸、商业分析评估东区商贸、商业分析评估：（四）：（四）作为一个二线城市，以中山经济的发展态势和投资环境的不断完善，吸引某些公司的地区办事处落户是有可能的。中山整个城市的发展重心逐渐向东偏移，新商务集聚区必然会分流其他商圈的人流。就拿同处于东区的怡华商业圈来说，目前有发展较成熟的写字楼经济和餐饮业，支撑该商圈发展的一大力量源于写字楼的白领阶层。随着未来该商务集聚区的扩建建成及其周边商业配套的成熟，不排除
7、部分企业放弃其他商圈而走向新商务区的可能。商务集聚区持续、健康发展，还需要发挥企业投资、媒体宣传、政府引导的协力作用，共同推广中山的城市品牌。以规模化、结合城市品牌运营大板快商圈是趋势：10东区主要商贸、商业圈东区主要商贸、商业圈：万佳商业圈万佳商业圈11东区主要商贸、商业圈东区主要商贸、商业圈：怡华商业中心包括怡华大厦、怡华文化广场等。中心商业、金融机构林立，文化气氛、商业气氛非常浓厚，是一个集购物、餐饮、娱乐、消闲、营商于一体综合性商业中心。怡华大厦为现代化的大型商业大厦，总面积45000。大厦商业部分面积7000多，为中山市规模最大的百货商场之一益华百货商场，餐饮部分有京华美食街、京华酒
8、楼餐厅、京华酒店麒麟阁中餐厅，游乐场所有益华世宇欢乐城，其余为高级商务写字楼，分出租层和怡华集团自用办公楼。怡华文化广场由大型停车场、花园、酒吧、茶庄、日式食膳料理、花园泳池、韩国餐厅，名店一条街、益华四海电器城、怡华乐家超市和京华影院等；怡华大厦南面，为正在兴建的世纪广场项目之一“高级公寓楼世纪豪庭”，配有车位充足的地下停车场、空中花园等。 怡华商业中心：12假日广场占地面积约33亩，总建筑面积55000 ，由一幢主楼和两幢塔楼构成，配建停车位约600个，商务推广广场3个。是集购物、餐饮、商务办公等各项配套的商业中心。目前，该项目商业部分总计25100，首层12000 荟萃了KFC、麦当劳、
9、味千拉面等餐饮及Watsons、odbo、Esprit、illy等各类购物知名品牌专门店；二层全层共10000 为百佳超级购物广场；三层约3100为大型中式食府“颐东大酒楼”。写字楼部分基本全部消化，目前已进驻的知名企业有：中山市测绘工程、碧辟（中山）液化石油气、安邦财产保险、NYK船务、中山市商业企业、华光国际运输广州公司、广州中洋货运代理中山分公司、中山市骏洋国际货运等假日广场：13未来的未来的CBDCBD以谁为主导？以谁为主导？一个中心带动两翼齐飞！一个中心带动两翼齐飞！1415161718192021小结： 怡华商圈扩建以后，将在现有规模上扩充三倍左右，届时将增添世纪广场4幢28层住宅
10、建筑和两幢26层住宅和酒店建筑；另将在京华酒店现址兴建两幢50层左右的主体建筑和一幢30余层的建筑，估计将用作写字楼、酒店和公寓产品。该商圈还将设两个高星级酒店新京华酒店和世纪酒店。在保留现在益华百货的基础上，世纪广场裙楼还设置了4层商业楼和美食街。其功能将函盖购物、休闲娱乐、美食与一体的大规模高档次商业区，同时也将成为中山绝对的顶级商务中心。有竞争，但同时也是机会，由这个超规模的商业商务中心所带来的片区延展性和价值提升也是不可估量的，只要能找准定位，作为辅助性互补次中心错位经营，依然具有同等发展机遇。22可以说，是“写字楼经济”在东区撑起了服务业半边天。由于东区具有独特的地缘优势，许多公司利
11、用其区位优势形成合理的价值链分工，纷纷将总部或驻中山的办事处设在东区。区内高规格的写字楼相对比较集中，吸引了大批企业及大型公司总部或办事处汇集。不少房地产发展商也看好东区投资写字楼项目，其中包括东方商贸大厦、大东裕商务中心、顺景现代办公大厦等，均是以纯商务写字楼作为最大特点，可见写字楼经济在东区的发展潜力巨大，也是未来全区招商引资的主要方向。“写字楼经济”繁荣，服务业比重大，使东区经济形成了自己的特色。随着城市化进程的推进，其功能经济、错位发展的潜力巨大。东区写字楼经济概况东区写字楼经济概况：23东区主要写字楼产品分析：（一） 项目中银大厦怡华大厦假日广场兴中大厦中恳大厦单间面积200以下34
12、.6447.97 130290110.59247.45 301380租售情况现出租率100%现出租率90%已出售近90%已出售近43%约50%售价只租不售只租不售￥48005500元￥28804130元4500元/租金/27元20元4055元2055元 发展商只售不租45元/管理费/月15元10元3.5元2元租金含管理费用用电费/5元另计另计另计冷气费/28元22元不配备 室内冷气系统设施费/13元13元租金费用合计：88元/65元/最高58.5元/3055元/45元/24东区主要写字楼产品分析：（二） 早期开发的中银大厦、益华大厦等高档的写字楼，所针对的目标客户基本中山本地的大中型企业总部，
13、出租率较高。但后期城区某些高档写字楼最初租赁需求不足。但从2006年下半年开始，市场需求量开始回升，目前这些物业基本能被市场较好消化。从销售上看，由2005年单价在3000-4500元/之间到今年50006500元左右的价格显示了较好的势头，而销售率和租赁率的提高也较大程度强化了这一趋势，再则也体现了纯粹写字楼比商住混合写字楼市场接受程度高。25东区主要写字楼产品客户分析：（三） 购买自用人士：实力型的企业注重公司形象，拥有雄厚资金实力，常考虑购买甲级写字楼。长期支付较高租金的企业：在权衡租金及供款的关系后，考虑购买力素质较好写字楼自用。目标明确的投资客户：希望获得高回报的投资型客户，关心写字
14、楼地段、软硬件、总价、投资回报率、管理公司的服务水平。写字楼的买家基本可分为三类：26写字楼销售市场中以甲级写字楼的销售情况最好，乙级档次的纯写字楼销售情况畅顺，住宅改写字楼或者商住混合写字楼销售不甚理想。0607年写字楼市场供应量较大，上市写字楼项目基本定位在甲级水平，尤其是未来益华广场项目的扩充将对区域乃至整个中山写字楼市场的竞争产生巨大影响。本项目区位及交通位置开发写字楼有利条件，建议本项目写字楼产品可定位在甲级档次，但务必严格控制供应量，避免市场未来直接竞争，并可分散项目的销售风险。写字楼市场分析评估：27东区住宅项目概况东区住宅项目概况：东区房地产开发向来就是中山的领跑者，区域房地产
15、开发规模同比其他区域的项目开发不仅要大，档次也要高，产品类型基本以小高层为主；区域内的住宅房型基本以三房及四房的大户型产品为主，面积主力集中在100-130及130-140之间，并配有一定量的复式单位；区域内的客户群体主要以市区的客户群体为主，其次是各镇区富有阶层及部分厂企高级白领；区内周边生活配套十分完善，也是近年最具发展热力的区域，现阶段住宅均价约为6000元/；个别楼盘的售价甚至已经突破12000元。28东区现阶段主要在售楼盘东区现阶段主要在售楼盘：地地 址：起湾道北址：起湾道北1212号号发发 展展 商：华鸿房地产开发有限公司商：华鸿房地产开发有限公司总总 面面 积积 :230:230
16、亩亩建筑面积：建筑面积：3535万万绿绿 化化 率：率：50%50%均均 价：价：60006000元左右元左右/ /项目定位项目定位: : 高档高档主力客群主力客群: : 本地中高消费群为主本地中高消费群为主套套 数数: : 总套数总套数20002000套，其中套，其中2525栋栋/400/400多套为多套为6060左右的公寓产品左右的公寓产品配配 套：游泳池、假日广场、水云轩小学、市人大市政府、香格里拉大酒店等套：游泳池、假日广场、水云轩小学、市人大市政府、香格里拉大酒店等最新销售情况：现只剩复式单位，明年初推出单身公寓，还有部分正在打桩。最新销售情况：现只剩复式单位，明年初推出单身公寓，还有部分正在打桩。华鸿华鸿. .水云轩水云轩29地地 址：中山市孙文东路址：中山市孙文东路7878号号 发发 展展
