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1、设施管理基础知识东南大学物业管理研究所 黄安永 教授2004年12月7日 北京 中国科技论文统计结果发 布会主要内容n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展
2、趋势一、设施管理产生发展的背景n设施管理（Facilities Management，简称FM），其概念 的产生主要是物业管理理念的延伸。20世纪80年代初从传统的物业管理范围内脱离出来，并逐渐发展成为独立的新 兴行业，是一门相当新的交叉学科，综合了管理科学、建 筑科学、行为科学和工程技术的基本原理。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势二、什么是设施管理 n设施管理至今还在不断研讨之中，因
3、此就没有一个统一完 整的说法与定义。n（1）美国Becker认为设施管理：只应关心建筑、家具和 设备等“硬件”，良好的设施管理能够提高公司的竞争力。n（2）英国设施管理协会认为，设施管理可以综合多个建 筑部分用以管理其对人及地方的影响。n（3）中国香港设施管理协会认为：设施管理是一个综合 人、过程及物业的特点以达到长期策略性目标的过程。n（4）IFMA（国际设施管理协会）认为：设施管理是“一 个综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建 筑环境功能性的专业活动。”n以上不同的解释，却找出了一些共同的内容：（1）设施管理工作范围较宽（2）开展设施管理的主体机构较广泛（3）设施管理注意提高综
4、合效率，采用多种方法运作（4）设施管理是一个多学科交融的产物n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势三、设施管理的定位（与物业管理区别） n举例n某政府办公楼位于该市商业中心，为了发展地方经济，决 定招商引资，政府决定把这办公楼转让给投资商做商业物 业开发。作为设施管理负责人（或称设施管理经理），该 做哪些工作呢？案例分析n（1）关于办公大楼转让工作的基本分析与估计n（2）展开财务分析：包括所
5、涉及到政府机关新办公设施的投资成本，以及转让完成后多长时间内可能产生什么样 的效益n（3）转让行为本身对环境影响的分析，包括对当地经济发展影响的说明n（4）转让行为对本地区历史影响方面的分析案例分析n（5）公众及舆论对项目转让的看法和意见的集纳n（6）转让计划与步骤制定，转让谈判（包括招投标）的组织和进行n（7）协助涉及转让的法律文件的准备和签署n（8）转让工作的实施设施管理的基本工作n由上面举例可以看出，设施管理与物业项目存在着密切关 系，同时又与物业管理有着重要的区别。它所涉及的是比 物业管理更为广阔的一个层面。一般意义上说，设施管理 基本工作包括以下内容：n（1）标的项目设施管理战略规划
6、的制定n（2）管理机构与组织落实，要清楚管理目标是实现人员 职责和设施的有机系统组合n（3）设施管理财务预算的制定和执行n（4）物业经营策略的制定（包括物业融资及投资决策、 物业评估、物业项目购置或出租）设施管理的基本工作n（5）租赁管理、物业管理以及当物业对企业或机构不再 具有价值时及时进行合理处置（包括出售）n（6）项目生命周期的管理成本估算n（7）参与并监督项目的计划、开发、设计和建设全过程n（8）设立工作接受与调度中心n（9）设施的有效运作能源管理、废弃物的处置及回 收利用、通信线路的敷设、设备安装、安全管理、灾害善 后、项目的重置和移动等n（10）采购工作的管理和控制，包括发包项目的
7、管理与控 制设施管理的基本工作n（11）为客户提供综合服务，以具有前瞻性的眼光发掘 客户可能需要的服务并提供这种服务。n（12）对项目的管理服务质量进行有效监控，通过质量目 标进行追踪考核，强调一次成功率。在把握客户对服务的 感受的同时，建立客户档案。n（13）通过全局性信息系统来整合各项设施管理的主要职 能，重视互联网和局域网在交流信息、提供培训、实施管 理方面的作用。n这是英国一家著名顾问公司阿特金斯（WS ATKINS）在 设施管理方面进行的许多有益实践总结，给我们带来了许 多启示与展望。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管
8、理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势四、设施管理的范围nIFMA提出设施管理的范围主要包括以下8个方面：策略性年度及长期规划、财务与预算管理、公司不动产管理、室 内空间规划及空间管理、建筑及工程、新的建筑及修复、 保养及运作、保安电信及行政服务。n比较典型的是Quah给出的设施管理范围，如图1所示。图1 设施管理的范围 n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管
9、理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势五、设施管理的功能n“设施管理的主要功能事实上就是资源管理，一种在战略 和运营层次上提供支持的资源管理。”n设施管理的4个核心功能，即财务资源的管理（商业）、人力资源的管理（人）、实物资源的管理（物业）和信息 资源的管理（知识）。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势六、设施管理主要组成要素模型n设施管理主要组成要素的
10、模型，如图2所示。n在该模型中，设施经理的工作范围包括从设施提供（战略 性部分）到设施服务管理（运作部分）。设施管理包括4个组成部分：n（1）战略性设施规划、n（2）空间规划和工作场所战略、n（3）设施支持服务管理n（4）资产管理和维护。图2 设施管理的主要组成要素 n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势七、设施管理与物业管理、资产管理模式的比较n无论物业管理、设施管理还是资产管理，其管理对
11、象都是 具有明确产权的、有价值的物质实体，这些实体是由所有 者为了满足特定的目标需要而建造的。三者都含有对管理 对象进行良好维护与维修的内容，都要保证管理对象良好 的运行状态。三者内涵有重叠的地方，但三者也存在显著 的区别，主要表现在以下方面。三种管理模式的区别n（1）发展背景不同n我国物业管理肇始于住宅，长期以来住宅是物业服务企业 的主要服务对象，造成提及物业管理就是指居住区物业管 理的情况，住宅以外的物业管理无论从理论体系、政策制 度还是行业实践都十分薄弱。而设施管理来自于组织对自 身发展能力的内部审视，资产管理则是受到房地产市场变 化而被重新认识和发展的。产生背景和发展环境不同使三 者在
12、管理视角、管理地位和目标等方面存在差异。三种管理模式的区别n（2）管理定位不同n从物业管理条例关于物业管理的定义不难发现，物业 管理定位于“维修、养护、维护”这样的层次，处于被动、 从属的地位，这也导致物业管理行业始终徘徊在低端。设 施管理着眼于组织战略层次，强调设施应满足组织实现战 略目标的需求，能够主动适应组织的变化并做出相应调整 。资产管理则主要从不动产资产组合和运营方面满足所有 人对不动产投资回报的需求，也属于较高的战略层次。设 施管理、资产管理都将对物业设施设备的维修、维护作为 其管理的基本职能之一。三种管理模式的区别n（3）管理视角不同n物业管理和资产管理都具有从外部为所有者提供专
13、业化服 务的性质。我国物业管理更明确了社会化、市场化、专业 化的特征，更加凸显了物业管理作为社会化的专业服务特 性。设施管理则是从组织内部的视角审视完成组织战略目 标必要的手段，可以视为与财务管理、生产运作管理等相 提并论的内部职能。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势八、设施管理在中国发展的理论构架n根据国际设施管理协会定义的设施管理的主要内容，结合 我国国情和今后智能建筑发展状况，将设
14、施管理划分为三 个层次，分别是：n综合管理、n价值管理、n目标管理。设施管理的层次n（1）综合管理n综合管理是对所有约束类和专业化管理的集成化，目标是 使利益相关者的价值最大化的同时，还关注环境和战略变 化。设施管理的层次n（2）价值管理n价值管理的目的是确保设施管理的有效开展和价值最大化，其管理内 容见图3。其中，进度管理包括：占用资源估算、工作持续时间估计、制定进度计 划、进度控制；质量管理包括：质量标准、全面质量管理、质量控制；绩效管理包括：绩效计划、绩效实施、绩效评估、绩效反映等。风险管理包括：风险的规划、识别、分析、应对和监控；图3 价值管理的内容 设施管理的层次n（3）目标管理n这
15、个层次的设施管理综合了管理科学、建筑科学、行为科学 和工程技术等学科的基本原理。 风险管理包括：风险的规划、识别、分析、应对和监控； 财务管理包括：财务预算与规划、经济评价分析、财务监控； 空间管理包括：室内空间规划与设计布局、室内环境监控； 资产管理包括：建筑物选址、外租管理、物业管理； 建筑项目管理包括：外包管理、项目施工管理、项目改造管理、合同管理 ； 运营维护管理包括：日常运行管理、周期性维护、检修管理； 健康、安全和环境管理包括：安全防范管理、工作环境监测、突发事件应 急管理、事故防范、健康环境管理； 服务管理包括：行政服务管理、安全保卫管理等。以上三个层次是考虑到设施管理的一般功能
16、，总结出 的设施管理的初步知识体系（见图4）。图4 目标层次管理的知识层次 n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势九、设施管理在中国的发展趋势n设施管理的产生是物业经营发展的必然结果，设施管理不 但对项目管理有推动作用，更可以响应节约型社会的要求 ，充分利用能源，节约能源。中国物业发展至今虽然还没 有形成成熟的运作体系，但物业国际化发展成为设施管理 的趋势是不会改变的。设施管理发展趋势n（1）中国的城市建设正以前所未有的规模和速度蓬勃发展，很多建筑耗费巨额投资采用先进的设备设施，这都需 要我们国家重视设施管理行业的发展，使这些高级建筑建 成之后达到预计的运营结果。n（2）中国房地产业的持续蓬勃发展，全国各类场馆的迅速增加，丰富的物业类别与多元开发运营模式，无疑是设 施管理理论实践的最佳市场。设施管理
