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1、版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归海南天之华宇置业顾问有限公司所有，未经海南天之华宇置业顾问有限公司书 面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨 呈：海 南 海 岛 置 业 有 限 公 司海岛国际名城 项目营销策略报告 International City Island Project Marketing Strategy Report 本资料严格保密我们的目标是：(Our goal is to)以产品核心卖点为根本以消费者和市场为导向树立国际化品牌形象提升项目附加值促进销售海岛国际名城国际名城之区位 International city of
2、 the lot 项目坐标：本项目位于海口市中心生活区域，北 临海口市主要交通干线-南海大道与东环轻轨；南面紧邻海口市教育发展 中心-一中、景山中学、交通学校、旅游职业学校等名校；国际生活距离之美：距新建的大润发超市仅1000米；距海 南省人民医院800米；距假日海滩驱车 5分钟；距轻轨车站500米；距高尔夫 球场驱车10分钟；距美兰机场20分钟。国际名城之国际化生活标准 International city of international standard of living 以国际化标准成就国际化大社区 国际化的理念 国际化的环境规划体系 国际化的建筑设计体系 国际化的商业配套体系 国际
3、化的文化教育体系 国际化的社区交流体系 国际化的运动健康体系 国际化的休闲养生体系 国际化的服务管理体系 国际化的智能化配套体系国际名城之项目概况 International city of the Project Overview 主要经济技术指标总规划用地面 积（ m2 ）56377总建筑面积（ m2 ）176080.2建筑密度（ m2 ）18.213容积率2.5绿化率（%）60车位1200国际名城之项目SWOT分析国际名城优势（strength） 大社区规划-成就国际化生活标准 中心生活区-打造20分钟成熟生活圈 板式结构-巧夺天工之完美居住空间 近乎奢侈的园林规划体系-仿佛置身于世外桃
4、源般的人间仙境 稳重而不失张扬的建筑体系-演绎一种英伦皇家般的贵族生活 完美社区配套-九大功能区域提升社区品味与生活格调国际名城劣势（weakness） 周边环境较零乱，有部分民宅与厂区、厂房 社区大门前的金鼎路尚未修建，看房不便 离海的距离较远， 没有强有力的生态资源支撑国际名城机会（opportunity） 海南国际旅游岛建设及细则发布为不断推进的海南房地产提供了机遇与挑战 项目所在片区楼盘比较集中，客源容易聚集 海南楼市备受各界人士关注，大盘时代到来，大社区的未来升值前景更被看好 本项目高品质、国际化标准成就未来海南房地产发展趋势 随着90分钟环岛轻轨今年10月份试运行，轻轨地产概念生成
5、。 项目的高端化充分满足了本地市场中高端人群的需求国际名城威胁（threats） 国十条出台后市场成交冷淡，观望氛围浓厚，海南楼市再现有价无市 今年10月份期间海口楼盘推出量较大，届时将有大量的房源涌向市场，对销量及价位有一定的影响 项目周边直接竞争对手”锦地翰城“、”文博府“、”水云天2期“、”铂金凤凰花城“等房源充足，对本项目销售会构成一定的威胁国际名城分析结论Conclusions of the international city of 一个藏品级 复合型 优尚 生活居所生活空间：高品质 ；高私密性、高品 味的经典生活空间生活内容：集商业、居 住、休闲、娱乐、文体 、教育等为一体的多功
6、 能复合型生活社区，显 现生活的多元性、丰富 性生活体验：外享都市繁 华，内居社区的自然宁 静与丰富配套，拥有生 活的便利、休闲、时尚 气息国际名城目标客户分析 Target customers of the international city 岛内外中上富裕阶层岛内中上富裕阶层 / 居家型 为子女读书而购房的岛内外中产阶级 岛内经济发达地区企业高层管理阶层、私营企业主等 从事金融、贸易、高科技、网络、证券类人士 岛内外专业从事房地产投资者 企事业单位中高层领导（学校、医院、部队、工厂企业） 岛内各个市县的国家公务员、政府职能部门领导、银行、医院等国际名城目标客户分析 Target cust
7、omers of the international city 购房用途：一次置业或二次置业的升级换代为主 客户特征： 年龄层次：客户年龄在3555岁之间经济状况：家庭年收入50万元以上，可自由支配200万元以上资金 居住状况：一般拥有一套或二套住房，拥有投资置业经验生活状况：经常出入各种商务活动，出入能显示自己身份地位的场所与高档酒店、会所、高尔夫球俱乐部等；使用名贵高档消费品，有时间就会出去度假、旅游；关心国家大事和商务信息，有阅读新闻和经济类报刊的习惯；上网浏览资讯，紧跟时代潮流岛外中上富裕阶层 / 度假养老型该部分客源为本项目重点客源，随着国际旅游岛的开发建设，海南岛作为中国唯一的热带
8、海岛，已成为东北、西北等岛外人士休闲、度假、养老、过冬的理想之地。购房用途：休闲度假、养老过冬、投资置业为主客户特征： 年龄层次：客户年龄在4565岁之间 经济状况：家庭年收入100万元以上，可自由支配300万元以上的资金 居住状况：一般在内地都已有几套以上房产，购房经验丰富国际名城目标客户分析 Target customers of the international city 国际名城之价格策略International Cities price strategy 竞争分析策略形成价格制作价格确定目标梳理我们国际名城项目定价的目标与原则选择最优的定价方法及定价策略国家及地方政府对房地产市场
9、的中期、短期、长期策略。以“需求”为核心低开高走定价策略由参考价；项目素质定位；目标客户承受能力确定海岛国际项目的价格合成价格表定价的思路国际名城之价格策略 International Cities price strategy 我们的定价目标本着开发商尽最大可能获取最高利益为宗旨 坚持提供超值服务 定价时的眼光要看的更远 广泛收集情报，充分了解竞争对手 价格机制系统化详细价格策略请参考：-海岛国际名城价格制定与流程说明国际名城之推广策略 Promotion strategies for the international city 我们的竞争对手有哪些 ？直接竞争对手文博府锦锦地翰城水云天2
10、期水木清华华宝源花园间接竞争对手滨滨江帝景国兴兴城国瑞观观海居紫园兆南和园国际名城之推广策略 Promotion strategies for the international city 直接竞争对手分析直接竞争对手分析: :- -文文 博博 府府（项目基本技术指标）（项目基本技术指标）总占地面积44305M2总建筑面积113248M2规划户数929容积率2.5价位区间6918-8500均价7500结构类型板式绿化率40%配套设施400米跑道、游泳池、网球场、特色水景池、社区商业街户型规划127.69M2、95.38M2、38.37M2、124.24M2国际名城之推广策略 Promotion
11、 strategies for the international city 竞 争 对 手 分 析-文 博 府文博府推广概念国际名城之推广策略 Promotion strategies for the international city 竞 争 对 手 分 析-文 博 府广告主题楼盘卖点国际名城之推广策略竞 争 对 手 分 析-文 博 府优优势势1板式结结构，分摊较摊较 小（14%） ；2大型社区，配套齐齐全；3价位优势优势 ，据目 前海南楼市行情看，大部分楼盘盘的均价在10000左右，而且未必是板式结结构， 而他们们的楼盘盘均价在7500左右；4小区周边边学校较较多，方便孩子上学，人文环
12、环 境较较好。劣势势1在售的5#、7#户户型选择选择 余地较较小，除去1层层和18层层4套两房外，其余均为为120 以上的三房；2小区品质质很差，做工很粗，电电梯的质质量也很差，显显得档次很 低；3.周边边民房比较较多，景观观不是很好，现现在的交通很差，不方便；4.周边边生 活配套不完整，离商业业街较远较远 ；5.物业业用的是开发发商旗下的一个子公司：华华琨 物业业，没有任何管理经验经验 ，服务务品质质不高。去化已销销售80%（买买房的有部队队的军军官，学校的老师师，海南本地人占50%，外地人 占20%，投资资者占30%），外地客户户以山西、东东北、北京三地的人为为主，因为为 都是大户户型，投
13、资资的客户类户类 群比别别的楼盘盘要少一些。国际名城之推广策略竞 争 对 手 分 析-文 博 府虽为板式结构但 不能做到南北通透户户型结结构没有新意 线线条呆板国际名城之推广策略 Promotion strategies for the international city - -我们的思路我们的项目既不靠海，不能打出海景牌；也不能参照“文博府”和“锦地翰城”打出文化+运动牌，结合我们的SWOT分析，以及我们开发商对于社区品质的精雕细琢，我们如临其境的感受到“国际名城”营造出来的是一种“贵族般”的“生活意境”！不论是居住的空间结构-我们每一个户型的大小、每一个房间的宽窄都经过反复的讨论；还是居
14、住的环境-园林的设计我们细小到每一株树种的摆置以及每一个花坛的大小都经过认真的对比与考究，品质体现在细节。“国际名城”体现着一种“居住的乐趣”；一种 “领先的生活方式”；一种“国际化的生活标准”，加上我们适逢“海南国际旅游岛”作为国家战略性推出，以及我们的案名“国际名城”，于是“国际性城市样板生活社区”的定位跃然纸上！ 推广的统一形象包装主题：国际性城市样板生活社区海岛国际名城 -在国际旅游岛之上构筑国际领地以国际视野成就国际化生活标准国际名城之推广策略 Promotion strategies for the international city - -我们的思路国际名城之推广策略 Prom
15、otion strategies for the international city- 核心理念的剖析国际性城市样板生活社区国际性并不是一个空泛的概念，而是一种实实在在的生活享受，集结世界各国的特色与精华，达到国际性的社区标准。具体体现在以下十个方面： 国际化的理念 国际化的社区交流体系国际化的环境规划体系 国际化的运动健康体系国际化的建筑设计体系 国际化的休闲养生体系国际化的商业配套体系 国际化的服务管理体系国际化的文化教育体系 国际化的智能化配套体系国际名城之推广策略 Promotion strategies for the international city -核心理念的剖析国际化的理念： 国际名城充分满足了建筑设计的国际性、功
