白沟60亩项目---策划报告

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1、白沟项目策划报告目 录第一部分 区域市场研究及竞争形势分析第二部分 消费者研究第三部分 项目定位思路及建议第四部分 销售及推广建议第一部分 区域市场研究及竞争形势分析一、白沟区域房地产市场情况综述二、市场形势分析研究三、区域重点个案分析一、白沟区域房地产市场情况综述1、白沟未来市政规划白沟镇政府制定了一个以树立“白沟”品牌为主线、其他为辅线的“品牌 强镇”发展战略。以树立“白沟”品牌为中心，对内盘活全镇各种资源，对外 招商引资，从而带动当地工商业一体化发展。白沟城市建设按照“次中心城市”和“京南卫星城”的发展定位。 第一阶段（20092012年）全力做好从“副县级镇”到“开发区”的建设工作。另

2、外，白沟东一环、北一环和京白路二期工程等三条百米宽道路今年11月 主路实现通车。交通环境的改善，对地产业的发展起到了极大的拉动作用，也 将吸引大批投资客及外地购房者。2、房地产市场概述n 白沟2009年住宅成交量剧增。n 今年3月全国房地产市场回暖后，白沟10多个楼盘入市，全镇住宅供应在6000套以上，到目前也基本售罄，市场消化力非常好。n 白沟本地人口有限，外地经商者是购房者的主力军n 白沟房地产产品同质化现象非常严重n 市场现有产品，缺乏整体特色规划，户型缺乏新意，没有小区绿化园林概念等等问题； n 白沟商贸业发展势头强劲，对未来房地产的推动作用将体现在刚性需求增加，投资客群不断增多。小结

3、：（1） 白沟房地产市场供应量增长极快，2009年3月入市6000套住宅，到现 在为止，仅剩余200套左右，平均每月成交700套左右。市场消化能力也极 强. 目前剩余的200套户型均为大面积，160平以上难以消化，70-90平，98-120 平户型成交量最大，最受欢迎，总价格在16万26万范围内。（2）在售楼盘档次定位不高。未来市场需要中高端的项目，以满足不断升 级的消费需求。（3）随着市政规划的进一步实施落实，伴随着经济的发展和区域交通的完 善，必然会带动白沟房地产未来的长足发展。二、区域重点个案分析(一)、盛景国际1、项目基本情况地理位置富强路与北外环路交叉口东行100米 投 资 商龙安泰

4、房地产开发有限公司 发 展 商白沟人民政府 龙安泰房地产开发有限公司联合开发 物业公司自有物业 销售电话2802222；2897777 代 理 商沸点地产策划营销机构 物 业 费0.8元/平米/月 开工时间2008.06 入住时间2010.04 总占地面积约12000平方米 总建筑面积约40000平米 建筑形式框剪 建筑层数23、29 使 用 率70% 容 积 率32、销售情况起 价2100元/平 米折扣情况一次性99折均 价2400元/平 米开盘时间2009.11.14开二 批房源最高价2590元/平 米房屋总套 数513套目前销售率一期售罄；二期剩余5套销售高峰期09年4月-10月份该项目

5、价格是白沟单价最高的项目，商业配套成熟。最高价2590元/平米 。且销售速度较快，11中旬推第二批房源，目前所有房源仅剩余5套。 注：75平米的纯南向一室一厅户型销售数度最快。3、项目户型情况户型结构建筑面积套内户型点评一室两厅一卫 72.8859.86宽敞阳台；卧、客、厨均朝阳两室两厅一卫10787.74全明户型，超大采光窗三室两厅两卫143117.26户型方正；南北双阳台；双卫在售2号楼，共3个单元，总共三种户型。 此外，白沟市场对高层楼盘抗性不大。2期在售户型：户型种类套数剩余套数 一室两厅一卫 704 两室两厅一卫70售罄三室两厅两卫70仅剩顶层1套机会点分析：该项目11月14号推出第

6、二批208套，20天的时间内完成90%左右的销售， 而且做为高价、高档楼盘，真实反映了白沟房地产市场目前状态下的市场机会， 以及市场消化潜力很大。4、主力户型分析户型面积：107.65（高层） 户型类型：两室两厅一卫 层 数：6-24层 特点 a、南北双阳台，采光好，可储物。 b、餐厨一体，方便实用。 e、四明户型。 缺点： a、入户门与卫生间门相对，风水相冲。 b、入户门通往卧室通道狭长。 c、厨房空间小且狭长。户型点评：户型设计中规中矩，相对平庸。没有 太多的亮点。5、客群分析年 龄：各个年龄段 身份背景：商户 工作区域：本地 收入状况：相对高收入群体 购买项目主要原因：自住 入住率：一期

7、处于装修阶段；二期未达到装修要求； 客户来源渠道：路牌调查发现，该项目目标客户主要针对白沟经商的客群，由于位置及 交通方便，属于提高居住品质的自住性需求较多。楼下大型的商业配套 也是吸引客群的主要原因。6、项目点评（1）11月份二批房源销售火爆11月14号推出208套房源，20天的时间内完成90%左右的销售率，一方面 反映了一期楼盘的样板效应，另一方面也明确的反映出目前的市场机会，市场消 化潜力很大。（2）项目优点：1、该项目具有位置佳，口碑好；2、准现房销售，公摊小 3、整体规划相对较好，底商大型超市作为商业配套，9000平米空中花园， 较其他楼盘具备一定优势，也是其价格在市场走高的原因之一

8、。 （3）项目缺点：户室比设计失败。没有突出将主力户型 、。好在项目体量较小，未形成销售 阻力。该项目交房标准粗糙，细节处理不到位。整体品质及形象感不到位。 下图为项目9000平米空中花园（一期已经交房，但空中花园依然还是一片空场）： (二)、时代第一城1、项目介绍地理位置五一路 投 资 商北京风尚开发 物业公司保定丰嘉物业 物 业 费0.9元/ 开工时间一期2008.4、二期2009.9 入住时间一期2009.9 总占地面积80000 总建筑面积 140000 建筑形式多层砖混 建筑层数 6层、19层 使 用 率80% 绿 化 率25% 容 积 率 3.5（住宅）2、项目户型情况户型结构建筑

9、面积户型点评两室两厅一卫（高层）102景观阳台，南北通透，明厨明卫 三室两厅一卫（高层）116四明户型，功能齐全，书房位置布局牵强120南北通透，布局方正，客厅设计宽敞三室两厅两卫（高层）128南北通透，布局方正，双明卫设计两室两厅一卫（多层）112.5餐厨一体，南北通透，次卧面积过小三室两厅一卫（多层）153.8动静分区，布局紧凑，厨房面积小 三室两厅两卫（多层）151.3动静分区，布局紧凑，厨房面积小148主次卧南北不通，功能间布局紧凑，有面积浪 费，厨房面积小 三室两厅一卫（越层）155.28为120平上下两层打通，客厅处挑空三室两厅两卫（跃层）163.28为128平上下两层打通，客厅处

10、挑空六室五厅五卫（楼王）460高层塔楼平层打通，面积大，功能齐全，奢侈 户型注：此项目销售状况一般，原因在于户型偏大，户型很一般，2梯4户，部分 户型影响采光3、销售情况起 价高层1830折扣情况 99均 价高层2000开盘时间 2008.8（全部）最高价高层2208房屋总套数1000左右目前销售率多层98%，高层70%销售高峰期2009年目前该项目多层销售率98%，高层70%。 从目前的销售情况来看，多层高层同时开盘 ，多层的去化速度明显快于高层。高层产品 属塔楼结构，且未售出户型均为十层以上， 9号楼10层以上都是400平的大平层4、户型点评户型面积：151.3（多层） 户型类型：三室 层

11、 数：1-6层 优 点： a、南北通透，动静分区，布局紧凑。 b、主次卧面积舒适14-16平米，小卧室 （功能间）位于主卧与客厅之间，有效 隔离客厅对卧室的干扰。 c、客用卫生间面积合理，干湿分离，比 较实用。 d、开放式厨房，餐厨一体，方便实用。 e、明卫设计、透气性好。 缺 点： a、客厅与厨房位置较远，动线不流畅。户型面积：120（高层） 户型类型：三室 层 数：3-19层 优 点： a、塔楼中能够南北通透，格局流畅方 正。 b、入户便是6米面宽的客厅，有限的面 积却让人感觉到超大的空间尺度。 c、主次卧面积舒适、主卧室270度观景 阳台，感觉更加舒适。 d、餐厨一体，方便实用。 e、明

12、卫设计，透气性好。 缺 点： a、6米宽的客厅，对于120平米的户型 大气的同时确实有面积的浪费。 b、卫生间过于狭小，仅为4平米左右。户型面积：112（多层） 户型类型：两室 层 数：1-6层 优 点： a、南北通透、动静分区、布局 方正。 b、大开间客厅尺度，视野开阔 。 c、主次卧面积舒适、主卧室270 度观景阳台，感觉更加舒适。 d、餐厨一体，方便实用。 e、名卫设计，透气性好。 缺 点： a、入户门与厨房较近，距离客 厅有一段距离，便捷性不足。5、项目点评（1）、该项目位置相对较好，商住两用给日常生活带来极大便利性。（2）、具备一定规模，规划相对成体系。（3）、户型设计有明显的缺陷，

13、高层为塔楼，客户对塔楼接收度较低。部分户型影响采光，高层中还有400平米大跃层户型，销售速度缓慢。(三)、天晟嘉园1、项目简介地理位置白沟镇政府北行50米路西 投 资 商河北鹏达房地产开发公司 发 展 商河北鹏达房地产开发公司 物业公司自有物业 销售电话2755666/2757888 代 理 商自售 物 业 费0.7元/平米/月 开工时间2008年初 入住时间2010年下半年 总占地面积约80000平米 总建筑面积25万平米 建筑形式砖混、框剪 建筑层数7、11、19 使 用 率整体75% 绿 化 率30% 容 积 率32、项目户型情况户型结构建筑面积户型点评两室两厅一卫94明厨明卫，餐厨一体

14、，布局方正，主次卧南北 不通，主卧阳台采光好 三室两厅一卫115餐厨一体，布局方正，功能间齐全，布局紧凑113餐厨一体，布局方正，功能间齐全，布局紧凑三室两厅两卫135功能齐全，布局方正，客用卫生间位置不合理127功能齐全，布局方正，客用卫生间位置不合理156.8双卧室朝阳，餐厨一体，客厅宽敞，整体空间 狭长140.17双卧室朝阳，客厅宽敞，整体空间过于狭长3、销售情况起 价2048元/平米折扣情况一次97贷款99均 价2100元/平米开盘时间2007年底 最高价2158元/平米房屋总套数约1600套 目前销售率剩余1套180平米的大3居 销售高峰期09年4月-10月份此项目目前剩余1套180

15、平米 的大3居，其余也售罄；其中有2个楼座和整体商业规 划中，入市没有时间表4、户型点评户型面积：113（小高层） 户型类型：三室两厅一卫 层 数：1-11层 优 点： a、空间利用合理，布局紧凑，功能齐全。 b、主卧室带观景阳台，增添卧室舒适度。 c、餐厨一体，方便实用。 缺 点： a、功能间的位置不尽合理，位于餐厅厨房旁 边，动静影响。 b、餐厅、客厅之间面积浪费 c、进深大，开间小，过于狭长。5、项目点评（1）、该项目开发商口碑情况良好，质量好；客户信任度较高。 （2）、规模相对较大，项目位置好，周边配套完善。 （3）、户型设计有明显缺陷，比如进深大，开间小。 （4）、从其价格及销售情况

16、上来看，销售速度一般。产品设计及销售人员素质 都存在问题。项目外立面设计无明显风格 销售中心体现不出项目品质(四)、阳光凯旋城1、项目简介地理位置白沟富民路邮政局北行300米 投 资 商隆基泰和 发 展 商隆基泰和 物业公司自有物业 销售电话03122896966 物 业 费0.9元每平米 开工时间2008.04 入住时间2009.08 总占地面积16万平米 项目分期状况四期 工程进度1-3期竣工 建筑形式砖混、框剪 建筑层数6、10、19 使 用 率83% 周边配套小学，初中，步行5-8分钟 绿 化 率37%2、项目户型情况户型结构建筑面积户型点评一室两厅一卫69.9卧室客厅均朝阳，布局方正，动静分区两室两厅一卫102.72南北通透，餐厨一体，功能分区明显，卫生间 干湿分离三室两厅两卫124.58-144功能齐全的三居，布局方正合理，经典户型该项目三居室户型面积120 -140平米，但只有一种