物业管理安全注意义务

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1、房地产E网物业管理安全注意义 务题纲： 安全注意义务从合同法到侵权行为法 一般安全注意义务的理论 安全保障义务的法律规定 管理服务的安全注意义务范围 违反义务的“四个方面”和“两种责任类型”房地产E网 物业管理的安全注意义务也就是经营者 的安全保障义务，由于这个义务决定管 理过程中出现的人身损害需要承担责任 。房地产E网安全注意义务=安全保障义 务（法律的表述）通常表述为“安全注意义务”的原因： 物业服务主要是管理过程的安全注意 保障人身安全是物管行业忌讳 安全注意义务理论是安全保障义务法理 基础房地产E网一、安全注意义务从合同法到侵权行为 法房地产E网人身损害赔偿纠纷的法律诉讼可分 为： 违

2、约之诉 侵权之诉 房地产E网 “违约之诉”法律适用是合同法 ，违约责任是合同义务人违 反合同义务的法律后果。 “侵权之诉”法律适用是侵权行 为法侵权责任是行为人违反 一般性义务（侵害绝对权，如 财产权、人身权）的法律后果 。房地产E网2002年，提交全国人大的 中华人民共和国民法（草案 ）第八编侵权责任法表明：侵权行为法立 法程序刚刚启动房地产E网案例一 “银河宾馆案” 一女入住银河宾馆被杀，死者父母认为银河宾馆 严重失职，应当承担侵权责任， 1999年向法院起 诉，索赔133万余元。 一审判决，认定宾馆与死者之间建立的是合同关 系。宾馆未能兑现作出的“24小时的保安巡视， 确保您的人身安全”

3、的承诺，应承担违约责任， 故酌情判令被告赔偿原告人民币万元。 二审法院认为，宾馆未履行对王某的安全保护义 务，自应承担违约责任。王某之死是凶手所为。 银河宾馆的不作为仅仅是为凶手作案提供了条件 ，这种条件与王某之死没有必然的因果关系，银 河宾馆依法只对其在订立合同时应当预见到的因 违反合同可能造成的损失承担赔偿责任，银河宾 馆不负有侵权责任。房地产E网案例二 笔架山庄案 98年笔架山庄业主被害，2001年家属向法院 起诉，以物业公司侵权提出索赔139.36万元。 改为诉作为违约，索赔42.85万元 一审判决，认定根据物业合同的性质、目的 和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害 ，成为此类合同的

4、附随义务。物业公司没有 全面、认真的履行合同义务，应当承担违约 责任。承担的赔偿责任不应当超过其订立合 同时应当预见到违约的损失，违约赔偿酌情 定为10万元。房地产E网案例二 笔架山庄案 二审判决，合同的约定、法规的规定均明确 排除上诉人对住宅区业主及非业主使用人的 人身、财产安全保护、保管等义务。如果合 同当事人以合同形式明确排除或有关法律规 范已明确规定合同义务不含某项内容，则不 应当将该内容作为合同的附随义务。若视为 附随义务，该附随义务的责任比物业合同中 的主义务责任还重大，违背了合同的诚信等 价原则。撤消原判。房地产E网这两个案共同的特点：1、把安全保障义务作为合同约定义 务，追究违

5、约责任。 2、订立合同时应当预见到的因违反 合同可能造成的损失承担赔偿责任 。 3、合同义务应但当符合合同的诚信 等价原则。 4、将从“侵权之诉”改为“违约之诉” 。房地产E网最高人民法院 关于审理人身损害赔偿案 件 适用法律若干问题的解 释 （法释200320号） 从事经营活动或者其他社会活动的人负 有对相关公众在合理限度范围内的安全 保障义务【发布日期】2003-12-28【生效日期】2004-05-房地产E网 最高人民法院的司法解释 出台后，安全保障义务实际上 成为法定义务。未履行义务的 不作为，应当承担侵权责任。 人身损害赔偿从“违约之诉”转到 “侵权之诉”。房地产E网侵权责任的赔偿金

6、（第十七条 ） 医疗和误工费用，包括医疗费、误工费、护 理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、 必要的营养费。 伤残赔偿费用，包括残疾赔偿金、残疾辅助 器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理 、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理 费、后续治疗费。 死亡赔偿费用，包括抢救医疗费赔偿丧葬费 、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人 亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和 误工损失等其他合理费用。房地产E网侵权责任归责原则 过错责任原则 无过错责任原则 （过错责任推定原则） 公平原则房地产E网二、一般安全注意义务的理 论房地产E网“冤有头、债有主” 传统观 念 这句俗语简洁而直接地反映了传统权利 保

7、护观的内涵，这种观念认为:损害应由 侵害行为的实施者来承担，这是天经地 义的道理；而与损害事实发生有关的其 他人、事只不过是偶然存在的因素，没 有必要在模糊的事实关系中再去寻找是 否还存在其他的责任人。房地产E网传统的民法理论以下三种不作为行为承担侵权行为责任: 依法律规定应当作为而不作为;（违法） 依契约约定应当作为而不作为;（违约） 因先危险行为发生防范危险的作为义务而 不作为。（危险行为）房地产E网一般安全注意义务的要求：从事交易或者社会活动，肇致形成 或者持续特定危险源的，应当采取必要 安全措施，以保护他人免受损害。违反 此项一般安全注意义务要求导致损害结 果发生，虽无法律明确规定的作

8、为义务 或者合同约定的作为义务，安全注意义 务人仍应当为自己的不作为行为承担民 事责任。房地产E网一般安全注意义务要求主要的 类型: 先行为肇致危险的防范义务，如驾车撞人， 纵无过失亦应将伤者送医救治;挖掘水沟，应 为加盖或采其他必要措施。 开启或者维持某种交通或交往的危险防范义 务，如寺庙佛塔楼梯有缺陷，应为必要警告 或照明;在自家庭院举办酒会，应防范腐朽老 树压伤宾客。 因从事一定营业或职业而承担防范危险的义 务。如经营旅馆饭店，应注意清除楼梯油渍 ，维护电梯安全，照明通往停车场的道路， 防止发生危险等。房地产E网三、安全保障义务的法律规 定房地产E网消费者权益保护法 第十八条 经营者应当

9、保证其提供的商 品或者服务符合保障人身、财产安全的 要求。对可能危及人身、财产安全的商 品和服务，应当向消费者作出真实的说 明和明确的警示，并说明和标明正确使 用商品或者接受服务的方法以及防止危 害发生的方法。房地产E网关于审理人身损害赔偿案件适 用法律若干问题的解释第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或 者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未 尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受 人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任 的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施 侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务 人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的 范围内承

10、担相应的补充赔偿责任。安全保障义务 人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人 起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同 被告，但第三人不能确定的除外。房地产E网解释中只列举“住宿、餐 饮、娱乐”三个行业，但后面 一个“等”字把从事经营活动的 经营者和其他社会活动的组织 者都概括进去，成为承担义务 的主体。在无法确认侵权人或者侵权人没有能力承担赔 偿责任的情况下，旅馆、银行、列车的所有者或 者经营者尽到保护义务的，不承担责任；未尽到 保护义务的，应当承担补充赔偿责任。侵权责任法（草案）第六十五条 房地产E网对侵权损害赔偿规则体系的 完善具有重大意义房地产E网承担安全保障义务的法理依 据： 收

11、益与风险相一致的原则； 危险控制理论； 从经济学角度来看，由经营者承担安全保障 义务更加具有经济性； 从社会学角度看，根据现代公司法社会责任 理论，经营者是强势群体，应尽到安全保障 这一社会义务； 从世界立法思潮来看，让经营者承担安全保 障义务是符合世界立法思想潮流的房地产E网经营者安全保障义务的性质 ：(一)以法定义务为基础经营者的安全保障义是法律上的基本义务，只是对 经营者的最低的要求,它有一定的限度和范围。经营 者单方面承诺自己的义务高于法定义务而为相对人 默示接受者,应当认为存在相应的合同约定。 (二)以积极作为义务为原则消极不作为行为往往构成对其安全保障义务的违反 。负有积极作为义务

12、但不积极作为而致人损害者,谓 之消极加害行为。既违反法定义务又违反约定义务,出现责任竞合的 情况，受害者有选择的权利。房地产E网社会活动组织者应当注意解释还加入了“其他 社会活动”，一般把这个解释为组 织者，这种社会活动也包括先行为 这种类型，因为我们所理解的一般 社会活动注意义务是把所有这些类 型包括在内，社会活动组织者也是承 担义务的主体。房地产E网案例三 “驴友”死亡事件索 赔案 陈某在网上发帖人组织自助游，一次每人 60元的AA制活动，因为遭遇山洪暴发不幸 遇难的受害者家属，向12名自助游组织者 和同伴索赔35万元。 法院一审判决认为，发帖人陈某、死者以 及其他名“驴友”都负有不同程度

13、的责 任。判发帖人承担的责任，死者和 其他“驴友“分别承担和的责 任。旅伴必须集体 家属赔偿21万元，其中 发帖人要承担万余元赔偿。房地产E网四、管理服务的安全注意义务 范围房地产E网安全注意义务范围与物业管 理的服务内容和事项有关，一般是 共用部位、共用场 地、共用设施设备维护管理， 绿地养护，车辆停放、秩序维 护和安全防范。有些还包括会所、文体活 动设施等。房地产E网物业管理的场地设施，具有“准 公共场所”，即面向是非特定的 使用人。对安全防范标准要比 一般家居安全高。而且公共场 所的特殊侵权责任诉讼中的要 承担无过错责任。 房地产E网第十六条 下列情形，适用民法通 则第一百二十六条的规定

14、，由所有人或 者管理人承担赔偿责任，但能够证明自 己没有过错的除外：（一）道路、桥梁、隧道等人工建造 的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的；（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放 物倒塌致人损害的；（三）树木倾倒、折断或者果实坠落致 人损害的。前款第(一)项情形，因设计、施工缺 陷造成损害的，由所有人、管理人与设计 、施工者承担连带责任。房地产E网民法通则： 第一百二十五条 在公共场所、道旁或者 通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有 设置明显标志和采取安全措施造成他人损 害的，施工人应当承担民事责任。 第一百二十六条 建筑物或者其他设施以 及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人 或者管理人应当承担民事责任，但能够证 明自己没有过错的除外。房地产E网案例四 不特定人使用场所 认定为 “公共场所” 原告去某公司办事后出来，时逢被告正 在对其该层进行二次装修施工。通道地 砖下落打磨墙壁的滑石粉，没有任何的 警示标志，导致原告滑倒受伤提出赔偿 。 一审法院认为，本装修地点自己所有的 房屋，其不同于一般意义上的公共场所 、通道。原告未谨慎造成摔倒，其责任 不在于被告，驳回的诉讼请求