近年济南小型住区容积率与居住形态浅析

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1、蔡晓晗 胡梅梅 宋丽 周琳近年济南小型住区 容积率与居住形态浅析近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景近几年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是 城市的中心区。例如近年来济南市山大路周边开发的42个住区 ，平均用地面积仅为2.7公顷，其中用地规模 在2.0公顷以下的有20个，占总量的47.6%， 5.0公顷以上的只有7个，占总量的16.7%。2论题引出济南市规划局网站公示2006年以来的修建性 详细规划住区项目共46个，其中住区项目共 28个，而相对独立完整的、规划用地接近 10ha及小于10ha的小型住区16个，百分比超 过57%。3图示为济南市规划局网站公示2006年以来的修建性详细规

2、划住区项目共46个研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析论题引出42007年第6期 城市问题 城市住宅区用地规模控制研究以济南市为例 崔东旭 陈有川 孙 博 提出我国自城市建设投资主体多元化以来, 住宅区逐步趋于小型化的现象，从物 业管理的经济性、公建规模的合理性、绿地系统的功能性、绿地系统的功能性和城 市更新的整体性多方面分析住宅区用地规模控制的依据，得出“济南市住宅区用地 规模一般不宜小于10公顷”的结论。该问题引起我们的对用地规模接近小于10公顷的小型住区的关注和思考，结合课程 作业，以济南市为例，分析研究近年济南市小型住区的容积率与居住形态现状和规 律，从而得出一定结论作为当前住

3、区主要组成部分的小型住区的未来发展前景的建 议。研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析论题引出5图示为本文重点研究分析的14个小型居住区在济南市的分布情况研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析资料搜集近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景6资料搜集2006年以来济南市规划局网站公示的修建性详 细规划住区项目中的占地接近10ha及小于10ha 的主要住区规划净用地分布图。近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景7资料搜集2006年以来济 南市规划局网 站公示的修建 性详细规划住 区项目中的占 地接近10ha及 小于10ha的主 要住区容积率 分布图。由图表可见， 所列住区中

4、的 多数容积率在 2.03.0区间 内。近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景城市居住区规划设计规范中对容积率的定义为:“建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地 上拥有的各类建筑的建筑面积(万平方米/公顷)或以居住区总建筑面积(万平方米)与居住区用地(万平方 米)的比值。”本文中的容积率主要是指地上容积率，地下容积率暂不作考虑。8相关概念住区容积率居住形态居住形态可分为广义和狭义两种。 广义的居住形态指的是人类在寻求生存和发展的居住活动过程中，不断充实和丰富居住生活内涵，形成 和修正对特定环境条件下居住本质及规律的认知抽象关于定居的意识和观念，并通过建造行为将这些 观念意识及生活内

5、涵等非实体方面反映到居住空间实体当中，这一内容、过程及其结果的综合。 狭义的居住形态特指居住空间形态，简单地说就是人类的居住生活作用于空间而产生的结果，是一种空 间实体，所反映的是居住空间形状一结构一功能的三位一体及其变化。居住形态的概念的内涵非常宽泛，本文所涉及的居住形态是指狭义的住区规划形态，着重从以下几个方 面进行研究:住区用地条件、住区规划设计、住宅建筑单体设计。9近年济南小型住区容积率与居住形态浅析住区用地条件用地规模在住宅层数相同的情况下，小地块的容积率往往会高于规模较大的地块；而在容积率相同的情 况下，小地块的住宅层数往往会低于规模较大的地块。近些年来，城市住区逐步趋于小型化，特

6、别是城市的中心区。主要原因有：房地产企业数量过 多及其规避风险的本性，城市空间增长方式的转变与国家调控房地产政策的出台，都迫使开发商倾 向于选择短平快的小楼盘策略。因为不需要设置大型的公共服务设施，道路占地面积也较少，往往不考虑大块的公共绿地,所 以规模小的地块能做出较大的容积率。城市住宅区用地规模控制研究以济 南市为例文中提出济南市山大路片区的实例表明： 用地规 模小于2公顷的住宅区，基本不建设公共 空间；用地规模在2- 5公顷的住宅区，通 常依靠稍稍加大日照间距来构造公共空间 ；用地规模大于5公顷的住宅区，才可能 建设相对独立的公共空间。10近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模项目

7、名称用地面积(公顷)容积率和平路47号地块1.343.6文华园小区3.403.5鑫苑国际城市花园9.392.4盛景家园11.232.4山景舜园1.512.05泉景天沅仁园智园4.821.92鑫苑碧水尚景6.151.6用地条件重点分析案例容积率 32 容积率31.5 容积率2住区用地条件11近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模容积率如图所示，当用地面积较小（小于5 公顷）时，容积率的变化较为剧烈。 原因是过小的地块受到现状条件和周 边条件的制约影响比较大。尤其是旧 城区更新改造、安置房项目等，受到 地形限制及建成面积限制的双重制约 ，不得不想尽办法提高容积率。而一 些正常开发的小地块项目

8、，也常受到 周边条件的制约，尤其是过小的地块 必须留出足够的道路、绿化、停车用 地，而使建筑只能有有限的几棟。再 加上同时受到区位地理条件的制约， 使得过高层数的建筑并不可行，有些 地块容积率较为偏低。 而当居住区的用地面积接近于10公顷 这一数值时，住宅建筑的规模、房型 户型的种类、公共建筑的类型和所占 总建筑面积的比例、道路的结构层次 、绿地系统和公共空间的丰富多样化 才得到一定的保障，容积率也趋于稳 定。住区用地条件12近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模泉景天 沅仁园 智园盛景家 园用地面积4.8211.23地上建筑面积9.28万26.96万地上容积率1.922.4建筑密度15

9、.3%14%停车率86%100%绿化率35%35%分析可知,后者的用地面积为前者的2.3 倍，但地上建筑面积是前者的2.9倍， 住宅面积与公建面积均有所增加，公建 规模更趋于合理。建筑密度却几乎相似 甚至更低，留出了更多绿地和开放空间 。道路面积有所增加，道路和地上地下 停车系统更为丰富。物业管理的层次分 级更为详细。住区用地条件13近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地形状在不同形状和朝向的用地中，低层和多层住宅由于相互之间的日照遮挡问题而产生的容积率变化比较 小，而高层住宅，由于布局比较灵活多变，相互之间的叠加遮挡问题比较严重，对不同形状和朝向用 地的容积率产生的影响较大。因此，研究不同

10、的用地形状和用地朝向对容积率的影响，主要针对高层 住区的研究，选用高层点式住宅。当用地形状边界带有弧线时，由 于住宅建筑较为严格的朝向要求 ，弧线对建筑的排布会产生一些 限制因素，从而导致不易规划设 计出高容积率小区（指容积率大 于3）。而且由于圆形天然带有 的向心性，深刻地影响建筑的排 列方式，使得圆心中央几乎必然 是大片景观区。当用地形状基本为线性 边界时，若用地为规则 形状的缺角模式，容积 率可以提高到一定水平 ，但要视地块的朝向， 具体的形状以及周边限 制条件而定。当用地形状为较为规整 的矩形时,尤其是有一 定角度，南偏东至南偏 西35度以内，较有利于 建筑的排布，也易于规 划出较高容

11、积率的小区 。住区用地条件14近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地形状鑫苑碧水尚景(1.6） 泉景天沅仁园智园（1.92）山景舜园（2.05）鑫苑国际城市花园（2.4）盛景家园（2.4）文华园小区（3.5）和平路47号地块（3.6 ）小型住区，故名思意占 地较小，而一块小型的 地块相对集中难再分散 多较为完整的规则形状 ，少有长条形或不规整 的异形，更有利于容积 率的提高。（和平路47 号地块由于特殊的开发 模式而例外）住区用地条件15近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地朝向一般来说，当用地呈正南北向 时，住宅建筑业理所当然的呈 正南北向布置，这样住区内部 空间组织会更加方便、合理，

12、不同住户的采光通风条件也较 为均好；而当用地呈一定角度 倾斜时，住宅建筑仍采用正南 北向布置，或是与用地边界平 行。 当住区用地呈一定角度倾斜时 ，住宅建筑仍采用正南北向布 置，就会形成一些不好利用的 三角地，使住区容积率降低。 当住宅建筑与用地边界平行时 ，即住宅呈一定角度倾斜，住 区的空间利用率较高，相应也 会得到较高的容积率。住区用地条件小型住区所在地多临道路一侧或交叉口处， 济南市道路网格相对平直，用地朝向较好。16近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地朝向盛景家园（2.4）鑫苑国际城市花园（2.4）文华园小区（3.5）不同的用地朝向会对高层住宅之间的叠加遮挡起着或多或少的加剧或削弱

13、的作用。 相关研究表明，住宅建筑的适宜朝向为南偏东45度和南偏西45度之间，最好将偏转角控制在35度以 内，住宅向东或向西偏转时，接受日照射量的综合逐渐减少，住宅偏转35度左右，一天之中的日照 总量差别并不显著，而当偏转超过35度时，日照射总量会大大减少。 以上3个案例均是较为规整的用地形状且不是正南北朝向，朝向东西偏差在8度到32度之间，而且建 筑的排列均与用地边界平行，即住宅呈一定角度倾斜，住区的空间利用率较高，相应也得到较高了 容积率。住区用地条件近年济南小型住区容积率与居住形态浅析住区规划设计1990年代中后期济南逐渐开始出现小高层和高层住 宅。随着高层住宅的逐渐普及，在2000年前后

14、，出现了 一大批多层和高层住宅混合的住区。进入2000年以后，济南城市住区的规划结构呈现出 多元化的特点，不再拘泥于传统的分级构成概念， 不再强调组团和院落的概念，而出现了多种多样的 规划结构。17规划结构住区采用不同的规划结构对容积率存在一定的影响 。从经济效益上讲，“小区一组团一院落”结构和 “小区一组团”结构的道路系统以及绿地系统也通 常采用三级设置，对住区的土地形成较为粗放型的 利用，不利于节约用地，容积率较低。 随着土地资源的紧缺以及新的住区管理模式的出现 ，出于对用地集约型的考虑，传统的组团规模的限 制被突破，少了组团级的道路以及组团绿地，住区 的容积率势必提高。组团级的道路与绿地

15、被集约用 于提高土地利用效率以及创造良好的中心绿地与宅 间绿地，形成了“小区一院落”和小区“小区一建 筑”的二级规划结构。高层住区中，为在满足日照间距的情况下提高 容积率，较多采用错落的行列式布局2000年以后，随着多层住宅的不断减少 以及管理模式的改变，这种结构已经较 少出现近年济南小型住区容积率与居住形态浅析住区规划设计泉景天沅仁园智园分东西两个组团，由建筑和 环状组团道路围合形成各自的组团绿地，属小 区-组团结构。 18规划结构盛景家园小区内高层和小高层呈行列式布局，没有明显 的组团和院落感，属小区-建筑结构。10ha以下的小型住区受规模限制，难以形成完整的小区结构，多是组团大小，有的甚

16、至仅三栋建筑围合而成 。所以多采用二级结构，尤其是小区-建筑结构。且在小规模用地上追求高容积率的前提下，采用简化的规 划结构也是必要的手段之一。近年济南小型住区容积率与居住形态浅析住区规划设计住区的群体布局方式主要包括四种 (1)行列式 (2)围合式 (3)散点式 (4)混合式19群体布局方式14个小型住区的群体布局方式统计群体布局方式住区 行列式全运村M地块，泉景天沅仁园智园，永大颐和园，鲍德现代逸城一期，盛景 家园，济南保利花园，文华园小区 围合式山景舜园，海信都市阳光，北刘片区棚户区改造安置房项目散点式诚基中心混合式鑫苑碧水尚景，鑫苑碧水尚景，经八纬一棚户区改造B区一、二期项目近年济南小型住区容积率与居住形态浅析住区规划设计由统计数据得出所研究分析的小型住区中 一半采用了行列式的群体布局方式，其次 是围合式和混合式，只有一个采用了散点 式。20群体布局方式通过分析平面图和效果图发现14个小型住 区中的住宅建筑多为板式和点式高层。 为得到较高的容积率，板式建筑多采用行 列式的布局，点式高层则适于散点式布局 ，对于住区内既有板