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1、第一讲 房地产权属法律制度一、房地产法概述（一）房地产的概念 与特点n1、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等 房屋的总称。n2、 房地产与不动产、房屋、土地的关系？n 不动产=土地+地上定着物（房屋+林木等）+海域+矿产资源n 房地产=土地+土地权益（建设用地使用权）+房屋 n3、特点：固定性；非损耗性；保值增值性；价值的差异性 ；有限性。n （二）房地产的种类n1、根据权利主体分：公 有和私有n2、根据用途分：经营性 和非经营性n3、根据位置分：城市房 地产和农村房地产n4、根据流转是否受限制 分：自由流通的房地产和 限制流通的房地产n5、根据是否经登记分： 登记的房地产和非登
2、记房 地产（三）房产和地产 的关系n房地产=房产+地产=土地上 的房屋等建筑物及构筑物+土 地+土地权益n1、关系：n房屋所有权与土地所有权可 以分离；n房屋所有权与建设用地使用 权、宅基地使用权可以分离； n2、处分原则：一体处分原则n建设用地使用权处分时，附 着于该土地上的房屋一并处分 ；n房屋处分时，其占用范围内 的建设用地使用权一并处分。 n案例讨论：教材18页（四）房地产法的概 念和调整范围n1、房地产法的概念和特点n（1）概念：广义：城市和农村 ；实质意义上：法典、宪法、法 律、行政法规、地方性法规、部 门规章以及国家政策、司法解释 中有关调整房地产关系的法律规 范。 n（2）特点
3、：n参与主体的多元性：管理、开发、权 利主体、交易主体、中介n规范内容的综合性n调整范围的广泛性n调整手段的国家干预性2、房地产法的调整范围n（1）平等主体之间的 房地产关系：权属、 相邻、转让、租赁、 抵押、中介、物业n（2）非平等主体之间 的房地产关系：建设 项目管理、建设项目 规划管理、开发建设 审批、土地征收、市 场主体管理、市场秩 序管理、税费、质量 与价格管理（五）房地产法的基本原则n土地公有原则n土地所有权与使用权 分离原则n市场调节与宏观调控 相结合原则n合理利用土地与保护 耕地原则n保障房地产权利人合 法权益原则（六）房地产法的渊源n1、宪法n2、法律n3、行政法规n4、地方
4、性法规n5、行政规章n6、国家政策n7、司法解释n8、习惯二、房地产所 有权法律制度（一）房地产权利概述n1、房地产权利的概念及特点n房地产权利：是指以房地产利益为内容，直接体 现一定财产利益的民事权利。n特点：n财产权n众多权利的集合（房地产物权、债权、继承权）n客体：物及行为n2、房地产权利的分类n（1）土地权利与房屋权 利n（2）城市房地产权利与 农村房地产权利n（3）房地产物权、房地 产债权和房地产继承权n3、房地产权利的体系n见教材21页（二）土地所有权n1、土地所有权的概念与特点n概念n特点：客体的特定性；主体的限 定性；交易的禁止性；权能的分 离性。n2、内容：占有权能；使用权能
5、； 收益权能；处分权能n3、效力范围n（1）法律的限制n（2）内在的限制：“行使所有权 有利益”n4、种类：国家土地所有权；集体 土地所有权。n （三）房屋所有权n1、房屋所有权的概述n（1）概念n（2）特点：客体特定性； 主体广泛性；交易的自由性 n（3）种类：城镇与农村； 公有和非公有；生活用房、 生产用房和办公用房；单独 房屋、共有房屋和区分房屋 n（4）取得n原始取得：建造；善意取 得n继受取得：买卖、互易、 赠与；继承、接受遗赠n2、建筑物区分所有权n（1）概念和特点n概念n特点：客体的特殊性；内容 的复合性；主体的多重身份 性。 n（2）专有权 空间所 有权n在建筑物的维持、管理关
6、 系上：专有部分包括壁、柱 、地板、天花板等境界部分 表层所有粉刷之部分n在外部关系上：对第三人 （买卖、税金、保险），专 有部分应达壁、柱、地板及 天花板厚度之中心线。n（3）共有权：建筑区划内 的道路、绿地、其他公共场 所、公用设施和物业服务用 房；占用业主共有的道路或 其他场所用于停放汽车的车 位；电梯、楼梯、地基、梁 、柱、楼顶。按分共有，但 不能将自己的份额分出或者 转让。n（4）管理权：设立业主大 会，选举业主委员会；共同 决定有关重大事项；决定物 业管理事宜；遵守法律法规 及管理规约。（四）房地产共有n1、房地产共有的概念及特点n（1）房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地
7、产共同 享有权利的法律状态。n包括共同享有房地产所有权和其他权利（建设用地使用权、土地 承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等)-准共有n（2）特点：主体的多样性；客体的同一性；内容的双重性；原 因的共同性。n2、房地产按份共有n（1）概念：是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利 、分担义务的共有。 n（2）特点：nA.按份共有人的权利义务体现在一定份额之上； n份额：依照约定-根据出资额确定-视为等额享有nB.按份共有人对其应有部分享有相当于房地产权利的权利；所有权或 者他物权。按份共有人共同享有房地产所有权时，共有人有权要 求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或协议有所限制。n
8、C.按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部 n按份共有人就自己的份额比例对整个房地产享有权利、承担义务 ；权利的量的分割，而非房地产的量的分割。n（3）内部关系（对内效力）nA共有房地产的使用收益和处分（物权法97 ）n共同协商决定 nB应有部分的处分（物权法101）nC共有房地产的管理（物权法97）nD共有房地产的费用负担（物权法98）n（4）外部关系（对外效力）连带关系（法律另有规定 或第三人知道共有人不具有连带关系的除外）n（5）共有房地产的分割nA 约定不得分割的按约定 ，但有重大理由的，可以 请求分割；没有约定或约 定不明的，可以随时请求 分割；因分割对其他共有 人造成损害的应给予
9、赔偿 。nB 协商分割方式；实物分 割或价款分割nC 分割的房地产有瑕疵的 ，其他共有人应当分担损 失。n3、房地产共同共有n（1）概念和特点n概念：是指基于共同关系 ，对共有房地产不分份额 地享有权利，承担义务的 共有。n特点：不分份额（共同共 有关系存续期间）；发生 原因为共同关系的存在（ 夫妻、家庭）；平等地享 有权利和承担义务。n（2）内部关系（对内效力 ） nA 权利：对共有房地产享有 平等的占有、使用、收益和 处分的权利。各共有人的权 利及于房地产的全部，不得 对特定部分主张权利；处分 或作重大修缮的，应经全体 共有人同意。 nB 义务：对共有房地产承担 平等的义务。个共有人的义
10、务及于共有房地产的全部， 费用有约定的，按约定；没 有约定或约定不明的，共同 负担。共同共有存续期间， 不得请求分割。但有例外n（3）外部关系（对外效力 ）：连带关系（五）房地产相邻 关系n1、房地产相邻关系的概念和 特点n（1）概念：是指相互毗邻的 房地产所有权人或使用权人 之间在行使权利时，因相互 间给予便利或接受限制所发 生的权利义务关系。n（2）特点;nA 主体的多数性nB 标的物的相邻性nC 产生的法定性nD 内容的复杂性n2、相邻关系的处理原 则n（1）有利生产、方便 生活n（2）团结互助、公平 合理n（3）尊重历史和习惯n3、房地产相邻关系的 种类n（1）用水、排水n（2）通行n
11、（3）利用n（4）通风、采光、日 照n（5）环境保护n（6）损害防免n4、房地产相邻关系和地 役权关系 n（1）地役权的概念和特 点 n概念：是指为自己不动 产的便利而使用他人不 动产的权利。 n特点： nA 为需役地的便利而设 立的物权； nB 主体的广泛性； nC 内容的不确定性； nD 从属性（不得与需役 地分离） nE 不可分性n（2）地役权的设立： 书面；地役权自地役 权合同生效时设立； 登记对抗主义。n（3）地役权的效力n地役权人的权利与义 务n供役地人的权利与义 务n（4）地役权的消灭n双方协议解除；供役 地人单方解除；约定 事由出现；存续期间 届满；标的物灭失； 供役地被征收；
12、目的 是事不能。n（5）房地产相邻关系与地 役权关系n区别：nA 原因；nB 前提；nC 性质；nD 有偿性；nE 期限性；nF 登记要求； n联系 nA 地役权可弥补相邻关系的 不足；nB 地役权可排除相邻关系的 使用第二讲 房地产权属登 记法律制度一、房地产权属 登记概述房地产权属：是指房地产权利的归属，即房地产权利属 于民事主体享有的状态。房地产权利房地产权属 房地产权属登记：是指房地产登记机关对申请人提出的 有关房地产权利的事项记载于房地产登记簿，依法确认 房地产归属关系的行为。 特点：由专门的登记机关负责；实质审查；登记发证； 实行房产与地产权利主体一致的原则（地随房走，房随 地走）
13、注意：一般情况下，房地产登记簿的效力高于房 地产权属证书的效力。房地产权属登记的性质 ：民事行为+行政行为 房地产权属登记的功能 ：权利确认权利公示权属管理房地产权属登记的分类：所有权与他项权利登记终局登记与预告登记初始登记、变更登记、 更正等给予涂销登记 房地产登记机关的职责查验申请材料询问申请人如实及时登记其他但，不得要求评估， 重复登记，超出登记职责 的其他行为房地产权属登记的效力登记生效主义为原则登记对抗主义为例外土地承包经营权转让地役权设立房地产权属登记的公信力登记记载的权利人在法律 上推定其为真正的权利人；可 善意取得。二、土地权属登记种类初始土地登记土地权利设定登记土地权利转移登记土地权利变更登记注销土地登记程序土地登记申请地籍调查 权属审核公告无异议 注册登记土地登记卡土 地归户卡+土地证书 异议暂缓登记三、房屋权属证书种类总登记初始登记转移登记变更登记他项权利登记注销登记程序 受理登记申请权属审核 公告核准登记颁发房 屋权属证书
