天津商业报告

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1、 目录 ContentsPart 1 天津市城市发展研究天津行政区域天津人口状况城市定位天津未来发展规划宏观经济发展状况天津产业结构Part 2 天津市商业市场研究发展历程发展趋势发展近况商业地产市场变化商业地产市场发展展望目录 ContentsPart 3 天津商圈现状及规划核心商圈 新兴商圈Part 4 天津市商圈商业研究滨江道、和平路商圈南京路商圈五大道、小白楼商圈友谊路商圈奥体中心商圈南站CBD商圈金融城滨海新区泰达商圈Part 1 天津市城市发展研究天津行政区域天津中国四大直辖辖市之一 总面积11，760平方公里，规划15个区和3个县工业、商业、城市经 济进 一步获得长足发展，所谓“

2、南有上海，北有天津”，就是当时两市 在国内市场上平分秋色的最形象写照。 （二）天津行政区域 1）地理优势明显天津总面积为11,760平方公里，是环渤海、京 津冀经济区的地理中心，北部与北京相接，两城市中心相距120公里。东 临渤海，是北京的海上门户。 2）行政优势明显天津是四大直辖市之一。滨海新区是国家重点 开发的三大经济引擎之一。区域享受比上海浦东、深圳及东北工业基地 更优惠的政策。 3）由市区、近郊区、远郊区和滨海新区组成 1、市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区 2、近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区 3、远郊县宁河县，静海县，蓟县 4、滨海新区塘沽区，汉

3、沽区和大港区以及津南区葛沽镇和东丽 区无暇街区位及港口优势能增强天津经济和产业对周边的辐射作用。天津人口状况（三）天津人口状况 1）常住人口达1228万 据市统计 局人口调查 ，到2010年底，全市常住人口1228.16万人， 比上年末增加52万人。户籍人口979.84万人，人口自然增长率2.6 。是进入新世纪以来天津市人口增速最快的一年。 2）外来人口增加至266万 2010年底，天津外来人口达到265.99万人，同比增长41.99万人， 占全市常住人口的比重为21.7%。目前外来人口占常住人口的比例较 北京、上海低，加之整体收入层次低，因此外来人口拉动我市消费市 场的能力不强，未来随天津北

4、方经济 中心、滨海新区、中新生态城建 设将吸引大量高层次人员，极大的推动商业的繁荣。 3）天津市外来常住人口具有如下特征： 1、外来常住人口遍布全市各区县塘沽区最多，达22.09万人；其次 是南开区、河西区和河北区； 2、外来常住人口的来源地分布较广，以北方地区为主，其中来自河 北、山东、黑龙江三省的规模最大； 3、外来常住人口平均受教育程度以接受初中教育为主；接受大专及 以上教育的仅占8.2%。； 4、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动 密集型的岗 位，从事生产、运输设备 操作工作的最多，有46.05万人，比重达 55.37%；其次为商业、服务人员，有26.96万人。（四）城市定位

5、 1）国际港口城市、北方经济中心、生态宜居城市三位合一； 2）天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设 成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市 、北方经济中心和生态城市； 3）进一步提升天津城市的国际地位，天津成为继深圳、上海后，中国第三 大经济中心； 4）天津北方经济中心地位天津将成为北方的上海。天津城市定位天津人口状况（三）天津人口状况 1）常住人口达1228万 据市统计 局人口调查 ，到2010年底，全市常住人口1228.16万人，比上年末增加52 万人。户籍人口979.84万人，人口自然增长率2.6。是进入新世纪以来天津市人口 增速最快

6、的一年。 2）外来人口增加至266万 2010年底，天津外来人口达到265.99万人，同比增长41.99万人，占全市常住人口 的比重为21.7%。目前外来人口占常住人口的比例较北京、上海低，加之整体收入层 次低，因此外来人口拉动我市消费市场的能力不强，未来随天津北方经济 中心、滨 海新区、中新生态城建设将吸引大量高层次人员，极大的推动商业的繁荣。 3）天津市外来常住人口具有如下特征： 1、外来常住人口遍布全市各区县塘沽区最多，达22.09万人；其次是南开区、河西 区和河北区； 2、外来常住人口的来源地分布较广，以北方地区为主，其中来自河北、山东、黑 龙江三省的规模最大； 3、外来常住人口平均受

7、教育程度以接受初中教育为主；接受大专及以上教育的仅 占8.2%。； 4、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动 密集型的岗位，从事生产、 运输设备 操作工作的最多，有46.05万人，比重达55.37%；其次为商业、服务人员 ，有26.96万人。天津未来发展规划“十一五”期间，天津市将逐步形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。 调整优化中心城区及近郊地区布局，形成中心城区+外围组团 布局结构。重点 发展西青、小淀、双街、青光双口、大毕庄四个外围组团 ；大港新城、汉沽 新城、咸水沽等11个新城。 滨海新区形成“一轴一带”的总体布局结构“一轴”即津滨走廊地区“一带” 即东部沿海发展带。 拥有

8、综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎， 带领天津成为名副其实的“北方经济中心”，并使天津成为全国第三个拉动区域经 济发展的龙头型城市。天津宏观经济发展状况（一）宏观经济发观经济发 展状况 1）天津人均可支配收入 自2005年以来，天津市居民人均可支配收入一直保持稳步增长，2010年为预 计为 23,573元，比2009年增长10.7%；预计 未来天津人均可支配收入还将以每 年大于10%的速度增长。 天津较高的人均可支配收入水平从侧面反映了天津的实际经济 水平以及天津市 人民逐步提高的生活质量，从而将带来更多的商业需求，带动 天津市现有以及未 来的商业发 展。天津宏观经

9、济发展状况天津市GDP情况和人均GDP情况 2010年天津经济 运行总体协调 健康，预计 全年地区生产总值 增长17%以上， 总量突破9000亿元，人均生产总值 超过1万美元。下图为 2005-2010年天津市 GDP与人均GDP数值对 比情况：天津产业结构1）天津的主导产业 是第二、三产业 。其中工业为 代表的第二产业对 天津GDP的 贡献比重超过50%。2）目前天津市主导产业 已经形成了第二、三产业 “32”的5大板块： 以电子信息和现代医药业为 主的高新技术产业 板块； 以石油、化工、冶金等装置型重化工业为 主的临港工业板块； 以汽车、造船业为 主的交通运输设备 制造业板块； 以物流、社

10、会服务业 、金融、房地产为 主的先进服务业 板块； 以传统 商贸业为 主的传统 服务业 板块。Part 2 天津市商业市场研究发展历程1）传统传统 商业业形成期 在15世纪初至19世纪末，天津形成了传统 的集市，并发展的越来越有规模。沿街店铺 主要分布在老城厢一带，代表商业街有估衣街和72估。 2）现代商业初步发展期 从19世纪末到1949年，随着天津的山业界不断扩大，在和平路一带陆续出现大型商场 ，租界的发展也推动了小白楼成为高档消费区。代表商场有劝业场和天津中原股份有限公 司（现百货大楼） 3）发展停滞期 经历了初步发展的快速增长，天津商业在建国初期直到上世纪80年代都没有扩大，不少 民营

11、商场改为国营算是一个改变。 4）恢复发展期 随着改革开放，天津商业也有了大幅度的进步。上世纪80年代到2000年，天津商业开 始变得以百货业为主，同时个体商业如同雨后春笋一般迅速发展。代表商场有国际商场、 友谊商厦、劝业场、百货大楼扩建大胡同市场。 5）扩张发展期 城市的扩张和更新加快，天津开始崛起一些新兴的商业区，如梅江，奥体中心等。同时 海河的开发带动了市级商圈的不断扩大，一些外国商场开始进驻天津，如伊势丹，永旺等 。发展趋势天津商业将进入全新的快速发展时期。目前所有未来大型商业供应规划均为购物中心，天津购物中心发展已呈现出快速发展的态势；天津正处在由百货公司为主向购物中心业态过度的阶段。

12、未来大量购物中心的入市将推动天津商业市场进 入一个崭新的发展阶段，随着更多的国内外知名的商业地产开发和商业运营企业进 入天津市场，将为其带来部分高品质的零售商品牌，提高天津整体商业市场的水平档次。发展近况（一）发展近况 近年来，全国地产市场均出现重心由住宅转变为商业的趋势。2010年12月，天津在售 及租售的商业项目共有69个，其中写字楼项目38个，商铺项目31个，共有15个项目报 价上调，3个项目报价下降。在天津38个在售写字楼项目中，较10月报价上涨的有10个 ，报价平均涨幅6.3%，最高涨幅18%。而其中也有3个项目报价下调，原因是进入尾盘 清售阶段，或产品种类变化。 而较之10月份的写

13、字楼项目普涨、商铺类项目总体报价稳定的情况来说，进入到12月 ，写字楼和商铺报价都呈现上涨趋势，而商铺的涨幅更为明显。在31个在售及租售的 商铺类项目中，报价上调的有5个，最高上调幅度25%，平均涨幅11.2%。商铺无降价 项目。尤其是二次新政的提出后，天津的住宅市场遭到持续打击，商业地产市场则 成为“避风港”。商业地产市场变化（二）商业业地产产市场变场变 化 1）商业用房需求量有所提升。从2006年开始，新增供应量有所下降，但是整体 需求量相比2005年小有增幅，从2006年到2010年一季度天津新面市及开工的商业地 产项 目中，大型商业项 目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，

14、社 区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营 模式多以租赁为 主或租售各半的方式。 2）商业用房供大于求的趋势有所放缓。随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开 发商业项目的现象逐渐减少，因此今年商业用房供大于求的趋势有所放缓，但是供大 于求的态势仍然存在。 3）商业用房销售价格先抑后扬。随着商业市场的理性开发和土地价格的持续上升 ，商业用房的销售价格近两年持续走高。2011年2月天津商业业地产项产项目涨涨幅排行榜排名项目名称项目类别均价涨幅当前均价（元 /平米）区域1滨海国际商街商铺25.0%25000滨海 2海益国际纽约 公寓写字楼18.0%13000南开 3环球置地写字楼16.5%24000南

15、开 4河床商业区商铺13.2%30000南开 5犀地商铺12.0%47000和平 6海泰创新基地写字楼7.0%6100南开 7海泰绿色产业 基地写字楼5.2%6000南开 8华鼎智地写字楼5.1%6080和平 9泰达北斗星城商业街商铺4.5%23000河北 10生态城文化广场写字楼3.2%9500滨海商业地产市场发展展望1）商业用房供应量将继续呈现增长趋势 。由于未来大型综合体、专业市场和社区商业市场的 潜在商业项目及潜在公建类地块较多，预计商业市场供应量将继续保持增长趋势 。 2）商业用房租赁市场需求量增长趋势 明显。随着中国商业零售业彻底对外开放，天津商业市 场正在吸引着越来越多国际商家及

16、基金组织的关注，预计2011年外资商业对商业用房的需求量将 会大幅增加。随着以租赁为主的运营模式逐渐增多，开发商也逐渐意识到追求短期获利行为并不可 取，而获得合理租金收益和长期增值效益将使商业市场发展更为有序、稳健。因此预计近几年来 天津商业租赁市场将更加活跃。 3）成熟商圈的核心地位仍将持续。成熟商圈主要分布在市中心区域，地理位置优越，商业气氛 浓厚，近年来商业中心区的地位还将进一步巩固。 4）业态向多元化趋势发展，娱乐业发展最为迅速。成熟商圈内的代表性商业设施多为百货业、 超市和商业步行街，业态较为单一。2010年来成熟商圈业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体 的综合性购物中心方向发展，多元化发展趋势明显，其中尤以娱乐业的发展最为迅速。 5）商业市场将呈现“白热化”竞争态势。成熟商圈的新建商业项目及潜在商业地块较多，未来 供应规模可观，自2010年来天津核心商圈的竞争将更加激烈，优胜劣汰的局势更加明显。 6）奥运及大梅江商圈雏形初见。新兴商圈主要以河西区和南开区发展最快。河西区、南开区等 地作为近两年住宅开发比较集中的区域，住宅开发的