房地产市场愿景之我见

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1、房地产市场愿景之我见房地产市场愿景之我见长期的稳定的缓慢增长的房地产市场愿景长期的稳定的缓慢增长的房地产市场愿景北京裕昌置业股份有限公司董事总经理 谨祝光华管理学院20周年院庆一、房地产的四属性一、房地产的四属性n属性一：生活资料和消 费品如水、电、冰箱、彩电一样，住房是 生活资料（必须品）且是大宗消费品n属性二：生产资料如钢筋、水泥一样，土地及上的建 筑物是生产资料之一，包括办公楼。n同时属于生产资料和生活资 料的商品共性是：涨价关系 千家万户的承受，涨价可能 引发终端产品物价上涨和通 货膨胀，关系着整体国民经 济运行n类似的有水、电，实质未涨 多少钱，但国家和居民都发 慌。小轿车虽然属于大

2、宗消费，但不具备这个特性。一、房地产的四属性一、房地产的四属性n属性三：资产类产品的 价值虚拟性现代经济200年，房地产始终搭着经 济发展的便车，与当期最新潮的生活 用品保持着价值上的高度关联。因此 其利润一般不超过最新潮的生活用品 ，但一定不是各行业中最低的。如果有资金而没有使资金增值的本领 ，最好就买建设用地（当地主而不是 干房地产）。但是，中国储备土地是 不合法的。n世界上最好的楼往往是金融 中心的楼，因为其无法储备 其资金，大量的现金对银行 意味着成本，如果放不出去 款，就以最先进的建筑的形 式储备，最先进的最高的建 筑说他值多少钱就可能值多 少钱，前提是银行不破产。 这就是虚拟属性。

3、n类似的如股票及其他金融衍 生工具等，说值钱就值钱， 说不值钱就不值钱，一、房地产的四属性一、房地产的四属性n基于虚拟性，房地产的 第四属性是掠夺性。n适度的通货膨胀有利于现代经济的发 展和生产要素的价值调整和分配。n200年来的经济发展史，也是通货膨 胀的历史。许多物品（如当年的铝等 ）都在贬值。因此继承和存量财富的 重要性在逐步降低，而增量财富日益 重要，劳动和智慧是财富的主要源泉 。n但土地由于其属性而始终在搭经济发 展的便车，表现卓异，水涨船高。n如果虚拟性失去了控制，将形成 干什么行业都不如地产，大量资 金向地产涌入，楼价飞涨和各行 业生产成本上升、利润被压缩。 最终是在高端地产价位

4、上的产业 空洞，最后发生崩盘和理性回归 。期间国家经济损失惨重。n房地产虽是支柱产业，但不是核 心竞争力行业，如果任由其掠夺 性扩张，必然使国家经济的竞争 力降低。一、房地产的四属性一、房地产的四属性n房地产价格畸形高位， 作为生活资料国民难以 承受，必然声讨房价n房地产价格畸形高位， 作为生产资料各行业扩 大再生产无力，资本流 出，产业空洞化，必然 声讨房价n房地产价位畸形高位，开发商只 得到了其中的一小部分利润，其 他以税收等形式被国家征收，以 征地等费用在土地方面消耗，以 钢筋、水泥的涨价在建设方面消 耗，利润被分散到行业相关的各 个领域。这个过程是不可逆的。 所谓”炒下豆众人分，砸了锅

5、自 己赔“。房价高带来的好处被分 享了，但目前房价高的所有罪帐 都是开发商的。n开发商抱怨成本的刚性，自己所 得并不是宣传中那样多，感觉自 己委屈。说委屈也委屈，说不委屈也不委屈。二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成 为行业内和政府的远景共识为行业内和政府的远景共识n经济秩序和经济预期 是宏观经济管理的核 心，由此诞生了许多 伟大的经济理论。n混乱的经济秩序使经 营活动与赌博同质n混乱的经济秩序使预 期变得“不可预期”， 前一阶段的房地产价 格使专家们都意见对 立。n“不可预期”将导致经 济秩序的进一步恶化 。二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成

6、二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成 为行业内和政府的远景共识为行业内和政府的远景共识n房地产价格长期下降的 趋势不是国民经济的福 音，通过打击而使房价 暴跌更不是政府的理性 选择n在降价的趋势下，预期仍要 继续降价，正常的经济秩序 被破坏。如果长期下降或暴跌：n已经购房者负资产，生活全 被打乱，n正要购房者不敢购买，n银行坏帐增加，有房产的公 司帐面恶化甚至破产（这不 重要），更多的持有房产 的 公司资产贬值遭受损失。n建筑公司会蒙受损失，民工 工资无法保障n房价长期下降或暴跌是全民 受损。二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成 为行业内和政府的

7、远景共识为行业内和政府的远景共识n房地产价格长期高速增 长的趋势不是国民经济 的福音，它掠夺其他行 业的利润，拖跨其他行 业，变成千军万马走地 产这一独木桥 n在价格快速飞涨的趋势下， 预期仍要继续大幅度涨价， 会推动新的涨价，正常的经 济秩序被破坏n地产虽然是我国的支柱产业 ，但不是我国的核心竞争力 行业，作为生活资料，人们 购不起房，社会通货膨胀率 压力非常大，影响国民经济 的正常运行。n 在房地产中，价格的飞涨会 短期内供求规则“失效”，飞涨 的价格带来更多的行业外资 金进入，继续加大了炒作的 程度，最后供求规则“恢复效 力”时，出现崩盘。二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成二、长期

8、的稳定的缓慢增长的房地产市场应成 为行业内和政府的远景共识为行业内和政府的远景共识n房地产价格长期不增长 的趋势不是国民经济的 福音，不利于生产要素 的重新定价和配置在通货膨胀长期存在的今天 ，地产的特殊属性决定了其 搭便车中的缓慢增长。二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成二、长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成 为行业内和政府的远景共识为行业内和政府的远景共识结论n稳定的、长期的、缓慢的增长是我们需要的房地产市 场秩序，如同适度的通货膨胀对社会有利，是社会发 展的动力之一。n缓慢地增长产生美好的远景，快速增长和下滑产生的是对未来的不可控预期和经济秩序的失衡。 三、房价争论中各方的表现三、

9、房价争论中各方的表现n单纯地谈论房价高低都是错误的，忽视了事情的复杂 性。既然有论高的，有论低的，面红耳赤不分高低，政府部门也各执一 端，形成如此庞大的两派，我认为只有一种可能，那就是双方都有道理 且道理只在一方面看上去是对的，而且是势均力敌的。 以汽车为例，也是数十万的东西，假如桑塔纳定价在20万元让大家 讨论价格是否高，肯定答案不象房价一样相成对立的两派，即使生产厂 商群体想说不高也不容易也不敢说。三、房价争论中各方的表现三、房价争论中各方的表现n民众说房价高错误吗？一点都不错误，任何 买东西的人作为需求力量都 应该讲：价格要低而再低， 如果卖东西的人要两元你给 20元，那就是脑子有问题了

10、 。民众在争辩中一点错误都 没有，房地产商和倾向于房 地产的专家有何理由一定要 让人家说：房价不高，你们 继续再涨啊！ 三、房价争论中各方的表现三、房价争论中各方的表现n房地产商认为房价不高 有错误吗？ 有的观点对，有的观点错 。对的观点是“房价不高”，作为 供给一方必须这样说，也有理由 这样说，原因是确实有购买力支 持且泡沫目前没有破裂；错的观 点是“每年再涨15-20%”。 如果真是每年再涨15-20% ，我愿意逃离开发商队伍，因为 全疯了，覆巢之下，安有完卵？ 好的市场应该是长期的、稳定的 和缓慢增长的。三、房价争论中各方的表现三、房价争论中各方的表现n专家们在各代表一方的 争论中有错误

11、吗？有错误！n缺少一贯的观点和立场n缺少对所持的观点的全面的分析 和严谨的论证。这是地产商和民 众无须做而专家因为是学者而必 须要进行的工作。n追求政治上一贯正确而缺少鲜明 的学术观点n热中于赌博性命题以博取眼球， 没有深入探讨房地产的经济管理 理论，如“房价升还是降”，一切 没有时间限制的都可能是正确的 。n出现了经济的政治表演家，即使 是“为民请命”，也应用经济学的 语言来说，而不能用政治的语言 来讲：“我为民请命，我同情老 百姓”。我认为老百姓不需要施 舍的同情，而是需要良好的生活 秩序。n缺少能全面真实反映中国房地产 的真实情况并给予指导的理论研 究。n中国需要真正的经济学家和房地 产

12、经济学家。三、房价争论中各方的表现三、房价争论中各方的表现n政府的表现有错误吗？ 有n国土部门声明房价上涨与招拍挂无 关。可笑！招拍挂使土地市场公开 化，是一次大进步。但一利兴必然 一弊兴，当前方法确实抬高了地价 ，这无须统计说明。招拍挂可用另 外的方法进行以避免对地价的抬升 ，但新的弊端仍会出现。行政是对 利弊的均衡和取舍， “掩耳盗铃” 没必要n建设部门的研究中心公开资料，说 房地产没有泡沫，是健康的。可笑 ！泡沫仅是没有到了无可挽回的破 灭阶段而已。n银行的人认为是狡猾的开发商使 银行坏帐累累，开发商擅长骗贷 。可笑！里勾外连是事实的反映 ，个别无良开发商与银行的个别 无良职员使银行蒙受

13、巨大损失， 使开发业蒙受巨大羞辱。n2004年银行认为为了防止贷款风 险而带头打击房地产市场，如果 其全部措施真的实施，打击的恰 恰是银行自己，呆坏死帐会迅速 上升。n政府需要的是对长远目标的协同 认同：长期稳定的缓慢增长的市 场是对大家最好的n政府需要系统地组织行政。四、政府的作为四、政府的作为n房地产泡沫有没有？有，甚至200年来一直都曾 存在，而现在比较严重。有泡沫 不等于泡沫破。n泡沫是否到了97年亚洲金融 危机那种国家机器也无可挽 回的程度？ 不是。只要没到了这一程 度，政府永远是房地产市场调控 的最有力的手，远超过供给和需 求力量。政府可以改变人们的预 期，可以控制虚拟属性。四、政

14、府的作为四、政府的作为n近日看了北京晚报的二版的一篇文章，认为是政府官 员住了开发商的房子而不敢为民众说话，没有陈毅进 上海时平定物价的魄力。n我认为文章观点是错误的。屁股决定脑袋，政府官员 是听上级的和自己的判断的，即使住了开发商的房子 也是具体的人和具体的事，谁还替房地产全行业说话 去？经济问题需要一定的理论和实践。报刊上所说的 官员可能不知道该干什么，或者他就瞎干，或者他就 不干，至于是否住了开发商的房子是无关的。但我相 信，时隔50多年，陈毅的魄力在中共内是遗传的，如 果一旦疯涨的没了边际，政令出台之日，房价应声而 落。现在远没有那个必要。 四、政府的作为四、政府的作为n只要泡沫不破，

15、即没有 发生经济危机，中国政 府永远是有作为的。n想让泡沫破，只需要一 纸令下，房价应声而倒 ，但我认为不是长策；n不想让破继续让它疯涨 ，只需要观望，我认为 不是国家之福，也不是 开发商之福，更不是民 众之福。n如果想让稳定发展，则 非常难，需要确立长期 的指导目标：长期的稳 定的缓慢增长的房地产 市场。引导各部门各地 方政府系统地组织行政 行为，需要系统地去解 决。n“实事求是”是指按照客 观事物发展的规律去寻 求解决问题的办法。 四、政府的作为四、政府的作为n国务院于3月和4月两个 “8条”体现了高度的经济 智慧和政治智慧。n“8条”高度概括而简明扼 要。n“8条”比行业界、各部委 、研

16、究单位的见解都高 明。虽然严厉，但使行 业界看到了前景。n“防止大起大伏”并追究领 导责任国务院国务院3 3月八点意见月八点意见n 一、高度重视稳定住房价格；n 二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到 政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房 价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；n 三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构 ，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设 ；n 四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁 数量；n 五、正确引导居民合理消费需求；n 六、全面监测房地产市场运行；n 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；n 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查国务院国务院4 4月八条意见月八条意见n 国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议，分析当前 房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。n 会议认为，近些年来房地产业持续快速发展，对经济和社会 发展的作用不断增大。正确认识当前房地产市场形势，及时解决 出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观 调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义