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1、第五章房地产市场与物业经营管理计划第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场的供求关系 第三节 房地产市场结构及市场指标 第四节 房地产市场的特性与功能 第五节 房地产经营管理计划掌握 1、分析描述房地产市场状况的指标有哪些类型，各自的 含义是什么?它们相互之间的关系如何？ 2、房地产市场有哪些特征？ 3、房地产市场为什么需要政府干预？有哪些干预手段？ 4、物业经营管理计划的概念是什么？有哪些作用？ 5、编制物业管理计划的基础工作有哪些？ 6、物业管理计划的主要内容包括哪几个方面？ 7、年度运营预算、资本支出预算、长期预算的各自特点 是什么？其作用有哪些？ 熟悉 1、什么是房地产市场？其运行环
2、境包括哪些方面？ 2、影响房地产试产运行运行的因素有哪些？ 3、房地产市场结构从哪些方面考察？房地产市场细分的 方式有哪些？第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁 、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和 形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客 体、价格、资金、运行机制等因素构成的体系。二、房地产市场的运行环境1、社会环境2、政治环境3、经济环境4、金融环境5、房地产法律制度环境6、技术环境7、资源环境8、国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量（一）影响房地产市场发展的社会经济因 素社会因素经济因素政治因素（二）影响房地产市场转变的社会经
3、济力 量1、金融业的发展。2、信息、通信技术水平的提高。3、生产和工作方式的转变。4、人文环境的变化。5、自然环境的变化。6、政治制度的变迁。第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求如果其他条件不变，某种商品或服务的价 格下降时，其需求数量就会上升，反之价 格上升需求就会下降，即对某种商品或服 务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆 相关关系。1、收入的变化。2、其他商品的价格变化。3、对未来的预期。4、政府政策的变化。影响商品住宅需求的因素二、房地产市场的供给由于价格上升或降低会导致供给数量的增 加或减少，所以供给曲线是一条由左向右 上方倾斜的一条曲线。供给的基本法则为当其他条件不变时
4、，较 高的商品价格会使可供销售的商品数量增 加，较低的商品价格会使可供销售的商品 数量减少。影响商品住宅供给的因素开发成本建造技术政府政策相关产品的价格对未来的预期开发商获取利润水平的目标等三、房地产市场的机制自由市场经济计划经济社会主义市场经济市场均衡市场条件变化形成新的均衡价格第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构房地产市场结构包括总量结构、区域结构 、产品结构、供求结构和投资结构。二、房地产市场细分从识别和把握房地产宏观市场环境的角度 出发，可以按照地域范围、房地产类型、 增量存量、交易形式等标准，对房地产市 场进行细分。（一）按地域细分（二）按房地产用途细分居住物业市场、商
5、业物业市场、工业物业市 场、特殊物业市场、土地市场等。（三）按存量增量细分一级市场（土地使用权出让市场）、二级市 场（土地转让、新建商品房租售市场）、三 级市场（存量房地产交易市场）。（四）按交易形式细分房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。（五）按目标市场细分将某种物业类型按其建造标准或价格水平， 细分为低档、中低档、中档、中高档和高档 物业市场；也可以按照目标市场的群体特征 进行细分。三、房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标，包括 供给指标、需求指标和市场交易指标三种 类型。（一）供给指标1、存量 2、新竣工量 3、灭失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量 7、房屋施工面积
6、8、房屋新开工面积 9、平均建设周期 10、竣工房屋价值（二）需求指标1、国内生产总值2、人口数3、城市家庭人口4、就业人员数量5、就业分布6、城镇登记失业率7、城市家庭可支配收人8、城市家庭总支出9、房屋空间使用数量10、商品零售价格指数11、城市居民消费价格指数（三）市场交易指标1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积7、房地产价格指数8、房地产价格9、房地产租金第四节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性房地产市场作为市场体系的基本组成部分 ，具有市场的一般规律性，如受价值规律 、竞争规律、供求规律等的制约。（一）市场供给的特点由于房地产商品的供给在短期内很
7、难有较大的 增减，因此市场供给缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异 ，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产 投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断 性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不 充分。（二）市场需求的特点房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条 件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广 泛性；与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房 地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具 有多样性；购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信 贷机构来进行融资。（三）市场交易的特点由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易 是房地产产权的流转及其再界定；房地产
8、交易通常需要经过复杂和严密的法律程 序,耗费时间比较长,交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价 师或物业代理等专业人员提供服务。（四）市场价格的特点房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其 所处的地理位置关系极大；由于人口的不断增长和经济社会的不断发展， 房地产价格总体呈向上波动的趋势；现实价格是在长期考虑下而个别形成的，也不 容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。二、房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当 时的市场供求状况。但市场不仅预示市场 的变化及其趋势，还可以通过价格信号来 指导买卖双方的行为。价格机制是通过市场发挥作用的。（一）配置存量房地产资源和
9、利益（二）显示房地产市场需求变化销售和出租住宅需求变化示意（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方 面的原因引起：1、建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方 式。2、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变 化。（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化三、房地产市场的政府干预政府管理房地产市场的主要职能，是实施 有效的宏观调控和按市场发育程度建立清 晰完备的法制系统，保障房地产市场参与 者的合法权益，使房地产市场的运作纳入 法制的轨道。（一）政府干预房地产市场的目标1、实现房地产市场持续健康发展。2、使存量房地产资源得到最有效的使用。
10、3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住 空间。4、引导新建项目的位置选择。5、满足特殊群体的需要。（二）政府干预房地产市场的手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制第五节 物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念（一）规划与计划规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表 、示以形象的过程，规划的成果称为计划。计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目 的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等 。物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子 过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体 现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做 以及如何做，即对未
11、来行动方案的一种说明。物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定 欲达到的目的和取得的成果，估计可能会遇到 的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方 案、方针、措施、手段、行动和程序，估算需 要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管 理工作及其绩效的内外环境因素的过程。制定物业管理计划的基本原则是：物业管理师必须参加和主持；发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和 工作计划的制定。（二）计划的用途指导物业管理的具体行动；书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各
12、方面 的认识；便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排 、质量标准、所需费用和风险等重大问题；测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控 制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。（三）物业管理计划的表现形式物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长 期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计 划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间， 通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合 同约定的合同有效期周期，通常为35年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业 的剩余使用寿命为限。二、编制物业经营管理计划的基础工作（一）区域宏观市场环境分析区域宏观市场环境分析，就是研究物业周围较 大
13、范围内的社会、经济、政治、文化教育、城 市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势， 确定影响物业发展的主要因素。（二）房地产市场分析细分市场地域物业类型目标市场目标物业与细分市场相关标准物业位置分析与邻里物业区域位置（三）邻里分析邻里分析是对目标物业所处的邻里范围加以研 究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机 会吸引到它那里去。邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的 平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力 的依据；考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水 平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出 现新的竞争对手等。
14、（四）物业现状分析1、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房 屋。2、物业令人满意程度。3、可出租物业的吸引力。4、建筑物的实体状况如何。5、建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备 、供暖设施、供电系统等的状况如何。6、提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。7、土地与建筑物的关系（如停车场、分区规 划）如何。建筑物及土地可否使用的更为合理 有效。8、建筑物的现行管理标准是什么。在租户选 择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面 的现行政策和程序如何。9、当前的出租率、租金水平及租户构成如何 。10、当前物业管理师的情况如何。（五）业主目标明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。 一旦物业管理企业接受
15、了委托，就要在物业管 理目标上与业主达成共识，并要尽自己的最大 可能来维护业主的利益。三、构造物业管理方案（一）探讨改进旧有物业的可能性1、更新及现代化2、改变建筑物的用途（二）物业管理计划的主要内容1、建筑物管理计划建筑物维护的标准。建筑物管理策略。物业检查计划。公共设施服务的内容。2、租赁计划租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方 案和出租策略。3、财务收支计划财务收支计划通常以预算计划的形式体现，预算中 包括详细预期收益估算、允许的空置水平和运营费 用。4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划物业绩效评估指标。预计租值与实际租值的比较；实际和预计的资本价值的增长；收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对 手的比较；资本回报率即收益和物业资本价值的比较；净收益即毛收益减去成本；空置水平；服务收费水平；拖欠租金和坏账；财务内部收益率；对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位 置。物业管理企业和业主的沟通。四、物业管理计划中的预算技术（一）年度运营预算年度运营预算是最常用的预算。该预算中，列 出了物业的主要收入来源和费用支出项目。（二）资本支出预算物业大规模的维修或更新改造，一般称为资本 支出。（三）长期预算使用资本支出预算，常需要物业管理企业和业 主制定一个长期预算，以说明未来 5 年甚至 更长时间内（
