02物业管理机构的设置

《02物业管理机构的设置》由会员分享，可在线阅读，更多相关《02物业管理机构的设置（97页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第二章第二章 物业管理机构物业管理机构 第一节第一节 物业管理公司物业管理公司 案例1由于家在一楼且位于小区一角，严先生在住房上自行开设的 一扇窗户外安装了防盗栅栏。2004年1月28日下午l时许，两名窃 贼进入小区，一人从严先生家自行开设的窗户爬了进去。正当小 偷入室时，在隔壁小区目击一切的另一住户陈某，立即奔至严先 生小区的门卫室向保安人员报告。保安接报后前去巡视却未发觉 异常情况，于是保安便又折回了门卫室。 下午3时许，严先生回家，发现家中现金被盗23300元，当即 报案。尽管不久后两名窃贼在另行作案时被捕，但严先生却以因 保安的疏忽直接导致家中失窃而将物业管理公司告上法庭。 本案例的关

2、键问题是：该物业管理公司保安人员是否具有承 担确保物业管理区域内业主或使用人的人身、财产免遭不法侵害 的义务。即在本案例中，保安人员应承担什么责任。参考意见 按照物业管理服务合同的约定，物业管理服务中的保安服务仅 指必要的正常防范性安全保卫活动，不承担确保物业管理区域内 业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。从此角度讲， 物业管理公司不应承担赔偿责任。 但物业管理公司应尽的保安责任不同于一般业主的通常注意义 务。保安接到原告家中可能发生被盗险情的报告，理应引起充分 重视，并通过采取全面巡查、报警、通知原告等途径，尽可能避 免原告家被盗的危险发生。但被告仅委派保安做了通常巡视，且 未发现窃

3、贼已撬坏原告窗户防盗栅栏的情况，亦未采取其他安全 措施，其管理存在瑕疵，应承担相应的违约责任。 另外，物业管理公司以窃贼爬进来的窗户系原告自己违章开设 为拒绝赔偿的理由是不能成立的。因为这种违章行为带来了潜在 的安全隐患，可能成为犯罪分子实施犯罪行为的条件，但这种条 件与该业主家中被盗不能形成法律上的因果关系。 通过本案例，物业管理公司应加强对保安人员的职业道德教育 ，强化其责任心，还应加强专业技能教育，要求保安人员应按作 业程序工作，对类似问题应及时请示上报，不能擅做主张，随意 处置。最后，要加强制度建设，制定紧急事件应急方案，使此类 问题有规范的操作程序，杜绝类似问题的再发生。案例2 20

4、04年5月，陈某与某物业公司签订了 入住协议书。某日，陈某晚上下班后将 自己的摩托车未加防盗装置就停放在了 小区内，等第二天上班时，陈某发现自 己的摩托车已不在停放点了，便立即报 了警，但至今未破案。今年10月，陈某 起诉至法院，请求法院判令物业公司赔 偿摩托车的损失。u 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是 物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和 物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签 订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务 。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担 的小区安全防范的义务只是协助义务。

5、u 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失 窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主 片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭 遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司 必须承担业主失窃的后果。物业管理企业 物业管理企业，是指对建成投入使用的 房屋及其附属设施、相关场地实施专业 化管理，并为业主和使用人提供全方位 、多层次的有偿服务及创造良好生活和 工作环境，具有独立法人资格的经济实 体。一、物业管理公司的性质 （一）物业管理公司是独立的企业法人 条例第32条规定：“从事物业管理活动的企业应 当具有独立的法人资格。” “具有独

6、立的法人资格”，是指物业管理公司应当是依 据中华人民共和国公司法（以下简称公司法 ）设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、 自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业 管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以 是私营或者外商投资企业，包括中外合资、中外合作 或者外资企业。 性质：即是服务性机构，又是经营型的 企业组织。 区别：传统的房管所（所有者与管理者 身份、不赢利、事业单位）物业管理企业的类型 投资性质分：全民、集体、联营、三资、私营 股东出资形式分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司 经营服务方式分：管理型、顾问型、综合型 （二）物业管理公司属于服务性企业物业管理公

7、司的“产品”只有一个，那就是服务。 （三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市 管理的职能 物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全， 住宅小区内的市政设施等。 二、物业管理公司的资质条件及审批 （一）物业管理公司的资质条件 条例第32条规定：“国家对从事物业管理 活动的企业实行资质管理制度。” 物业管理公司从事物业管理业务的条件包括： 1有符合国家规定的注册资本。 2有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术 人员。 3有一定的从事物业管理的业绩。各资质等级物业管理企业的条件 一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业

8、管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职 管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不 少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 ；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；各资质等级物业管理企业的条件 一级资质：4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分 别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准 ，建立企业信用档案

9、系统，有优良的经营管理业绩。二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；二级资质： 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务

10、收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专 业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有 中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负 责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格 证书； 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制 度和标准，建立企业信用档案系统。新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下 列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主 管部门申请资质：

11、（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资 证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人 员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳 动合同。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一 年的暂定期。 物业管理企业资质管理办法规定，一级资质物业管理企业可 以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万 平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管 理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项 目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 （二）分级审批制度 国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书 的颁发和

12、管理。 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理 企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产 主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁 发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督 。 设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管 理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人 民政府建设主管部门的指导和监督。 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交 下列材料： （1）企业资质等级申报表； （2）营业执照； （3）企业资质证书正、副本； （4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳 动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合 同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同 ； （5）

13、物业服务合同复印件； （6）物业管理业绩材料。不能获得资质等级的行为1. 聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；2. 将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；3. 挪用专项维修资金的；4. 擅自改变物业管理用房用途的；5. 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；6. 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主 共同利益的； 7. 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；8. 物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有 关资料的； 9. 与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通， 以不正当手段谋取中标的； 10.

14、不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的 ； 11. 超越资质等级承接物业管理业务的；12. 出租、出借、转让资质证书的； 物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 物业管理企业资质年检制度 各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级条

15、件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。 物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由 县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责 令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质 审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下 的罚款。 物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级 以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限 期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 物业管理企业不按照物业管理企业资质管

16、理办法 规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民 政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下 的罚款。三、物业管理从业人员的职业资格 条例第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照 国家有关规定，取得职业资格证书。” 目前，国家对于物业管理企业人员的要求，主要是 1996年建设部发布的关于实行物业管理企业经理、 部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知和 1998年建设部关于全国物业管理从业人员岗位培训 工作的通知（98建房物字第18号）文件。通知 规定了对物业管理的高级、中级管理人员，即企业经 理、部门经理和管理员全部实行持证上岗，并还对岗 位培训、持证上岗制定了具体实施办法。1998年12月 2日，建设部又印制了全国物业管理从业人员岗位 证书并制定了证