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1、第六章假设开发法主要内容1、假设开发法概述2、假设开发法的评估步骤3、现金流量折现法和传统方法4、假设开发法应用举例第一节 假设开发法概述1、假设开发法的概念假设开发法又称剩余法，是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除未来不动产正常开发成本（如土地开发费、建筑物的建造费）、利息、利润、税费后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。2、假设开发法的理论依据p假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。p 如果要购买某个待开发或改造的项目，投资者愿意以多高的价格来购买？
2、p理性投资者的报价不会高于开发项目预期总收入扣除投资成本和投资利润等之后的余额。p假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。p具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。假设开发法与收益法的相同点假设开发法与成本法的区别p 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。p成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。p假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。p适用对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取
3、的房地产。p具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。p注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。 如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示。3.假设开发法适用的估价对象3.假设开发法适用的对象1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；3、再开发待拆迁的房地产的估价；4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价； 5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。以上五种类型的房地产统称为“待开发房地
4、产”。 p假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，用于投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。u 假设开发法的其他用途1、确定投资者获取待开发土地所能支付的最高价格如果开发商有兴趣取得某开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则就不值得购买。假设开发法在投资分析中提供的三种数值 ：2、确定具体开发项目的预期利润在确定预期利润时，假设开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看
5、成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的，否则，应被推迟开发，甚至取消投资。3、确定开发项目中可能发证的最高成本费用确定最高费用时，场地购置费也被视为已知，确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程中的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。4.假设开发法适用的条件p 假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用 原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。是否根据当地房地产
6、市场行情或供求状况，正确 预测开发完成后的价值。 p 外部条件良好的社会经济环境（三方面）要有统一、严谨及健全的房地产法规要有明朗、稳定及长远的房地产政策要有全面、连续及开放的房地产信息资料库【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（ ）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【2011年真题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率
7、为10%，则承租人应选择第二个方案。（ ）提示：看哪个方案带来的商业综合楼改造后带来的效益更大。 【解析】 第一种增加价值50/10%（1-1/1.15）-180=9.54万元 第二种增加价值80/10%（1-1/1.15）-300=3.26万元假设开发法最基本的公式待开发房地产价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设 想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一 切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如 果是已经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价 值内，不应作
8、为扣除项。 一、假设开发法最基本的公式5.假设开发法的计算公式待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费 p 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得 到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理 、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经 投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不应 作为扣除项。 一、假设开发法最基本的公式关键点：运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状态；二是要把握投资开发后的房地产的经营方式。 待开发房地产投资开发前的状态：包括生地、毛地
9、、熟地、旧房和在建工程等； 投资开发后的状态：包括熟地和房屋(包含土地)等；综合起来可归纳为下列几种情况：1.估价对象为生地，将生地开发成熟地2.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地3.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设4.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设5.估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设6.估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋7.估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房起点状况为： 生地、毛地、 熟地、在建工 程、旧的房地终点状况为：熟 地、房地房地产价值=终点状况房地产价值现状到终点状况的必要支出与平均利润开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出
10、租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后可能自己直接经营)等。1、求生地价值的公式(1)适用于将生地建成房屋的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值买方购买生地应负担的税费由生地建造房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润二、按估价对象细化的公式(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值买方购买生地应负担的税费由生地开发熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润2、求毛地价值的公式(1)适用于将毛地建成房屋的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值买方购买毛地应负担的税费由毛地
11、建造房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润(2)适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值买方购买毛地应负担的税费由毛地开发熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润3、求熟地价值的公式熟地价值=开发完成后的房地产价值买方购买熟地的应负担的税费由熟地建造房屋的开发成本 管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润4、求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值买方购买在建工程应负担的税费续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润5、求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后的房地产价值买方购买旧房应负担的税费装修改造成本管理费用
12、销售费用投资利息销售税费装修改造投资利润三、按开发完成后的经营方式细化的公式（一）适用于开发完成后出售的公式式中 待开发发房地产产的价值值；用市场场法或长长期趋势趋势 法 测测 算的开发发完成后的房地产产价 值值；应应扣除项项目。三、按开发完成后的经营方式细化的公式（二）适用于开发完成后出租、营业的公式式中 用收益法测测算的开发发完 成后的房地产产价值值。第二节 假设开发法的估价步骤一、调查待估不动产的基本情况（一）估价对象所处的位置：弄清这些，主要是为选择最 佳的用途服务。土地所在城市的性质。土地所在城市内区域的性质。坐落的具体情况。（二）弄清不动产的自身条件：主要是为了估算开发成本 、费用
13、。（三）弄清政府的规划限制：包括弄清规定的用途、建 筑高度、建筑容积率等，主要是为了确定最佳利用方式 。（四）弄清土地权利状况：包括弄清权利性质（目前均 为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租 、抵押等的有关规定等，主要是为了预测未来开发完成 后不动产的价格或租金。下面以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例予以说明。p背景介绍：在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出让国有建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是采取哪种出让方式，政府都需要对这类房地产开发用地进行估价，以
14、确定其招标底价、拍卖底价（保留价）、挂牌底价、协议出让最低价或者做到心中有数。p投标人、竞买人、土地使用者也需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其报价或出价。p这类房地产开发用地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地的价值时必须遵守的前提条件。二、选择最佳的开发利用方式p选择最佳的利用方式包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等的确定。p假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是
15、选取（最佳用途 ）要考虑：（1）土地位置的可接受性（2）此用途的现实社会需要程度（3）未来的发展趋势【2006年真题】假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。A.地块位置的可接受性B.保值增值性C.用途的现实社会需要程度D.未来发展趋势E.固定性例如，某宗土地的规划用途为宾馆或公寓、写字楼，但在实际估价中究竟应选择哪种用途？p这首先要调查、分析该土地所在城市和区域宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而在未来几年内
16、能提供的数量又较少时，则应选择该土地的用途为公寓。三、估计后续开发经营期 开发经营期：p起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点）；p终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 开发经营期可分为开发期和经营期。三、估计后续开发经营期p（1）开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。 p（2）经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。 销售（含预售）情况下开发经营期、开发期、经营期的关系预计待开发房 地产开发完成 (竣工)的日期起点与开发 经营期的起 点相同出租或营业、自用情况下开发经营期、开发期、经营期的关系p开发经营期：1. 开发前期：规划设计和工程预算期（
