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1、物业管理及法规物业管理及法规基础知识基础知识主要内容 一、物业管理的产生与发展二、物业管理基本概念三、物业管理的性质和特点四、物业管理的作用五、物业、物业管理的分类六、物业管理的基本内容七、物业管理的基本环节涉及法规1、物业管理条例国务院379号令2003年9月1日实施 2、住宅室内装饰装修管理办法建设部110号令2002年5月1 日实施 3、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定公安 部61号令2002年5月1日实施 4、中华人民共和国安全生产法2002年11月1日实施一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源：物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。 传统意义
2、上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英 国，当时工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市 ，引起对城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致 产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。 一位名叫奥克维娅-希尔的女士迫不得已为她名下出 租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法，出乎 意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天，英国的 物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一 流的（中国皇宫的管理也算是物业管理） 2、物业管理是房地产的延续和完善物业管理是房地产市场的一个消费环节，也是房 地产产业链的重要环节，是房地产开发的延续和完善 ，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立 起来的一种
3、综合性经营服务方式。物业管理既是房地 产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不 可缺少的一环，在国际上十分流行并取得蓬勃发展， 被视作现代化城市的朝阳产业。实际上物业管理的产 生是依赖于房地产的发展及人们生活需求的不断提高 。3、物业管理在中国的产生与发展2003年9月1日，第一部全国性 物业管理法规物业管理条例 实施。3、物业管理在中国的产生与发展 截止2002年底，全国物业管理企业超过2万家，从业人员超过230万人，相当与我国社会服务业从业人员的23%；全国城市物业管理的覆盖率达38%，经济发达的城市已达50%以上。4、物业管理企业的资质管理物业管理企业资质管理试行办法2000年1月
4、1日实施：资质等级：分一级、二级、三级等级与临时资质 ；深圳市万科物业管理有限公司属 国家一级和深圳市甲级企业。佛山分公司已获佛 山市临时资质。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念 概念一、物业 定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。分析：A：建筑物非建筑物B：已建成投入使用的未完工、在建C：主体及配套红线范围内的一切 物业的特性： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性 概念二、物业管理 行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约， 接受业主（用户）的委托，按
5、照市场经营方式，运用 现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值 和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理 并提供综合服务。 新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。 包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品 、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的 管理。物业管理的对象共有物业业主及非业主使用人的行为概念三：业主 定义：房屋的所有权人权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的
6、有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。 履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出 的决
7、定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。概念三：业主定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业 管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 。 业主大会会议
8、形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的 业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3 以上通过。概念四：业主大会业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行 机构。履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业 服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。概念五：业主委员会概念六：业主公约业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有
9、关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。概念七、房屋本体维修基金：来源：住宅区竣工交付使用在一年以上的，由 业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管 理处缴纳住宅维修基金用途：房屋共用部位包括承重结构、抗震结构 、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、 本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防 设施等的维护概念八、公用设施专用基金：来源：在住宅区移交时，按住宅区总投 资除地价以外的建设总投资百分之二的 比例，一次性向业主委员会划拨住宅区 的公用设施专用基金用途：
10、用于购买管理用房和住宅区公用 设的重大维修工程项目概念九、管理用房来源：按条例规定向业委会提供。以建造成本 价提供住宅区物业管理用房，其产权属住宅区 全体业主计算公式：人均管理用房规划指标（0.06）X住 宅区房屋的总套数（固定）X户均人口数（3.75 ）包括：办公、生活和库房等用房。机电值班室概念十、商业用房：来源：以同期市政府微利房价格向业主委员会 提供部分商业用房，其产权属于全体业主共用计算公式：多层总建筑面的千分之三高层总建筑面积的千分之二概念十一、物业管理服务费来源：1、向业主收取的管理费2、公用设施、设备和公共场所的经营收入3、部分商业用房的租金4、住宅区的其它合法收入三、物业管理
11、的性质和特点：三、物业管理的性质和特点： 1、物业管理的性质 社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分 离是物业管理社会化的必要前提。 专业化：设备、环境、安全、租售等 企业化：物业管理行为是一种企业行为 经营型 ：物业管理的属性是经营，提供的是 劳务与服务，推行有偿服务、合理收费。 讨论：物业管理企业开源节流方面应 有哪些新举措？ 2、物业管理的基本特点 业主自治自律 （业主公约和业主委员会）业主自治：业主对自己的财产负责，具有和 行使管理权；业主自律：单个业主利益服从公众利益。 物业管理企业的专业化管理 业主委员会与物业管理企业是平等的合同关系
12、四、物业管理的作用四、物业管理的作用 确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使 用寿命 能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环 境 （怎样理解予管理于服务之中？具体应当 怎样做） 使物业保值、升值（消费者注重长期效应） 促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补 贴负担 （花园城市有赖于物业管理） 五、物业、物业管理的分类五、物业、物业管理的分类 1、物业的分类 按使用功能分为：居住物业、商业物业、工业 物业、其他 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层 2、物业管理的类型 住宅区管理 （广州四季花城） 工业区管理（厂区管理） 写字楼管理（中信大厦）
13、 商贸楼管理 （深圳福景大厦）六、物业管理的基本内容六、物业管理的基本内容 1、房屋的使用、维修、养护 2、消防设施设备、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行 车库、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场 等公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理 3、清洁卫生（外包体现专业化分工） 4、车辆行使及停泊 5、公共秩序（业主家中失窃是否应由管理公司赔偿） 6、市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业 管理事项：如房屋本体维修基金管理规定、公用设施 专用基金管理规定等 相关案例分析之一相关案例分析之一犬在给人类带来乐趣的同时也给社区带来 不安（咬人、扰人、吓人）！深圳经济特区限制养犬规定 有
14、时我也 很乖！养犬证件：犬类免疫证、养犬许可证犬只户外活动须遵守： 1、佩带号牌； 2、戴防护口罩； 3、佩带犬链、成人牵领看管；4、即时清除粪便 。相关案例分析之二相关案例分析之二停车场车辆被撞、被盗1、认真作好记录，车辆检查、放行到位（制度 ）2、安全防范、风险意识的造就 3、寻求第三方进行帮助以某大厦住户车被一外来车刮伤的案例 以小区的停车小票在另一小区出现为例 以小区车辆丢失为例入世了，我也更贴近您的生 活，有关我的安全也越来越 被人关注了相关案例分析之三相关案例分析之三小区发生被盗的处理以送东西为由入室，抢劫、勒索、绑架事主1、定期调整巡逻路线，加强对安全盲区的警戒2、强化安全员主动
15、获得信息的能力2、保留好现场记录3、寻求第三方协助再高的槛也拦不住我，我时常惦记着你您哪！相关案例分析之四相关案例分析之四邻里利益的处理1、上下层渗水，各自不管。2、上下层水管堵塞，下家不予支持。1、参照 条例中相关的条款进行说服（ 房屋毗连部位：房屋本体中中不属于共用和自 用部位的部位、设施设备）2、适时运用下层业主一同进行协商相关案例分析之五相关案例分析之五禁止行为1、破坏承重结构、拆、凿、搭2、破坏防水层3、增加负载4、使用不符消防要求装修材料5、超时等违章装修巡查关键点：岗位？记录；停水停电停工要慎重装修单位：承建资格证书、上岗证入住前您必须先过 我这关！深圳市家庭居室装修管理规定配套
16、说明配套说明房屋的五分法： 1、自用部位：责任人为业主2、毗连部位：责任人为毗连业主3、本体（共用部位）：本体内的全体业主4、公用设施：责任人为业委会5、居民生活供应部门（供水、供气、供电等 ）责任人为有关部门住宅区内禁止的行为1、践踏、占用绿化地； 2、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房 等公用设施而影响其正常使用功能； 3、乱抛垃圾、杂物； 4、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等； 5、损毁、涂画园林艺术雕塑； 6、聚众喧闹； 7、随意停放车辆和鸣喇叭； 8、发出超出规定标准的噪音； 9、排放有毒、有害物质； 10、经营业主公约所禁止的行业； 11、法律法规及市政府规定禁止的其他行为。相关案例分析之六相关案例分析之六高空抛物问题的处理1、住户家中抛出物品2、楼体附作物脱落3、高空作业1、加强宣传（
