《房地产行业税收》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业税收（271页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产行业税收 风险防范与筹划 严重供大于求 常州房地产市场寒冬正式来临 临近年底，常州房地产形势依旧严峻。整个市场 波澜不惊，销售量低迷已是不争的事实，资金链 紧张这样的抱怨也经常能从开发商口中听说，甚 至因销售价格短时期内降幅太大而引起的集体退 房闹事现象仍时有发生。 而从宏观层面来看，在通胀、经济下滑等多 重矛盾交织下，政府已多次表明了房地产调控的 坚定决心，这是否意味着常州房地产市场的寒冬 已正式来临？或许我们能从11月份的市场数据变 化中觉察出些许后市可能出现的发展态势。 适时推出特价房的一些楼盘销售逆势飘红 成为主基调。如位于武进区的御城以352套 的月销售成绩高居榜首。热销背后，
2、很多 人仍记忆深刻上月初开盘时，御城是如何 刷新区域房价低点，高调推出100套价位在 44005800元/平方米的特价房的。与之相 邻不远的龙德花园，则在首次开盘就走低 开路线，5288元/平方米的一口价也为其争 取到了不少人气。 而位于中吴大道、和平中路附近的某知名 外来开发商楼盘，已先后几次对销售价格 做出下调，近期开盘的住宅，打出4900- 5800元/平方米的一口价，获得了不少购房 者的认可，整体去化率超过50%。 此外，武进区的新城域、聚湖雅苑、戚墅堰区的 新城公园壹号、新北区的龙湖原山等销量情况也 都不错。由此可见，目前以刚需人群为主要目标 、“以价换量”的销售模式将在常州进一步持
3、续。 就如记者了解到的最新情况，本周六绿都万 和城又将推出200套特价房，83-93平方米带空中 花园的户型，两房可变三房，所有楼层均一口价 5388元/平方米，据售楼处工作人员介绍这两天到 楼盘咨询、登记的家庭还真不少。 11月50幅土地挂牌出让，而当月成交地块仅5幅 ，“底价成交”、“流拍”成关键词 再将目光转到土地这个素有楼市风向标之称 的一级市场，上月挂牌与成交数量之间的巨大差 异也间接反映出这个市场的低迷。 据统计，11月，特别是月末几天我市一下挂 出了50幅地块，面积达350多万方，环比上浮了 212.5%，是今年以来推出数量最多的一个月。其 中中心城区12幅，新北区21幅，武进区
4、17幅。 据悉，武进出让的土地，大多超过10万方 ，属中大型项目；新北则以黄河路沿线及 区政府周边地块为主，而中心城区推出的 大多沿主干道，地理位置有一定吸引力。 有业内人士指出，政府此次一次性推出大 批量土地，也是期望在年底能再次带动土 地市场的活跃。 不过11月却只有5幅地块成交，中心城区2 幅，新北区1幅，武进区2幅。成交量环比 下滑50%，成交面积环比下降34.2%，成交 率仅为31.25%。可以说对房地产的调控不 放松，使得开发商资金回笼周期变长，拿 地也变得谨慎。“底价成交”、“流拍”对于下 半年的土地市场来说已成为关键热词两大政策约束非住宅投资 关于重申非住宅转让有关个人所得税征
5、管 问题的公告 为保证我市二手房市场的健康稳定发展， 积极发挥税收对个人收入的调节作用，根 据上级要求，现就我市非住宅转让有关个 人所得税征管问题重申如下： 一、个人转让非住宅应以其转让收入额减 除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有 关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 照“财产转让所得”项目据实计算缴纳个人 所得税。 税款计算公式为：应缴个人所得税=（转让 收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合 理费用）税率（20%） 其中：房屋原值是指纳税人购置该房屋时 实际支付的房价款或实际发生的建造成本 支出（包括房屋购买发票上记载的金额或 契税征管档案中记录的上次交易价格）以 及交纳的相关税费（包
6、括该房屋原已缴纳 的契税）。 转让过程中缴纳的税金是指纳税人在转让 房屋时实际缴纳的营业税、城市维护建设 税、教育费附加、土地增值税、印花税等 税金。合理费用是指纳税人在转让房屋时 按照规定实际支付的手续费、公证费等费 用（不包括装修费用、贷款利息）。 二、个人转让非住宅不能提供房屋购买发 票或建造成本支出有效凭证的，或契税征 管档案中没有上次交易价格或建造成本支 出金额等记录，不能正确计算房屋原值和 应纳税额的，按核定征收办法计算缴纳个 人所得税。 税款计算公式为：应缴个人所得税=转让收 入核定征收率 核定征收率常州市区（包括武进区）暂比 照住房转让核定征收率执行，金坛市、溧 阳市根据本地实
7、际情况，在规定幅度内确 定具体比例。 三、以上规定自受理日期2011年9月1日起 执行。 常财税20117号2011-12-13 转发江苏省财政厅 江苏省地方税务局 关于明确旧房转让土地增值税政策的通知 现将江苏省财政厅、江苏省地方税局关于明确 旧房转让土地增值税政策的通知（苏财税 201136号）转发给你们，请认真贯彻执行。 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干 问题的通知（常财税200724号）、常州 市地方税务局转发的通知 （常地税一200713号）同时废止。 常财税200724号1% 常地税一200713号2% 苏财税201136号 一、对个人转让住宅类的旧房，按财政 部 国家税
8、务总局关于调整房地产交易环节 税收政策的通知（财税2008137号） 文件第三条规定，自 2008年11月1日起， 暂免征土地增值税。 二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物 ，按财政部 国家税务总局关于土地增值税若干 问题的通知（财税200621号）文件第二条 规定执行。即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能 取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税 务部门确认，条例第六条第（一）、（三） 项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并 从购买年度起至转让年度止每年加计5计算。对 纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭 证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以 扣除，但不作为加计5的基数
9、。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格 ，又不能提供购房发票的，地方税务机关 可以根据中华人民共和国税收征收管理 法（以下简称税收征管法）第35条 的规定，实行核定征收。 三、对旧房转让实行核定征收的，按国 家税务总局关于加强土地增值税征管工作 的通知（国税发201053号）文件第 四条规定，核定征收率原则上不得低于5 。并应按江苏省地方税务局关于加强土 地增值税征管工作的通知（苏地税发 201153号）文件第三条规定，在测算增 值率的基础上，确定核定征收率，计征土 地增值税。 江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工 作的通知（苏地税发201153号） 一、加强土地增值税清算管理 （一）土
10、地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定 义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人 应当依照中华人民共和国税收征收管理法及 其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行 条例及其实施细则以及土地增值税清算管理 规程（国税发200991号）等相关规定办理 土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申 报的真实性、准确性和完整性负责。为提 高纳税人土地增值税清算申报质量，主管 税务机关可建议纳税人委托税务中介机构 对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增 值税清算申报时，应当对清算申报表及附 列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完 整或者存在逻辑性错误的，应当要求
11、纳税 人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税 清算申报结果开展纳税评估。为切实提高 评估质量，税务机关可引入税务、工程造 价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳 税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽 查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税 法规定或者税务机关依法确定的申报期限 、申报内容如实办理土地增值税清算申报 的，应按照中华人民共和国税收征收管 理法第六十二条予以处理；造成少缴土 地增值税的，按照第六十四条予以处理； 构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 （一）对符合土地增值税清算管理规程 （国税发200991号）第三十四条规 定应按核定征收方式对房地产项目
12、进行清 算的，主管税务机关要事先进行核查，并 出具报告，报省辖市地方税务局备案后执 行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目 ，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位 土地成本、当地建设工程造价管理部门公布的单 位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收 率，报省辖市地方税务局备案。同一期清算项目 中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅 或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分 别确定核定征收率。同一幢楼内的普通住宅、非 普通住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定 核定征收率。2011年6月30日以前已发出核定征 收通知书的房地产项目，执行原清算政策，不再 追溯调整。 三、加强
13、房地产开发成本审核管理 （一）各市县及苏州工业园区地方税务局 应参照当地建设工程造价管理部门公布的 建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑 材料市场指导价格，制定房地产开发成 本参考标准，并根据市场变化情况适时 进行调整。 （二）对纳税人申报的房地产开发成本明 显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该 项目工程决算审计报告或工程结算审核报 告；对房地产开发成本明显偏高且无正当 理由的，主管税务机关应依据房地产开 发成本参考标准核定扣除，情节严重的 ，按规定移交税务稽查部门处理。 对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真 实的，比照上述办法处理。 四、加强税收优惠政策管理 符合中华人民共和国土地增值税暂行
14、条例第八条、 财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租 赁有关税收政策的通知（财税200824号）第一条 第三款、财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户 区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税2010 42号）第二条、财政部国家税务总局关于支持公共租赁 住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税2010 88号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机 关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备 案。 本通知从2011年7月1日起执行。 两头评估 契税计税依据：2级以上评估资质，谈话 土地增值税计税依据： 成本评估 销价评估 谁委托谁付费 高价，三年回租8%，3%房屋回迁
15、业务 涉税问题分析契税 ：财税2004134号 营业税 ：国税函1995549号 印花税 ：财税2006162号 、财税 2008137号 土地增值税 ：国税函2010220号 企业所得税 ：国税函2008875号 回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造 的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除， 然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁 ，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的 是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一 还一，给予其同面积房屋回迁安置。 房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政 策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税 种的计税依据是纳税人的关注点之一。 契税 契税暂行条例第一条规定，在中华人民共 和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个 人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳 契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土地 使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交 价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场 价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价 格核定。 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出 让等有关契税问题的通知（财税2004134 号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税 价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部 经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格 为成交价格。成
