房地产融资导论

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1、工程项目融资 第1章 导论（3）工程管理专业四平台 技术 4050 土木技术 管理 管理学原理、项目管理 经济、金融 50 工程估算、项目融资、建筑经济 法律 法学基础，合同管理-FIDIC工程项目融资课程 课程所处地位 必修课工管专业学生必须选择的课程。 工程项目融资 是复杂的系统工程 它不仅仅是一种融资方式，而更多地体现融资 和投资的直接结合，是一个比较复杂的系统工 程。工程项目融资涉及内容 如何设计项目发起人相互间的投资关系 如何为项目安排合适的融资模式 如何选择合理的资金来源 如何提供各种切实可行的担保等问题课程参考教材 工程项目融资 刘亚臣、常春光主编 大连理工大学出版社 2008.

2、2 项目融资 张极井著张极井著 中信出版社中信出版社 项目融资 戴大双主编 机械工业出版社 2007.1 项目融资 李春好、曲久龙主编 科学出版社 2004.8课程考核方式 A闭卷考试：80%； B平时成绩：20%；课程讲授思路 项目融资 组建一个项目公司公司的组织形式决定了 项目风险分担、担保等的类型 项目融资资金来源与资金结构 项目资金的构成资金的来源介绍国内外各种 来源 项目融资的资金成本确定最佳资金结构 项目融资方式的选择 根据不同项目的特点，可采取不同的模式来运营 几类项目融资模式BOT模式、ABS模式等介绍 项目融资风险及担保课程内容组成 第1章 工程项目融资导论（3） 第2章 房

3、地产金融基本知识（3） 第3章 房地产抵押贷款 （5） 第4章 工程项目融资的组织（2） 第5章 项目融资方式（4） 第6章 工程项目融资的资金成本与资金结构 （3） 第7章 工程项目融资的模式（6） 第8章 工程项目融资的风险（2） 第9章 工程项目融资的担保 （2）第1章 导论 1.1 工程项目融资的界定 1.2 工程项目融资的特点 1.3 工程项目融资模式结构 1.4 工程项目融资的发展与实践 1.5 项目融资案例了解第1章 导论 重点掌握 1、项目融资的概念与特点； 2、项目融资与公司融资的区别； 3、项目融资的四个模式结构。 一般掌握 1、项目融资的基本功能； 2、项目融资的应用范围

4、； 3、项目融资成功的基本条件； 了解 工程项目融资的发展与实践（ 自学）； 计划学时：3学时1.1 工程项目融资的界定 工程项目融资的定义 与传统的贷款和融资的区别 项目融资基本特征 工程项目融资的现实意义 项目融资的适用范围 1.1.1工程项目融资的定义（1）广义与狭义 定义 广义：一切针对具体项目所安排的融资 如一般房地产项目融资； 狭义：专指具有无追索或有限追索形式的融 资 典型的BOT形式，涉及较多担保、保险合同 项目融资（project finance） 是以项目的资产、预期收益或权益作抵押取 得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷 款。 追索：也称完全追索，是指贷款人在借款人 未

5、按期偿还债务时，要求借款人用以除抵押 资产之外的资产偿还债务的权利。 有限追索：是指贷款人可以在某个特定阶段 或者规定的范围内，对项目的借款人追索， 除此之外，无论项目出现任何问题，贷款人 均不能追索到借款人除该项目资产、现金流 量以及所承担义务之外的任何财产。 无追索：是有限追索的特例，即贷款人对借 款人的追索仅依赖于项目本身的经济强度。项目融资的定义1.11.1工程项目融资定义（2） 对有限追索或无追索的理解工程项目融资定义（3） 无追索权及有限追索权项目融 资 无追索权项目融资 项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任 何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还。当 项目现金流量不足时，项

6、目发起人对项目债务及 利息的偿还没有直接的法律责任。 有限追索权项目融资 项目发起人承担有限的债务责任和义务。 时间上的有限如建设阶段的追索，贷款人有权对 发起人追索，完工后就变成无追索 金额上的有限经营阶段，项目不能产生足额的现 金流，则对现金流差额部分的追索 工程项目融资概念的理解要 点 理解要点 以项目为主体安排的融资，能否获 得贷款完全取决于项目的经济强度 其贷款偿还来源仅限于融资项目本 身 项目投产后的收益及项目本身的资产 了解 项目融资不等同于项目贷款 项目融资首要考虑的因素是项目本身的经济 强度（未来的净现金流、项目的资产价值） 而传统融资方式着重于借款人的资信等级问题1：工程项

7、目融资 就是为任何项目取得的 融资，对否？ 答：否， 1、它是专业性很强的融资方式 ； 2、需巨额资金，投资风险大的 项目； 3、有收益问题2：工程项目融资 一定是无追索权的融资 ，对否？ 答：否，从定义上是看无追索和有限追 索的融资。在融资实践中，贷款人对项 目发起人的追索范围可从无追索到有限 追索及几乎完全追索。只有在项目有 充足的经济强度时才有可能被安排成无 追索融资。无追索被认为是一种低效的 、昂贵的融资方式，目前较少采用。问题3：项目融资项 目贷款，对否？ 答：否，项目融资除了项目贷款外，还有 债券等形式。1.1.2项目融资与传统融资的区别（ 1） 见如下案例举例 （1 ） 电力有限

8、公司有A、B电厂，需融 资进行C厂建设，有两种融资方式 方式一：借款用于C厂建设，还款来源于A、B 、C三电厂的收益。如建设C厂失败，公司把 A、B两电厂收益作为偿债担保。贷款方对该 公司拥有完全追索权。电力公司A电厂B电厂C电厂银行还款贷款举例 （2） 方式二：借款用于C厂建设，用于偿还债务的资金仅 限于C厂建成后电费和其他收入。 如建设C厂失败，贷款方只能从清理C厂的资产中收 回一部分来归还贷款。不能要求该公司从其他收入或 资金来源来归还贷款。 贷款方对电力公司无追索权。 如签订贷款协议时，要求电力公司某特定一部分资产 作贷款担保，则贷款方对电力公司拥有有限追索权电力公司A电厂B电厂C电厂

9、银行还款贷款担保工程项目融资与传统融资的区别（2 ）内容工程项项目融资资公司融资资融资资主体融资资基础础追索程度风险风险 分担 会计处计处 理贷贷款技术术、 周期、融资资 成本等债务债务 比例项项目公司 项项目未来收益和资产资产无追索或有限追索（只能追 索相关担保资产资产 ） 参与者与项项目发发起人合理分 担 不进进入项项目发发起人的资产资产 负债负债 表相对对复杂杂、长长、较较高一般负债负债 比率较较高项项目发发起人发发起人和担保人的信誉全追索（借款人的所有资产资产 ） 集中于投资资者、贷贷款者或担保 者 进进入项项目发发起人的资产负债资产负债 表相对简单对简单 、较较短、较较低自有资资金的

10、比例为为30%40%1.2.3工程项目融资的现实意义 改善基础设施 改善外资利用结构 减少政府负债和支出 有效吸引外资1.2工程项目融资的特点 项目导向 有限追索 风险分担 非公司负债型融资 信用结构多样化 融资成本较高 利用税务优势项目导向项目融资的基本特点1.21.2以项目为主体安排的融资，主要是依赖于项 目的现金流量和资产而不是依赖于项目发起人的 资信来安排融资。由于项目导向，有些对于投资者很难借到 的资金则可以利用项目来安排，有些投资者很难 得到的担保条件则可以通过组织项目融资来实现 。因而，采用项目融资与传统融资方式相比较一 般可以获得较高的贷款比例，根据项目经济强度 的状况可以为项

11、目提供60一70%的资本需求量， 在某些项目中甚至可以做到l00的融资。进一 步，项目融资的贷款期限可以根据项目的具体需 要和经济生命期来安排设计，做到比一般商业贷 款期限长，有的项目贷款期限可以长达20年之久 。有限追索项目融资的基本特点1.21.2在某种意义上，贷款人对项目借款人的追 索形式和程度是区分融资是属于项目融资还是 属于传统形式融资的重要标志。传统形式：完全追索项目融资：有限或无追索追索的程度则是根据项目的性质，现金流 量的强度和可预测性，项目借款人在这个行业 部门中的经验、信誉以及管理能力，借贷双方 对未来风险的分担方式等多方面的综合因素通 过谈判来确定。风险分担为了实现项目融

12、资的有限追索，对于 与项目有关的各种风险要素，需要以某种形 式在项目投资者(借款人)、与项目开发有直 接或间接利益关系的其它参与者和贷款人之 间进行分担。一个成功的项目融资结构应该是在项 目中没有任何一方单独承担起全部项目债务 的风险责任。项目借款人应学会如何识别和分析项 目的各种风险，确定自己、贷款人及其他参 与者所能承受风险的最大能力及可能性，利 用一切优势，设计出对投资者具有最低追索 的融资结构。项目融资的基本特点1.21.2非公司负债型融资（off-balance finance）非公司负债型融资，亦称为资产负债表 之外的融资，是指项目的债务不表现在项目 实际借款人的公司资产负债表中的

13、一种融资 形式。一方面可以实现贷款人对借款人有限追 索；另一方面，使得项目所在公司有可能以 有限的财力从事更多的投资，同时将投资的 风险分散和限制在更多的项目之中。对于项目的借款者而言，如果这种项目 的贷款安排全部反映在公司的资产负债表中 ，很可能造成公司的资产负债比失衡，超出 银行通常所能接受的安全警戒线，并且这种 状况在很长的一段时间内可能无法获得改善 。公司将因此无法筹措新的资金，影响未来 的发展能力。采用非公司负债型的项目融资 则可以避免这一问题。项目融资的基本特点1.21.2信用结构多样化一个成功的项目融资，可以将贷款的 信用支持分配到与项目有关的各个关键方面 。典型的做法包括： 在

14、市场方面，可以要求对项目产品感兴趣的 购买者提供一种长期购买合同做为融资的信 用支持； 在工程建设方面，可以要求工程承包公司提 供固定价格、固定工期的合同，或“交钥匙” 工程合同，可以要求项目设计者提供工程技 术保证等； 在原材料和能源供应方面，可以要求供应方 在保证供应的同时，在定价上根据项目产品 的价格变化设计一定的浮动价格公式，保证 项目的最低收益。项目融资的基本特点1.21.2融资成本较高 原因：大量前期工作 有限追索性质 成本包括： 融资的前期费用(融资顾问费，成功费，贷 款的建立费，承诺费，以及法律费用等) 与项目规模有直接关系，一般占贷款金额的0.5 2左右 利息成本 一般高于同

15、等条件公司贷款的0.3-1.5%，其增 加幅度与贷款银行在融资结构中承担的风险以 及对项目的借款人的追索程度是密切相关的。项目融资的基本特点1.21.2项目融资的功能及优势、弊端 筹资能力强（多方位）、灵活 项目融资功能强。 筹资能力强，能有效解决大型工程项目 筹资问题 融资方式灵活多样，能减轻政府财政负 担 项目融资的弊端 融资成本高 风险分配复杂，时间长 贷款人风险大 贷款人过分监管项目融资的适用范围 （1） 投资数额巨大，投资收益丰厚的项目（ 商业化经营，可用项目建成后的收益收 回投资） 一般适用于竞争性不强的行业，具体讲，凡 是能取得可靠现金流量并且对贷款人有吸引 力的项目，都可通过项目融资方式筹集资金项目融资的适用范围 （2） 在我国主要是适用于：投资规模大、贷 款偿还能力强、有长期稳定预期收入的 部分基础设施和少数基础产业项目。 包括发电设施、高等级公路、桥梁、隧道、 城市