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1、2012年运营计划分析鹿特丹项目项目基本信息-鹿特丹项目产品线户型 面积单价（ 元）套均 总价（万 ）111月 销售（套 ）月均销售（ 套）11月底 库存 (套)12年 新增供应（套）鹿特丹首置2*2*186928720251152174首改3*2*2846012261126158再改3*2*2100001701157合计 264642702321.1期678910111.2期1 34522011年计划销售面积5.7万平，金额5.1亿。11月底完成3.2万平，2.6亿。全年任务预估可完成2.8亿。市场长白片区整体情况* *远洋天地、中海国际社区、格林生活坊、深航翡翠城、雅宾利花园、鹿特丹等16
2、个项目。2011年 区域整体供应193万平，其中新增110万平，销售129万平，库存64万平。 整体消化率67%。板块去化情况在全市范围内来看，预估在前三。新增*全年月成交稳定，基本保持在11-13万平左右；全年价格波动不明显，涨幅500元左右。 10月份市场变化明显，各家供应急剧缩减。 从备案数据来看，10月-11份成交急剧下滑，其中11月锐减32%；*市场片区细分市场情况*11年长白细分产品线供销及库存情况各产品线成交结构从单产品线来看，90平以下为去化率最高，为79%。其次是90-140面积段。从市场份额来看，供销情况最好的是90-140平的舒适两房和紧凑三房。基本占片区一半的份额 。也
3、就意味着此面积段产品的竞争非激烈。140-180平产品线消化率55%，消化主力为远洋/新加坡城的洋房、万科城小高U5、中海御河央景为主。低密产品和景观资源型产品占主流。*总*87长白片区主要竞品情况-中海11年供货都汇-8御河央景-411年供货：3大组团同时上市，新供货18.8万平，库存3万平，保守估计11年总体供应22万平，金额18亿123-91-91-123清：89-160 精装163-107-163北侧：89-141 南侧：70-159891011御河4-124-114-104-94-8精180-180160-1600140-90-140精都汇组团：11年供货8栋楼。均价7000左右，主
4、要组要依靠性价比走量。御河组团：11年推出5栋楼，其中包括1栋精装，4栋清水。清水均价8000左右，精装均价9200左右。靠此产品提升项目品质。央景组团：10年5月推出1栋，10月推出剩余3栋。因去化速度极慢，因此11年基本为销售库存。12年新增：南北两个组团，供货10亿都汇-8北侧：89-141 南侧：70-159都汇-8北侧：89-141 南侧：70-159清：89-160 精装163-107-163精央景-4清：89-160 精装163-107-163精组团组团主力面积积主力 价格供货货面积积供货货金 额额销销售面积积销销售金额额去化比例都汇汇79-1417000980006.98600
5、06.184%御河91-181 8000清600005.4510004.685%9200精央景107-163 10000清300003.210002.370%12000精合计计18.8万15.3亿亿15.8万13亿亿84%长白片区主要竞品情况-中海11年销售情况御河组团一共5栋楼，其中精装只有1栋楼，面积为91及123平的两房、三房。目前只售出20%左右，此精装楼成为御河组团的主要库存。长白片区主要竞品情况-远洋11年供货11年新增：包括和平府的3栋洋房，1栋高层，岦宫的1栋高层，2号地块的3栋高层，面积5.5万，金额4.86亿10年底库存约6.5万平，5.9亿。（其中包括洋房106套，1.5
6、万平。高层380套，5万平）11年供货：面积12万平，金额10.7亿远洋和平府岦宫1 #2 #3 #4 #5 #1 1 #1 2 #3 7 #3 6 #2 6 #220-2401#2#3#2号地块电梯洋房137-148-150120-140-150140-15090-91-91-9090-160和平府1栋写字间，上市时间未定。1栋公寓，60-90平1栋岦宫2栋洋房2#地3栋高层12年新增140-91-91-140组团组团主力面积积主力 价格供货货面积积供货货金 额额销销售面积积销销售金额额去化比例洋房120-15011000- 1200092801.192801.1100%5#高层层90-16
7、07700-8000165001.3150001.1690%岦宫220-2409200-9500120001.171400.6660%2号地90-918000-7500170001.36143101.1484%库存和平府洋房和高层650005.94.34.1470%合计12万10.7亿8.8万8.2亿73%长白片区主要竞品情况-远洋11年销售5# 高层，年初推出，均价8000，在上半年基本售罄。2#的三栋在7月份-8月-9月陆续推出，首推均价在8000左右，去化70%左右。进入10月后价格持续松动，目前以特价房推出，均价在7500左右，走量很慢。11年新增：主要为二期产品，包括6栋小高，3栋多
8、层，2栋洋房。11年供货： 加之前期零星库存，11年总供货约7.5万平，货值5.2亿。长白片区主要竞品情况-新加坡城11年供货楼号产品形式梯/户/单元面 积均 价合计1、2、3#18层1T2*1T389/90/90/40/80680027010、11#18层2T498/104/104/98720014422#18层2T653/71/96/87/75/62650010815、18、21# 6层2*3907000108 3期高层33层2T4135/90/90/13568005282T657/52/95/95/52/9599012年新增6#7#8#9#4#2#3#5#1#三期高层组团组团主力面积积主
9、力 价格供货货面积积供货货金 额额销销售面积积销销售金额额去化比例洋房108-110830039000.3239000.32100%小高层层75-906800-7000436683.0393012.790%多层层90700097200.8797200.87100%库库存洋房与高层。部分140以上180001.2180001.2100%合 计计:752885.19709215.192%长白片区主要竞品情况-新加坡城11年销售新加坡城75-90的小高及高层，均在上半年推出，因此去化速度较高，洋房因价格低，因此去化较快。进入10月后，基本属于停滞状态，原因是前期库存不多，另外是积累三期新品。A1A2
10、B2B5B4B3B8B9B10B11B1B6B7C1C2C3长白片区主要竞品情况-格林英郡11年供货格林英郡为今年新增项目，11年，供应7.6万平，5亿。主要以80-90平的产品为主力。楼号产品形式梯/户/单元面 积均 价合计A1、A26层多层1T2*279/84/84/79730048B1-B611层小高1T2*276/109/109/766800264B7-B1111层小高1T3*298/112/98/98/112/986800330C1/C2/C333层高层2T4*260-80580079212年：推出全部剩余产品预计供货4.1万平，金额2.4亿组团组团主力面积积主力 价格供货货面积积供
11、货货金 额额销销售面积积销销售金额额去化比例多层层79-8473001.83 1.06 1.21 0.70 75%小高76-11268005.41 3.68 3.57 2.43 75%高层层60-8057000.39 0.28 0.39 0.28 100%合 计计:7.63 5.02 5.17 3.41 75.0%长白片区主要竞品情况-格林英郡11年销售格林项目，主要以小户型产品为主，且价格较低，与鹿特丹无直接竞争，但对整个片区市场的价格界定，造成干扰。主力竞品11年各产品线销售情况*片区主要竞品11年销售情况（万平）从数据表现来看，鹿特丹的92及97平两房产品，在主力竞品中市场表现尚佳。14
12、0平的C标去化市场份额很小；同时从目前2# 的销售情况来看，97平库存比例在50%，140户型库存比例在85%左右，140产品去化速度非常缓慢。U5去化基本为零。主要原因是上市时间在10月下旬，市场变淡。另，总价过高，市场接受度不高。因此，建议12年新增产品中，主推92-97平的小面积。对于U5 是否加推需慎重。* *2,5 * *5,0库存1.2平双阳库存洋房主力全产品线* *主要竞品12年可售资源统计12年首置，首改产品的市场供应量非常集中。其中新加坡城、中海、远洋的市场份额极大，是鹿特丹的直接竞争对手。从11年热销的产品线之销售策略来看，“性价比”是其抢占市场竞争点，不难预判12年仍以此为主。因此鹿特丹若要在市场中占据一席之地，需要考虑两点：第一，对于92-97的两房产品，更关注性价比，用品质感更好，更诱惑的价格来弥补项目“偏”、“远”的硬伤。第二，对于143大三房，及170平U5 需要考虑控制总款。4
