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1、本报告是严格保密的。如何确定容积率1本报告是严格保密的。谁动了我的面积对容积率的误解源自于粗 框式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率；不断的要求提高容积率； 不断的偷面积；不断的偷面积； 不断的公关；不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限实
2、际上应该怎么理解容积率？实际上应该怎么理解容积率？2本报告是严格保密的。先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理 现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）当容积率从当容积率从1.61.6到到2.22.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化， 面积上去了，可是出现了：面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没
3、有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利 润越低，开发商问问什么？润越低，开发商问问什么？ 现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）当容积率从当容积率从2.82.8到到3.43.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？面积
4、上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？为什么没有做出想要的产品？3本报告是严格保密的。看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响 因素和机理 现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是 3.13.1还是还是4.24.2： 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗 ？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么
5、，后期已经没有别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有 土地了？土地了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？ 现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做120120而做而做140140（北方某省会）（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.61.6，一梯两户，平均，一梯两户，平均6 6层：层： 为何三房两厅不给我做为何三房两厅不给我做120-125120-125，都超过，都超过140140？ 销售均价比邻近楼盘低销售均价
6、比邻近楼盘低200200元元/ /平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告 ，我们已经海陆空齐上？，我们已经海陆空齐上？4本报告是严格保密的。容积率问题开发决策过程中的最核心问题 之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比；决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态；决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间；决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能；决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈
7、利难度及如何盈利的问题。决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不 同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局5本报告是严格保密的。我们需要理解容积率的那些问题？ 当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策? ?对比的项目多了也便发
8、现很多容积率确定的规律，所有 的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到 一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润 实现关系。6本报告是严格保密的。先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应 该如何确定容积率的问题容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追不过分追 求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系土 地 价 格容积率最容积率最 大化大化单方利润空间大，单方利润空间大，向容积率偏重向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，
9、向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境 下，保证利润最大化实现。4 3 1 27本报告是严格保密的。案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖 得比竞争对手低，迅速盈利8本报告是严格保密的。案例二：中心红树湾满足3.18的情况下， 如何更多盈利，改变产品功能组合9本报告是严格保密的。案例三：杨柳国际新城地价不高、规模超 大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼10本报告是严格保密的。总规划平面图11本报告是严格保密的。杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.312本报告是严格保密的。容积率的确
10、定模型结合开发风险、市场实 现、利润额度及实现难异度的问题来确定u利润最大化和市场可实 现度是确定物业组合和容 积率的追求目标；u企业自身资源状况和资 金状况是限定条件；u企业战略导向和项目品 牌因素是兼顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并 进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行 变量分析满足容积率上下指标 下的组合方案依据战略、定位13本报告是严格保密的。一个容积率确定的案例 湛江地王项目14本报告是严格保密的。深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产 品品质的对应关系产品 品 质容积 率 范 围可能的建筑组 合深圳典型 案例高品 质低于 2.
11、6板楼+部分一 梯两户点楼香域中央 、水榭 花都高 层 较高 品 质2.6 3. 2板楼为主， 较为舒适中信红树 湾、香 蜜山较高 容 积 率3.2 3. 8一梯多户的 联体+少量 板楼天悦龙庭 、阳光 带海滨 城 高容 积 率高于 3. 8高密度，户型 设计难 出 彩中信海阔 天空、 星河国 际u以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；u以上建筑形态基本为高层住宅建筑。本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：u较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；u地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；u项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；u本项目高品
12、质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。15本报告是严格保密的。高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析深圳香域中央u占地66904，建筑面 积138550，8栋小高层 （一梯两户板楼）、2栋 高层（一梯四户点楼）， 户数710户。u绿化率58.6%，建筑密 度17.9%，容积率2.07。u小学单独占地，临路退 后线距离较大。u规划上采用了半围合的 布局方式，充分考虑了地 块与公园的相互关系。16本报告是严格保密的。高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析 深圳中信红树湾u总用地16.3万，总建 筑面积65万，地上容积 率3.18，南侧在建设的高 层区域容积率约3.5。u建筑形式
13、为一体两户的 板楼为主，少量的一梯三 户板楼和一梯两户的点楼 ，建筑层数2832层。u为提高容积率，采用了 “v”型的楼梯布局，倾斜角 度38度，即兼顾了日照， 有充分考虑了景观，内部 的空间感略感压抑。17本报告是严格保密的。较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例 分析深圳幸福海岸u总占地104616，总建 筑面积近410000,一期 占地35382,建筑面积 77657,容积率仅2.196 。u幸福海岸以点式围合的 建筑布局，围而不合，既 保证了庭院空间的通透性 和开放性，又恰到好处的 保证了生活私密性；u一期6栋595户， 18层高 ，一梯四户为主，一梯三 户和一梯两户为辅。u后期的建筑
14、容积率4.5以 上，全部为平均层数30层 左右的点式住宅。18本报告是严格保密的。较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例 分析深圳天悦龙庭u地块形状狭长，总用地 面积51825，总建筑面 积21万，其中计容积率 面积17.1万，容积率3.3 。u13栋28层的点楼围合而 成，空中院馆的户型设计 ，平均进深较小，户型面 积适中。u户型舒适度和朝向兼顾 度较好，偷面积比例达到 10%，实际容积率在3.5以 上。19本报告是严格保密的。容积率参照给我们的启示项目可能实现的 容积率指标u本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用；u地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有
15、利；u西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节 约用地。参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意 见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现 的容积率指标可能如下：u高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高；u较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处 理；u较高容积率：4.8左右，是基于湛江市房地产开发现状、开发商容积率预期的 基础上的方案，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以 上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到1820%，品质极低。20本报告是
16、严格保密的。项目容积率确定较符合市场和项目定位的 物业组合方案推介一u在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.92；u从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅80000高端形象，价值标杆 一梯多户住宅86000提高土地开发强度 商业6000利用街区，提高开发强度配套会所1000风情会馆合计173000容积率3.92地下车库35000不计容积率，车库功能+人防21本报告是严格保密的。项目容积率确定较符合市场和项目定位的 物业组合方案推介二u在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43；u本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅100000高端形象，价值标杆 一梯多户住宅45000提高土地开发强度 商业6000利用
