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1、 第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法二、市场法应用的前提条件一、定义P30市场法是一种最简单、有效的方法1、一个充分发育、活跃的市场2、能够找到与被估资产相同的或相类似 的参照物三、参照物差异调整因素时间因素、地域因素、功能因素四、市场法评估的优缺点 1、最简单、最有效的方法 2、易于被理解和接受 3、需要公开及活跃的市场为基础 4、不适用专用机器、设备、大部分无形 资产，以及受地区、环境等严格限制的一 些资产注意：参照物要选择三个或三个以上（一）重置成本第二节 成本法一、成本法定义 被评估资产的价值 =重置成本实体性贬值功能性贬值经济 性贬值1、复原重置成本2、更新重置成本 3、 复原
2、重置成本与更新重置成本之间的 关系（1）复原重置成本,现时价格标准 ,原来的技 术条件;更新重置成本,现时价格标准,现实的技 术条件所以复原重置成本 与更新重置成本 的相 同之处是价格标准（2）复原重置成本更新重置成本（3）无论是重复原重置成本还是更新重置成 本，资产本身的功能是不能改变的，只是形 成功能的技术条件（如材料、生产方法、技 术）改变了4、重置成本的估算（1）重置核算法：直接成本+间接成本（ 既可以是复原重置成本，也可是更新重置 成本）。（2）物价指数法（4）规模经济效益指数 （3）功能价值法 成本与物价或产量之 间具有线性关系（5）统计分析法K=某类抽样资产的重置成本某类抽样资产
3、 的历史成本K=某类总体资产的重置成本某类总体资产 的历史成本求出：某类总体资产的重置成本=重置成本有形损耗率 =重置成本（1-成新率） =（重置成本-预计残值） （1-成新率）成新率的计算：P43 （1）观察法 （2）使用年限法 注意：实际使用年限=各义使用年限资产利用率资产利用率=实际利用时间法定利用时间 （3）修复费用法（二）实体性贬值注意：不能用会计中的折旧年限估算成新率（三）功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值（四）经济性贬值由于外部环境变化造成资产的贬值二、成本法的优缺点1、比较充分的考虑了资产的损耗，结果趋 于公平 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估 3、在不能取得资产未来
4、收益和市场参照物 条件下可广泛应用 4、有利于资产保值 5、工作量大，且用历史资料确定当前价值 ，必须给与足够的分析以确认可行性第三节 收益法 一、定义三、方法1、未来收益不等额 用复利现值 2、未来收益等额 年金现值 3、未来收益无限期等额 永续年金 4、未来收益前期不等额，后期等额二、前提条件1、可以估计未来收益，从而确定现金流量 2、可以估计所承担的风险，从而确定折现率四、折现率、资本化率的关系1、折现率是管理的报酬与资产以及所有者使 用效果有关2、折现率=无风险利率通货膨胀率风险报酬率3、资本化率在本质上与折现率无区别，只是 适用场合不同，折现率适用于将来有限预期 收益折现，而资本化率
5、适用于将来永续性预 期收益折现1、能真实和准确反映企业资本化的价值 2、预期收益、折现率的确定受主观判断和 未来不可预见因素的影响 3、适用范围较小，一般是整体资产和可预 测未来收益的单项资产六、收益法优缺点五、收益期限收益年限可以根据未来获利情况、损耗情 况以及法律契约和合同确定，带有一定的主 观性。练习 1、更新置成本与复原重置成本的相同之处在 于（ ）。 A.设计 B.价格标准 C.技术水平 D.材料2、通常情况下可以采用市场法的资产是（ ）A.专利权 B.专有技术C.专用机器设备 D.通用机器设备BD3、采用收益现值法需要主观判断的内容有A.经营年限 B.投入资本C.收益金额 D.折现
6、率 ACD4、在资产评估价值类型确定的情况下，评 估方法选择具有（ ）。A.多样性 B.替代性C.随机性 D.唯一性 AB5、收益现值法适于应用（ ）。A.整体性资产 B. 无形资产C.生产线 D. 机器设备E.流动资产ABC6、设备成新率的估算通常采用（ ）。A.使用年限法 B.修复费用法C.观测分析法 D.功能价值法E.统计分析法ABC7、采用收益法评估的机器设备主要有（ ） 。A.单台设备 B.成套设备C.非标准设备 D.专用设备E.生产线BE一、现值和终值的计算现值P 终值Fn01、终值（将来值）：指在未来某一时点上的 价值也称本利和 F 2、现值（本金）：指在未来某时点上的一定 量的
7、现金折到现在的价值 P计息期 投资 当年利息 年末本利和 利息率0 P 0 P i1 Pi P +PI= P (1+i)12 P (1+i)i P (1+i) + P (1+i)i= P (1+i)2 n P (1+i)n-1i P (1+i)n（一）复利终值、现值1、复利终值公式F= P(1+i )nF 复利终值（资金的未来价值）P 复利现值（资金的现在价值）(1 + i ) n 终值系数 i 利息率n 复利期（F/ P ，i ,n）查：复利终值系数表2、复利现值公式可见：复利终值系数与复利现值系数互为倒数 可以表示为（P/F，i，n）查：复利现值系数表其中：为复利现值系数二、年金 1、年金的概念 2、年金的特点方向一致、金额相等、间隔相同普通年金（后付年金） 先付年金（即付年金） 递延年金 永续年金3、年金的分类三、年金现值计算ApAAAAA123456（1）普通年金现值已知年金求现值，查年金现值系数表P=A（P/A,i,n）（2）永续年金现值P=A/i
