金融不良资产评估

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1、2003 年注册资产评估师后教育金融不良资产评估天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：175569632今 天 授 讲 的 内 容v处置金融不良资产对评估咨询业务的需求v金融不良资产处置的特性要求区分（定义）评估价值类型和采取不同的评估形式v不同的评估形式应采取不同的评估方法天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：175569632v处置金融不良资产对评估咨询业务的需求金融不良资产的涵义 四级分类：呆滞、呆账 五级分类：次级、可疑、损失 四家资产公司持有：1.4万亿元 四家国有商业银行（ 2002 年底） 工行 25.52% 农行

2、30% 中行 22.37% 建行 15.28% 所有金融机构平均： 19.8%机器设备土地使用权1. 物权 2.股权 3.债权债权物权 房 地 产其他股权说明：债权打包出 售是基于各债权之 间的整体价值及受 让人的综合考虑。单户债权多户 打包 债权处置对象法人股房屋建筑物经营权出具土地/房地产/ 资产评估报告。其他需要评估咨询2 诉 讼5 实 物 资 产 抵 债1 收 本 收 息7 债 务 重 组 现 金 折 让3 破 产 清 算6 商 业 性 债 转 股4 债 权 转 让债权处置方式不良资产评估的含义不良资产评估是指依据国家有关规 定和资产管理公司的实际情况，以某 一时点为评估基准日，对不良

3、资产价 值进行评定、估算和分析判断的行为 。包括物权和股权类的土地估价、房 地产估价及相关资产评估，债权类的 偿债能力评估、债权价值分析以及其 他评估咨询等。评估结果是进行不良 资产处置的重要参考依据。v金融不良资产处置的特性要求区分（定义）评估价值类型和采取不同的评估形式金融不良资产处置的特点 时间 市场 区域 信息价值类型的涵义价格：交易双方协议的出售者所索取的或 已支付的某项商品或某项服务的金额。 价值：是能够用货币表现的所购置商品或所征求的服务与购销者之间的联系。 公开市场价值：是指在了解行情的、精明的且无外界胁迫的买方和卖方的参与之下，资产经充分的交易活动之后，于评估基准日交易时的评

4、估价值，此价值应是在无特殊关系的自愿购买者和自愿的出售者之间形成的价值。非公开市场价值 (Non-market Value）: 是与市场价值既相区别又相联系的一个 概念,包括但不限于：在用价值（Value in Use）有限制市场价值（Limited Market Value ）投资价值（Investment Value or Worth） 、持续经营价值（Going-Concern Value）清算和强制变现价值（Liquidation or Forced Sale Value ）残余价值（Salvage Value）等金融不良资产评估的价值属性 评估对象先天不足 是一种限制性评估 评估结果

5、不加定义无法使用 更多适用强制变现价值针对金融不良资产评估主体的现状要求采取不同的评估形式债务人有实物资产，经过协商 或裁决，债权转成物权（股权） ，可以开展资产评估。债权人存在、且有财务资料， 经过协商，以低于账面债权货币 资金偿还债务，可以开展偿债能 力评估。债务人存在或不存在，财务资 料不齐全，不配合评估；债权人 有债权资料，拟转让债权，可以 开展债权价值分析。债务人不存在，金融机构已经 或事实上列为损失类的债权，无 法进行价值评估，但处置时仍需 要履行内部评估程序。根据评估对象不同出具不同类型的评估报告, 物权、股权类评估属土地估价、房地产估价 、资产评估范畴，应依据土地估价操作规 程

6、、房地产估价规范、资产评估操 作规范意见（试行）、资产评估准则 无形资产分别出具土地估价报告、房地产 估价报告、资产评估报告；债权类资产依据 *资产管理公司不良资产操作规范出具 偿债能力评估咨询报告（资料齐备）或债权 价值分析咨询报告（无法获取债务企业近期 资料）。不同报告由于分析依据不同,分析结 果属性不同，其对处置的参考价值也不同， 资产评估报告是处置的重要依据；偿债能力 评估报告是债务重组的参考依据；债权价值 分析报告是债权转让的咨询意见v 不同的评估形式应采取不同的评估方法 以资抵债的前提条件 抵债非现金资产的评估 处置抵债资产的评估 债权转股权的评估 评估报告物权抵 债 资 产债 权

7、 转 股 权 评 估物权抵 债 资 产债 权 转 股 权 评 估以资抵债的前提条件以资抵债的概念：指债权人按照其与债 务方达成的协议或法院的裁决，同意债 务企业、担保人或责任第三方以其依法 所有或拥有处置权的非现金资产抵偿债 务，即债务人转让其非现金资产给债权 人以清偿债务。物权抵 债 资 产债 权 转 股 权 评 估非现金资产抵债的途径： 债权人、债务人双方协商，签定 以资抵债协议； 债务人或担保人提供的抵押物（质押物）暂时无法变现用于清偿债务，债权人经与抵押人（质押人）协商后取得抵押物（质押物）的所有权或处置权； 通过诉讼和仲裁等方式主张债权，经法院裁决、调解或仲裁机构裁决取得的抵债资产所

8、有权或处置权； 债务企业、担保人因资不抵债或其他原因倒闭或破产，经合法清算后取得的抵债资产所有权或处置权； 其他合法的抵债途径。物权抵 债 资 产债 权 转 股 权 评 估非现金资产抵债方式：终结债务方式：债权人在受偿抵债资产后，不再对剩余债权保留追偿权，债权人和债务企业之间的债权债务关系终结；不终结债务方式：债权人在受偿抵债资产的价值不足以补偿全部债权的情况下，对剩余债权保留追偿权。不宜作为抵债资产的范围：存在产权归属问题的资产；不宜作为抵债的动产；不宜作为抵债的不动产；不宜作为抵债的无形资产；不宜作为抵债的投资类资产。物权抵 债 资 产债 权 转 股 权 评 估资产管理公司对抵债资产的评

9、估需求：首先，是评估债务方依法所有或拥有处 置权的非现金资产，为资产管理公司与 债务方达成抵债协议而进行的评估，即 “抵债时评估”；其次，是评估金融资产管理公司依法取 得的抵债非现金资产，为资产管理公司 处置抵债资产时而进行的评估，即“处 置时评估”。物权抵 债 资 产债 权 转 股 权 评 估抵债非现金资产的评估 价值类型选用的价值类型应为在用 价值或持续经营价值。土地价格的形成：包括地租、征地拆 迁 安置费、城市土地开发费。评估方 法： 1.基准地价修正系数法（ 1 ）搜集有关基准地价的资料（ 2 ）查出估价对象所处地段的基准地价（ 3 ）进行交易日期修正（ 4 ）进行区域因素修正（ 5

10、）进行个别因素修正（ 6 ）求出估价对象宗地的价格 如：北京：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期 日修正系数年期修正系数容积率修正系数其他因素修正系 数宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期 修正系数其他因素修正系数 杭州：基准地价（ 1 调整幅度） +临街加价额） 交易 日期修正土地状况修正 该方法主要适用于完成基准地价评估的城镇土地估价、快 速进行大面积的数量众多的土地价格估价。物权土 地 估 价2.市场比较法（ 1 ）搜集交易实例（ 2 ）选取可比实例（ 3 ）建立价格可比基础（ 4 ）进行交易情况修正（ 5 ）进行交易日期修正（ 6 ）进行区域因素修正（ 7 ）进

11、行个别因素修正（ 8 ）求取比准价格如果土地容积率、土地使用年期单独修正，上述公式还要考 虑两因素。该方法主要适用于土地市场发达、有充足的具有替代性的土 地交易案例的土地估价物权土 地 估 价3.收益还原法（1）选择估价方法a为年净收益； i 为土地还原利率； n 为收益年限（ 2 ）搜集有关资料如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具设备原值；经 常费用；其他税费率等（ 3 ）计算年收入（ 4 ）计算年运营费用经常费用；房产税；家具设备折旧费；其他税费等（ 5 ）确定土地还原利率、房屋还原利率（ 6 ）计算年净收益年净收益=年收入-年运营费用-房屋原值房屋还原利率（ 7 ）计算土地价格该方法主

12、要适用于有现实收益或潜在收益的土地，如土地出 租、房地产出租、经营性企业、生产性企业的土地估价。物权土 地 估 价4.成本逼近法（ 1 ）判断待估土地是否适用成本逼近法（ 2 ）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益资 料（ 3 ）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地 开发费及相关的税费、利息、利润（ 4 ）确定土地开发后较开发前的价值增加额（ 5 ）求取待估土地的土地价格土地价格 =土地取得费+ 土地开发费 +税费+ 利息 +利润+ 土地增值（ 6 ）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格个别因素修正、年期修正土地取得费：征地费（农村）、劳动力安置补助费、青苗及 地上附着

13、物补偿费（农村）、拆迁安置费（城镇）土地开发费：红线外道路费、基础设施配套费、公用设 施配套费、小区开发费；红线内如三通一平、小设施配套费税费：征地耕地占用税、征地管理费、新菜地开发基金 等；拆迁拆迁管理费和拆迁服务费、其他税费该方法主要适用于新开发土地或土地市场欠发育、交易实例 少的地区的土地估价物权土 地 估 价5.假设开发法（剩余法）（ 1 ）调查待估宗地的基本情况（ 2 ）确定待估宗地的最有效利用方式（ 3 ）估计开发建设周期和投资进度安排（ 4 ）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值（ 5 ）估算开发成本和开发商合理利润（ 6 ）确定待估土地的土地价格土地价格=开发完成后的土地总

14、价或房地产总价-开发成本-开发商合理利润或 地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费-利息-税费-利润式中：利息=（地价+建筑费+专业费） 利息率利润=（地价+建筑费+专业费） 利润率该方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。 允许运用于以下情形：待开发房地产或待拆迁改造后再开发房 地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估 价（生地变熟地）；现有房地产中地价的单独评估物权土 地 估 价 房地合一价格的形成：包括成本和利润两 大部分；房地合一租金的构成：包括折旧费、维 修费、管理费、利润、利息、地租、保险、税金 等。评估方法： 1.市场法2.收益法3.成本法（ 1 ）土地取

15、得成本征用农地取得：农地征用费+出让金城镇拆迁取得：拆迁安置补偿费+出让金市场购买取得：购买价款+买方税费（如交易手续费、契税）（ 2 ）开发成本： 勘察设计和前期工程费， 基础设施 建设费， 建筑安装工程费， 公共配套设施建设费， 开发过程中的税费（ 3 ）管理费（ 4 ）投资利息（ 5 ）销售税费（ 6 ）开发利润物权房 地 产 估 价4.假设开发法物权房 地 产 估 价 房地产评估应注意的特别事 项：房地产权证不完备情况下，要使用合理 的评估产权依据如果债务人事实上拥 有拟进行抵债的房地产的支配权和控 制权，那么，由债务人出具承诺函， 评估机构按照实质重于形式的原则， 对债务人拥有或控制的“无证”房地 产也应当在评估实践中予以确认，其 评估前提是合理假设债务人能够办理 合法的产权证明，同时，在资产评估 报告中，作为重大事项提请资产管理 公司予以关注。物权房 地 产 估 价抵债土地的权属有瑕疵时，应合理运用 评估方法，有的拟抵债的土地使用权是 划拨土地使用权或集体土地使用权。在 评估国有划拨土地时要考虑土地出让金 和其他税金，其中土地出让金按国家规 定计算，并区分真破产和假设清算的含 义。有些债务人与资产管理公司协议将 其持有的集体土地使用权抵债，对这样 标的物评估也要遵循合法性原则，即按