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1、物业经营管理学习目标 1、了解：物业经营活动的含义和内容、租赁合同的 法律特征、物业中介代理的类型。 2、掌握：物业租赁的含义、特征和种类，租户管理 问题。 3、识记：房屋租赁合同基本条款的主要内容、租赁 双方的权利和义务、房屋租金的构成、房屋租金 的确定、房屋租金的计算方式。第一节 物业经营管理概述 一、物业经营管理的含义和内容v物业经营管理的含义以市场化为导 向，以谋求共同利益最大化为目的，以 满足业主及非业主使用人的需求为目标 的社会化、综合化地、经营性的服务与 管理。v经营的范畴。v经营的目的。v经营的特点。v物业经营管理工作的内容v最贴近日常生活的衣食行乐服务集 约化的家务劳动：房屋
2、装修、房屋清扫 、搬家、美化居室；社区化的日用消费 服务；时常化的行乐服务。v商务服务类。v文化、教育、 卫生、体育类。v经营中介服务。v物业经营管理的原则v有偿原则v服务原则v竞争原则v质量原则v效益原则 二、物业租赁v物业租赁的含义v物业租赁的概念v物业出租与出售的区别v物业租赁的特征v房屋租赁的标的是作为特定物的房屋v物业租赁让渡的是物业使用权而不是所 有权v租赁双方都必须是符合法律规定的责任 人v租金的合理确定是物业租赁的核心问题v房屋的租赁关系是一种经济的契约关系v物业租赁的种类v按照物业用途，可分住宅租赁和非住宅租赁v按照租赁房屋的性质不同可将租赁房屋分为 公房租赁和私房租赁v按照
3、物业租赁期限，可分为短期租赁、长期 租赁和无限期租赁v按照承租人的国籍不同，可将租赁分为国内 房屋租赁与涉外房屋租赁v房屋租赁的原则v为承租者服务的原则v维护租赁房屋的原则v提高经济效益的原则v保证租赁关系正常的原则v充分发挥房屋效用的原则 三、物业中介代理v物业中介含义v房屋中介代理的主要内容咨询、估 价、经纪第二节 房屋租赁合同与租户管理一、租赁合同的法律特征v房屋租赁合同是双务合同双务合同是指当 事人都享有权利和负有义务的合同。v房屋租赁合同是有偿合同v房屋租赁合同是诺成合同是当事人意思表 示一致即告成立的合同。v房屋租赁合同是要式合同有特定形式和履 行一定手续的合同称为要式合同。v房屋
4、租赁合同是继续性合同。二、房屋租赁合同基本条款的主要内容v甲乙双方的姓名或名称及住所v房屋的坐落、面积、装修及设施状况v租赁用途v租赁期限v租金及支付方式v房屋的修缮责任v转租的规定v变更和解除合同的条件v违约责任v当事人约定的其他条款三、租赁双方的权利和义务v出租人的权利和义务v承租人的权利和义务 四、租户管理v租赁关系v物业租赁条件v房屋租赁登记备案制度v城市房屋租赁证v租户管理v租约解释v定期沟通v租户代表第三节 房屋租金一、房屋租金的构成v房屋租金房屋租赁价格，简称房租， 是承租人为取得一定期限内房屋的使用权 而付给房屋所有人的经济补偿。v房屋租金的类型和构成房屋租金基本上可分为成本租
5、金、商品 租金、市场租金。二、城市房租的计算原则v以租养房的原则v按质论价的原则v利益兼顾的原则v调节供求的原则 三、房屋租金的确定v租金基数的核定v等级计算法地（等级标准可按国家统一制定的 标准）v项目基分计算法v结合计算法（前两种方法结合起来使用）v租金标准的核定 租金标准=租金基数调剂因素v商业物业租金的计租方式v毛租金承租户支付固定租金，出租 人负责物业经营过程中的税费等v净租金承租人除了支付房租外，还 要另行支付一些物业的经营费用。v百分比租金百分比租金用于公共商 业物业的出租。业主实质分享作为承租 人的零售商的部分经营成果。本章小结 物业经营管理就是以市场化为导向，以谋求 共同利益
6、最大化为目的，以满足业主非业 主使用人的需求为目标的社会化、综合化 、经营性的服务与管理。其范畴是属于第 三产业。物业经营管理与物业管理的区别v联系：v物业经营管理包含物业服务v区别：v1）概念不同v物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理 (PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理 (RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理 (RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为 业主提供的贯穿于物业整个寿命周期
7、的综合性管理服务。 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业 作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物 业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一 个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报 。 由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由 物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化 ，不断拓展、交叉和融合的结果。v 而物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的 企业。v2）管理对象不同v物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业 、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出 租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益v物业服务的服务对象为业主。
