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1、1第一章第一章 市场环境分析市场环境分析第一节第一节宏观环境宏观环境一、城市概况一、城市概况1、南昌印象：、南昌印象：江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国 35 个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。王勃滕王阁序概括其地势为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。南昌国土面积为 7402 平方公里，其中市区面积 617 平方公里，共辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区五区。建成区面积 65 平方公里，总人口 450 多万人。2、交通网络：、交通网络：京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽，区位优势非常突出。105、316、320 等三条国道交汇于此
2、，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁“十字架“，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达 2847.33 公里，汽车站 27 个，货运配载市场 3 个，立式码头 25 个，泊位 67 个，港口年吞吐能力在 800 万吨。民航可直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等个城市，全年起降.万架次。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区。二、区域经济环境二、区域经济环境20 02 2年年到到0 06 6年年全全市市G GD DP P总总量量 （单单位位：亿亿元元）552.37661.33770.461007.7527.2302004006
3、00800100012002002年2003年2004年2005年2006年上半年59.4404.0630773.39532.13402.1721.02269.13237.08010020030040050060004年05年06年上半年三三大大产产业业情情况况 单单位位：亿亿元元第一产业 第二产业 第三产业1、经济概况：、经济概况：2001 年至 2005 年全市的年均增长速度达到 149，2005 年更是保持良好的经济增长势头，首次突破 1000 亿大关。最近几年来 GDP 增长幅度一直位居中部六省前列。2、三大产业产值：、三大产业产值： 2004 年至 2006 年上半年南昌市三大产业值
4、同时稳步增长，3增长势头令人欣喜；同时三者之间的比例也是随着变化，第三产业的比例逐年增加，将会成为南昌市未来发展的主力支撑点。第二节第二节政府的规划政府的规划1 1、中心城区总体规划中心城区总体规划 ：42 2、远期规划：远期规划：2003 年 11 月 6 日，南昌市规划委员会审议通过了南昌市 2003 年2020 年城市总体规划 。 规划提出，到 2020 年，南昌城市实际居住人口将达到 350 万，城市建设用地从 2002 年的 165 平方公里扩大到 350 平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿着赣江、两头延伸、多点多组团推进” （含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。3
5、3、从区域分布来看，南昌市发展呈南-西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩成为南昌市的新中心，大体上 2005 年红谷滩就投入近 60 亿人民币。为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划环南昌的高速公路，使大昌北形成一个 150 平方公里的新城区。规划分析规划分析：首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，是一条绝路，而昌北-红谷滩其区位优势（指大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建和浙江都很方便。其次，朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面
6、的限制。但从长远来看，为了更好的做好城市的协调发展和功能布局，未来几年南昌的发展中心将是整个红谷滩片区的建设，这必将带动整个南昌的发展已是大势所趋。而且红谷滩片区将是未来南昌的 CBD 中心打造成华东商务副中心：“红谷滩板块目前的优势在于规划超前，中央商务区的建设更是整座城市规划设计的制高点。”按照“立足南昌、服务全省、辐射周边”的原则，红谷滩 CBD 将成为承东启西、沟通南北的大型商务区。红谷滩板块：红谷滩已经形成以城市行政资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻。大型的商务地产项目也接踵而至，预计今年还将启动一红谷滩板块：红谷滩已经形成以城市行政资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻
7、。大型的商务地产项目也接踵而至，预计今年还将启动一些商业地产项目如厦门联发集团、泰耐克集团等高档写字楼，这将使红谷滩初具些商业地产项目如厦门联发集团、泰耐克集团等高档写字楼，这将使红谷滩初具 CBDCBD 中心区的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、中心区的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、5南南昌昌商商品品房房均均价价走走势势 （单单位位：元元）3669 301127222250 15601814050010001500200025003000350040002001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年基金、证券、金融租赁以及保险等形成
8、关联度很高的基金、证券、金融租赁以及保险等形成关联度很高的“产业链产业链” 。红谷滩做为南昌城市新组团的相继崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的投资。红谷滩做为南昌城市新组团的相继崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的投资领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。第三节第三节微观环境微观环境1、房地产状况房地产状况 社会固定资产投资：社会固定资产投资：近年房地产投资在 2005 年达到一个高峰，在 2006 年有所趋缓，受多种因素的影响，投资商多处于观望状
9、态，致使供应量较往年有所减少，在供需方面对项目的推出有利。 南昌市区商品房价格走势：南昌市区商品房价格走势：商品房的均价从 2001 年 1560 元，到 2006 年的 3669 元，呈明显的上升趋势，上升的幅度较为平缓，没有大的间隔跳跃，有助于行业的稳步发展。预计接下来的 5 年至十年之内，南昌市的商品房价格还将呈缓慢上升的趋势。04 年年05 年年06 年上半年年上半年社会总投资额社会总投资额350 亿元亿元520 亿元亿元213.6 亿元亿元房地产投资额房地产投资额85.18 亿元亿元110.12 亿元亿元33.52 亿元亿元所占比例所占比例24%21%15.7%62、商业房地产市场现
10、状商业房地产市场现状项目地处红谷滩中心区和凤凰洲的交界处，八一大桥边上，经济圈已经初具规模，交通便捷。到目前为止，上海绿地、上海西部、北京金融街、大连万达、法国泰耐克集团等国内外知名企业的 106 个项目已成功落户红谷滩新区。而不久前，法国欧尚超市、英国百安居建材连锁超市、家乐福超市、香港铜锣湾百货等世界 500 强企业、跨国公司、国内知名企业投资的项目也正式签约。众多大型项目的陆续投资运行，翻升了红谷滩的人气指数，也使红谷滩商业项目的竞争提早上演了。以下是红谷滩已建的、在建的和规划中的地产项目的详细市场调查资料：项项 目目江信国际花园江信国际花园滨滨 江江 豪豪 园园南昌世界贸易中心（目南昌
11、世界贸易中心（目前土地被政府收回）前土地被政府收回）概概 况况占地面积 200 亩，建筑面积 25 万平方米800 米长的商业街，2 万余平米的商业规模占地面积 130 亩，建筑面积 24 万平方米，17000 余平米的商业中心。其中商业大街面积 14500 平方米，下沉式风情广场面积 2500平方米总占地 24 公顷，其中一期规划有 11.8 公顷，总建筑面积 30 余万平方米。双塔型的世贸写字楼，建筑面积 12.7万平方米，会展中心商业面积 14 万平方米。主要为商场、超市、专卖店、茶座、西餐厅其中（1-2 层为商业中心，3 层作为类似写字楼的工作室）。开发商建议商业街经营种类如下：时尚精
12、品：时装、鞋包、会展中心商业面积第一、二层为世贸商铺（2.96万平米） ，三四层为国际会展中心，五六层为休闲及餐饮。主要集合了银行超市、保险超市、证券超市、办证超市、旅游超市、票务超市、7体育运动用品、电讯、数码产品家居用品：超市、家用精品、床上用品、精品家具文化用品：书店、音像用品、书吧医院保健：药房、美容、美发、纤体瘦身餐饮服务：咖啡厅、西餐厅、酒吧、面包房综合服务：干洗店、花店、冲印店商务办公：写字楼、培训中心、营业大厅、展厅娱乐健身：网吧、健身会所 售楼超市、电信超市、电影超市等。销售均价销售均价1 楼：13000 元/平方米；2 楼 5500 元/平方米；3楼 5000 元/平方米1
13、 楼：13000 元/平方米；2楼 7000 元/平方米。租金 1楼：50 元/平米；2 楼：30元/平米均价 18000 元/平米。其中起价 6380 元/平米，高价 28000 元/平米8项 目赣江新天地赣江新天地泰耐克（南昌）国际泰耐克（南昌）国际金融大厦金融大厦汇汇 龙龙 铭铭 都都概 况占地面积 142314 平方米，总建筑面积 99553 平方米。其中主力餐饮面积 36897 平米，娱乐休闲面积 11061平米，酒吧街面积 6576 平米，特色美食街面积 7536 平米。占地面积 24085 平方米，总建筑面积为205596 平方米。五星级酒店 61033 平方米，金融中心与写字楼
14、26374 平方米，精装修酒店公寓 32732 平方米，商业 3 万平米左该项目一期住宅已经全部竣工，目前二期“西雅图国际会馆”项目正准备启动。评评 价价开发商炒作的是红谷滩CBD 黄金龙头街铺概念，重在显示商业的区域优势。鉴于目前红谷滩整体市场环境未能有效拉动商业店铺的出售。商铺推出时首层定价在 1.3 万左右，仅相当于市中心的三分之一。红谷滩作为南昌市政府重点打造的新城中心，行政规划力度具有较强的吸附力，区域升值很大。所以，这样一个低价位，高升值空间的商业版块仍然吸引了投资者进行投资创业。作为红谷滩第一个开发并入住的项目，推广中面临的就是红谷新区人气不足的问题。开发商宣传气势则更多的着重打
15、造 CLD 生活区，2005 年工程全部竣工，销售价格尚可，但入住率始终未能得到有效突破，致使商业招商和经营中遇到些许阻力。毗邻南昌市政府 ，作为 南昌 市标志性建筑 ，期待值很高，社会各界给予其高度的关注。在该项目还未正式启动时就已经吸引了很多投资者前往认购，尽管售价（高价）更是在红谷滩版块中历史性地达到近 3 万/平米。但从目前来看，工程进展很慢， 2003 年初动工，后来处于停工阶段，建设进展至今未有很大突破。9右。商业业商业业态规划态规划餐饮、酒店、娱乐、酒吧、美食、休闲等 6 种业态。具体包括时尚特色、大众餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构建崭新的体验式商业空间。目前进
16、驻的主要有：四星级香港怡和假日酒店、 芭蕉叶泰国餐厅、香港阳光康体会所、 内蒙古草原小肥羊、 台湾葡田咖啡、 北京知名品牌会员制私人会所目前有引进世界 500强企业进驻。两大主力店分别为法国欧尚超市和英国的百安居建筑超市。其中欧尚超市面积为1.2 万平米大型超市，百安居建筑连锁超市面积在 2 万平米左右。该项目预计 2008 年投入使用。目前有引进世界 500强法国“家乐福家乐福”超市，预计建筑面积将达到 18000 平米以上。销售均销售均价价目前只租不卖，租金均价 15 元/平方米目前价格未知目前销售价格未知评评 价价南昌大桥下的大型临江商业项目，与赣江、摩天轮、赣江市民公园、国际展览中心等旅游休闲功能相匹配，能有效地吸纳人气，具有很大的集合效应。泰耐克（南昌）国际金融大厦 ，是一座集现代化商业、金融中心、商务会展、五星级宾馆、写字楼、酒店式公寓为一体的综合型、国际化商业中心。 体量大，业态分布全，可以值得该项目同样地处红谷滩 CBD 商业区，虽然其一期住宅项目不是很理想
