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1、金隅嘉业大厦项目建议书北京成业行房地产经纪有限公司二 00 四年九月十三日嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 2 页 共 59 页序本报告就项目的目标市场定位、产品建议、价格定位、营销推广的基本原则提出报告，未涉及详细的执行方案。我们希望，在符合开发商利益的前提下，以专业的身份，透视市场的纷纭变化，把握项目的机会，全力以赴，以期与开发商达到共赢的目的。嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 3 页 共 59 页目 录、 项目背景、 项目概况、 区域环境分析、 区域市场分析、 研究范围界定、 区域市场分析、 区域市场研究结论、 区域市场发展趋势、
2、市场定位及目标客户群定位、 项目 析、 市场定位、 客户群定位、 产品建议、 项目产品定位、 园林景观建议、 建筑风格、 户型设计建议、 服务配套设施规划建议、 智能化建议、 车位配置建议、 价格定位及营销策略嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 4 页 共 59 页、 合作方式服务内容、 报价方案后记嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 5 页 共 59 页摘 要一、项目所属区域环境分析结论本项目地处宋家庄板块，所处位置在南三环区域市场内相对较佳，毗邻城市主干道及北京六大交通枢纽之一的刘家窑，随着地铁 5 号线的开通，北京南北地区的商业流通效率
3、将大大加快，这将提高南城产业的价值，并逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成新的商务圈。京城新的商业中心一旦形成，必将带动相关产业的快速发展。极为显著的交通优势， 二、区域市场研究结论本区域商品住宅市场供应总量巨大，各项目楼盘无论在建筑规划还是在园林景观设计是都极具特色，这是本项目住宅部分无法竞争的。所以，本案住宅部分如单独包装，独立推出，将面临巨大风险和压力，且胜算不大。相比之下，商住类物业，作为提供给成长型小公司的物业产品，市场上存在着供求错位的现象。建议将本案将商住与住宅部分统一包装为一个整体形象。建议通过营销推广策略的有效运用以及部分产品调整，将本项目塑造成“后 代非主流行业办公场所” ，兼
4、具“投资价值的新型商务公寓” 。在相对短的时间完成项目的销售工作，降低市场风险，获取最大商业回报。嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 6 页 共 59 页三、项目市场定位 本项目市场定位：便捷、舒适、人性化商、住分区一体化的精品综合物业 本项目目标客户群定位：商住部分客户群：主要为南城商务服务的小型企业。住宅部分客户群：本项目客户将以附近工作的白领为主。四、本项目价格定位：商住部分：项目销售均价：建议为 6500 元 / ；独立公寓部分：项目销售均价：建议为 5500 元 / （毛坯） ；嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 7 页 共 59
5、页第一章 项目背景一、 项目概况1 主要技术经济指标：总建筑面积：方米地上建筑面积：方米地下建筑面积：18436 平方米2 项目位置：北侧 南三环南侧 顺三条东侧 宋家庄路西侧 建设中的地铁 7 号线区位图：嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 8 页 共 59 页3 项目周边市政交通、环境状况：市政道路：项目北侧：紧邻南三环项目西侧：紧临规划建设中的地铁五号线刘家窑站。公共交通：地铁五号线：是北京向国际奥委会承诺的北京市新建地铁线路之一。线路南起宋家庄，向北经东单、雍和宫，穿过北四环后，由地下转至地面变为高架，沿北苑路继续北行，最终至昌平区的太平庄北。线路全长 里，共
6、设车站 24 座。项目总投资 120 亿元。目前已开工建设，预计到 2006 年底通车试运行。公交车辆： 三环路 300、730、830、368、957、运通 103、特 3嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 9 页 共 59 页马家堡小区 66、运通 107、运通 1084 项目周边配套设施：医院：马家堡医院、丰台区妇幼保健站、博爱医院学校：嘉园学校商场：美廉美、物美、大中电器城、北方车辆大世界、东方家园、玉泉营花卉市场、洋桥窗帘城等银行：建行、工行、邮局储蓄所餐饮：大糖梨、大鸭梨、山水间、麦当劳二、 区域环境分析1、 区域价值分析2003 年下半年起，北京房地产开
7、发的特点呈现出由东向西、由北向南、由内（四环内）向外的转移趋势。与北部相比，目前宋家庄区域道路狭窄、平房众多、社区混乱，正处于开发的前期。从目前的价格上看，该区域地处南三环却与北五环价格差不多，利润空间大，可塑性强。伴随着地铁 5 号、10 号线、方庄南路的建设，首创置业、天鸿集团等大开发商已经相继进入，宋家庄区域的价值已经开始显露。嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 10 页 共 59 页2、 交通环境在 2002 年 6 月定稿的北京市区轨道交通线网近期建设方案中，规划了2008 年以前北京市区要建成通车十几条轨道交通线路。从这张规划图上可以看出，在北京市区内三条
8、轨道交通线路的交汇点只有三个：东直门、西直门和宋家庄。未来的宋家庄将是连接 运村和亦庄的交通枢纽，是北京最大的轨道交通枢纽之一，也是规划中南城最大的轨道交通枢纽。地铁 5 号线将促进北京南北城一体化，大大提升北京市的发展潜力 。 5 号线建成后，将使城南便宜的地价和城北完善的市政配套以及北京最大的运动、休闲区域奥林匹克花园有机紧密地联系在了一起，从而有助于增加这两块区域的人气，南北共同发展。3、 商业配套环境作为服装商业核心区的一部分，本区域已经形成牢固的商业基础和稳定的供需关系网，具有相当强的品牌效应；尤其在服装产业供应链上，各环节一应俱全，发展潜力巨大。可以说，区域内商业氛围浓厚，但商务氛
9、围尚处于起步阶段。4、 未来发展前景随着地铁及道路的建设，便捷的交通和庞大的客流量，将带动宋家庄的商业及居住发展。同时，由于地铁把 庄与宋家庄连在一起，宋家庄在两大商圈的辐射下，会成为人们向往的生活及工作场所，需求量的增加将提升区嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 11 页 共 59 页域价值，刺激开发，促使该区域快速发展。小结：本项目所处位置在南三环区域市场内相对较佳，毗邻城市主干道及重要交通枢纽，随着地铁 5 号线的开通，北京南北地区的商业流通效率将大大加快，这将提高南城产业的价值，并逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成新的商务圈。新的商业中心一旦形成，必将带动相关产
10、业的快速发展。极为显著的交通优势，可以有效弥补本项目因自身规模较小而导致的配套设施不齐的劣势。嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 12 页 共 59 页第二章 区域市场分析结论：1、 我司认为本项目将其按照商住及住宅两部分分别进行推广，不仅增加推广成本，同时将面临较大的市场风险和相对长的销售周期。2、 建议做成 商、住分区一体化的精品综合物业 ， 既可以满足开发的利润目标，又可以有效规避市场风险。3、 在尽量不改变原有规划方案的基础上，通过营销推广策略的有效运用以及部分产品调整，将本项目塑造成“后 代非主流行业办公场所” ，兼具“投资价值的新型商务公寓” 。在相对短的
11、时间完成项目的销售工作，降低市场风险，获取最大商业回报。一、 研究范围界定根据金隅嘉业大厦二期的地理位置、规模、建筑形式及区域市场客观实际情况，我们将重点研究范围界定于：南三环以南、曹家沟以北、成寿寺路以西、横七条路以东地区，亦称后方庄（或南方庄）经济圈，即以下报告所称区域市场。由于交通的可达性，对于购房者而言，南三环的各板块基本属于等价竞争圈，因此，他们在选择购买住宅或者商住时通常会沿三环进行比较。在下面的嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 13 页 共 59 页分析中，我们主要以后方庄板块与马家堡板块为主要研究区域。二、 区域市场分析说明：鉴于本项目开发商已经预期
12、将其划分为商住和居住两部分物业类型，故本报告将就研究区域内的住宅市场和商住市场分别展开论述。区域住宅市场分析（一） 发展概述方庄继前两年东拓到三环之后，于 2003 年 7 月下旬，方庄路南延线开工，意味着方庄大社区过方庄桥向南蔓延的开始。顺着方庄南路，南方庄大社区一直延伸到宋家庄一带。据了解，被称为“三环半” 的未来城市主干道上的宋家庄将成为京城南部的交通枢纽，地铁的五号线、十号线、十一号线、亦庄线都在此交会，并陆续在这几年开工、完工。此外，与方庄南路链接的石榴庄路也将于 2004 年开始动工，相邻平行的成寿寺路，更是 2004 年北京市的重点工程。 （二） 现状分析随着地铁 5 号线、10 号线的开工，后方庄地区逐渐成为市场的焦点，包括商品住宅、合作社项目、经济适用房在内，供应量达到 130 万平米。目前，后方庄区域在地铁的带动下，正处于发展阶段。嘉业大厦项目建议书 北京成业行 北京成业行房地产经纪有限公司 14 页 共 59 页马家堡板块与后方庄板块是平等的相互影响的两个板块，因此，我们在考虑后方庄板块的同时，也应注
