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1、一、评估对象低质疏林、落叶松、蒙古栎、山杨等阔叶混交次生林二、标的面积、蓄积查森林资源档案，该标的为一个林班，面积46.7 公顷，角规划测树得知每公顷现有活立木蓄积97.7 m3 其它指标未测。三、标的位置吉林市蛟河天岗林场，江密峰镇附近，哈蟆河子林班，因临近村屯难以管护，将其经营权拍卖给个人经营。四、约束条件经营期 50 年，林地经营权受让方不得将林地改作建筑工程等非林地使用，可以进行以林为主 ，农林牧多业并举的综合经营，经营期满，经评价林地上的资产均归受让方，可再次拍卖转让，原经营者在同等条件下有优先权。五、评估基准日1994 年 7 月 1 日六、评估方法说明选用林地预期产值收益折算法，
2、公式为：S=CR26;DR26;N式中： S ?林地资产使用费，即林地资产产权交易价格C 从事林地经营预期单位土地面积的年总产值D成交时国家规定的特产税税率或农业产品税率，或为增值分成率N预期经营年限，或合同约定的产权转让有效年限该法适用于将林地运用于第一产业的经营开发。其原理是将林地用于第一产业的经营开发，每年能获得的年总产值可以比较容易地预测出来。如：种植农作物、种植蔬菜，或经营果树、种植中药，或采石、采矿都可以估算其年产值。我们把年产值总额比拟做一笔资本投入，产权受让方等于借贷这笔资本金开展经营，理应向贷出方交纳利息。这笔利息是多年连续得的，要求一次交清，因为产权交易是数年使用一次买断。
3、据此原理计算出来的价格水平是一种保底价，以此为起点，可通过竞争报价的方法达到最高值而成交。为科学管理起见，还可以站在受让方的立场，评估一个最高报价，由产权方内部掌握，以避免价格欺诈之嫌。七、林地经营权价值评定估算合同约定该林地经营权拍卖后，限制用于第一产业农林牧种植饲养业，采用预期产值收益折算法是合理可信的。先估算单位面积预期年总产值，设现存林分每公顷林木蓄积100m3，据查得知：吉林中东部林区年平均林木材积生长率为2.23% ，那么，现存林分每年可产木材2.23m3 ，经市场调研，现行市场价每立方米木材（原木、落叶松小杆）平均售价200 元 m3，可知： C2.23m3200 元 m3=44
4、6 元农业税，特产税在50 年内可能被取消或变动，暂设定每年林木增值的分成率为10%，理由是：林木天然增值是土地自然生产力的转化，提取收益分成给林地所有者是合理合法的，即：林木天然增值的90%归经营者，即 D 值取 10%，N=50 年，S=44610% 50=2230 元2230 元 46.7 公顷 =104141 元该评估值可作为保底的起拍价，简化10.5 万元，由 10.5 万元起拍，让买方竞争报价，择优成交。如果站在买方（受让方）的立场来探讨，报价多少为合理，可按如下途径计算：当地农民有承包山林，经营人工落叶松林，生产松木杆作民需用材或建筑脚手杆的习惯，如该林地培育人工落叶松丰产林，因
5、立地条件较差，产量不高，符合类产区标准。查阅人工落叶松丰产林技术标准中华人民共和国专业标准ZBB64002-86 ，每公顷林木蓄积的年平均生长量可达6.5m3 以上，如果仍按现行市场价200 元计，则年产值可达1300 元，代入公式：S=CR26;DR26;N=1300 10% 50=6500 元6500 元 46.7 公顷 =303550 元该评估值应当是报价的最高限，简化为30 万元，如报价再高，经营集约程度跟不上就有亏本的危险。合理的报价应在10.5 万元至 30 万元之间。八、评述后来的实践证实，该林地拍卖成交价为17.1 万元成交，买方为吉林市某个体业户于 ，经营 50 年，折合每公顷成交价3662 元，折算为每年每公顷交纳土地使用费73.23 元，经营者在这块林地上每年经营收入应不低于3700 元，就不存在风险。经过此案例得到的启示是：低质次生林每公顷的林地使用费收费每年应在 500 元左右。
