房地产投资与项目管理1

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1、房地产投资与项目管理主讲：田晓晨Email:办公室：7-302主要内容l一、课程体系l二、教学要求l三、房地产含义l四、房地产的发展历程l五、预习作业参考书目【1】张健 著，房地产投资 实务、政策、 常见问题，第1版，中国建筑工业出版 社，2008年12月1日 【2】刘秋燕 著，房地产投资分析，第 2版，东北财经大学出版社，2007年9月1 日 【3】蔡伟庆 著，房地产项目管理，第 1版，中国建筑工业出版社，2010年7月1 日二、教学要求本门课程是一门应用性较强，并且与社会经济发展紧密相连的一门学科，要求大家不仅掌握书本上的理论知识，并且能够用这些知识来分析问题。学过这门课，要求大家能够有针

2、对性的对住宅小区的入住率、销售情况、使用情况等进行调查，根据相关数据对未来进行分析预测，从实例的调查中对所学的内容有更加深刻的认识。l同时，还有就是课堂纪律我要在第一节课规定 一下，是对所有课程上的所有人的规定，请大 家遵守 ，为我们营造一个更加和谐和良好的学 习环境。l1、上课不迟到不早退。迟到和早退都非常影响 大家，特别是我的讲课思路，所以要求大家准 时到，这样考勤也比较准确。l2、上课手机要静音或关机。l3、上课不要随意走动，如有问题，可示意老师 ，经允许后在解决。l4、上课保持安静，营造一个安静的课堂气氛， 不要老师前面大声说，你在下面小声说。而当 讨论时，积极踊跃发言，用心倾听同学发

3、言， 对于不同意见可以等同学发言后提出自己的意 见和见解。l考核方式： 1、期中考察：调查报告的撰写 2、期末考察：考试（名词解释、问答题、 论述题）l成绩构成： 1、平时成绩（课堂表现+作业）：20% 2、到课率（系统+点名）：50% 3、期末成绩：30%必挂：5次思考：l为什么选择房地产投资与项目管理这门课程？ l最近关注了哪些房地产的新动向？ l用什么词来形容房地产行业?泡沫日本楼市泡沫的破灭l历史回顾：日本的房价上涨始 于1985 年,这一年，美 国、联邦德国、日本、 法国、英国五国财长签 订了“广场协议”，决定 同意美元贬值。 代表日 元大幅升值的“广场协议 ”签署后,大量国际资本进

4、 入日本的房地产业,大大 刺激了房价的上涨。日 本政府同时发布“首都改 造计划”,东京土地投资空 前活跃,地价飞涨并迅速 波及全国,由此开启了日 本房地产的黄金期。为刺激经济增长,日本中 央银行当时采取了非常宽松 的金融政策,鼓励资金流入房 地产以及股票市场,1989年底 ,日经指数冲破38915的历史 最高点,股市房市资金泛滥。 受房价骤涨的诱惑,许多日本 人纷纷拿出积蓄进行房地产 的投机,致使房地产价格暴涨 。到1991年为止,日本国内6 大城市的商业地价短短6年间 上升了3倍多,大阪地区甚至 上涨了8倍。泡沫经济让日本 的地产价格上升了好多倍,当 时有人计算过,把日本东京都 的整个土地卖

5、掉之后,可以买 到美国整个国家的土地。 在1989年,日本政府觉察房地产过热,开始通 过调整金融、税务、土地管理等政策进行宏观 调控,打出了一系列组合拳,强制冷却房地产市场 。日本央行也开始通过迅速加息,调控信贷市场, 累积加息成了压死骆驼的最后一根稻草,日本的 股市与楼市价格直线下降,跌入谷底。1991年后, 随着国际资本获利后的撤离,很大程度上由外来 资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。泡沫的 破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响,许多 在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入 窘境,甚至破产。到1993年,日本房地产业全面崩 溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美 元。 同时，在

6、日本楼市泡沫的高峰期，到 美国旅行、游学的日本人傻眼了：美国的 地价、房价便宜得让他们吃惊，那时世界 气候最好的加州旧金山的房价还不到800 美元/平方米。于是，越来越多的日本人作 出选择：卖掉日本的一套公寓，到美国买 几栋别墅，连打高尔夫球都宁愿打“飞的“ 到夏威夷、佛罗里达去，因为加上机票都 比日本本土便宜。从此，日本资本像海潮 一样流往美国等经济体。 日本资金买走了大半个檀香山，买走 了当时的世界第一高楼西尔斯大厦和纽约 地标洛克菲勒中心。于是乎，日本本土地 价、房价连跌十几年。这就是在全球化时 代，资产的全球性价比将主宰资本流向。 那些资产价格过高的泡沫化经济体，将因 资本流出而衰退。

7、日本当年房价创了世界 记录，泡沫破碎后的下跌当然最惨，日本 经济从此一蹶不振。即使到现在，日本经 济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房 地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”， 把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 三、房地产的含义1、房地产l 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地 产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移 动性，在经济学上又被称为不动产。它可以有三 种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 l 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物，如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋 极其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产 权利

8、。 l显著的三个特点：（1）固定性（2）耐久性（3）异质性2、房地产业l房地产业是指从事土地和房地产开发、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务行业。l房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。 房地产业包括内容：l（1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和 再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设 计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等 等。l（2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出 租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。l（3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价 和经纪代理、物业管理。 l（4） 房地产的调控和管理，即建立房地产的资 金市场、技术市场、劳务市场

9、、信息市场，制 定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规 ，以实现国家对房地产市场的宏观调控。四、我国房地产市场的发展历程l总体上划分为五个阶段：l1、酝酿起步阶段（1980-1991）l2、超常规发展阶段（1992-1993）l3、调整阶段（1994-1997）l4、高速发展阶段（1998-2007）l5、低落阶段（2007下半年-）1、酝酿起步阶段（1980-1991）l背景：20世纪80年代初，改革开放政策 l最初的有效需求：外商和国内的个体户l政策的促进作用：1986年，土地管理法1987年，深圳国有土地使用权的有偿出让。l住宅建设情况：1987年440亿元；1988年为579亿元；增

10、加139亿元，增加 幅度达31.5%1989年531亿元1990年只有498亿元 1991年回升到640亿元l特点：起点低、规模小、水平低、发展速 度快l2、超常规发展阶段（1992-1993）l中国房地产业发展的第一次热潮，可以称为全民房地产阶段。 l案例：海南房地产泡沫的出现l背景：l政治方面：邓小平南巡 讲话，继续加强市场经 济；l经济背景：西方国家已 经解除了对中国的禁锢 ，我们国家进行一些资 金整顿，经济方面的发 展条件成立；l海南方面：海南的地理 位置决定的，海南是我 国的经济特区，是著名 的旅游胜地，所以炒作 的空间非常大，而且大 家都带有投资的心里。l所以这些条件都决定了 为什

11、么会聚焦在海南。l影响：l大量工程停工：半拉子工程和大量烂尾楼 达到1600多万平方米；l大面积土地闲置：闲置土地2万多公顷；l大量资金流失；l大量房屋闲置：闲置房屋450多万平方米；l产生大量房地纠纷和官司；l最终结局：泡沫破灭l海南出现房地产泡沫的主要问题：l土地管理失控，供应量过大，失去了应起 调节杠杆的作用；l金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机 性过强；l当地政府管理水平低，规划失控，短期行 为多；l住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求 做支撑；l政府产业战略的失误；l大量的投机性人群。l3、调整阶段（1994-1997）l1993年下半年中央强力调控，房地产市场 开始陷入低谷，进入

12、调整阶段。具体表现 为：l投资增长速度剧降；房价大幅度回落；市 场成交量急剧萎缩；租金节节下降；空置 房数量快速增加；土地供应量减少；超常 规发展时期遗留的矛盾和纠纷大量暴露； 最终用户数量增加；投机性减弱；营销手 段多样化。l4、持续繁荣期（1998年2007）l两个极其重要的因素促使这种根本性变化 的产生：l1998年下半年起，停止住房实物分配，实 行住房货币化。l大规模、大范围实行按揭贷款，住房金融 迅速发展。五、预习作业l经济学原理告诉我们，市场可以分为四种 类型：l1、完全竞争市场l2、垄断市场l3、垄断竞争l4、寡头l竞争市场的特征：l1、市场上具有许多的买者与卖者l2、各个卖者提供的物品大体上是相同的l3、企业可以自由地进入或退出市场l4、市场信息畅通l预习内容：其他三种类型的市场特征，并 分析房地产市场是偏向属于哪一种类型的 市场？它具有哪些特征 ？