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1、顺达东城国际整合运营策略东城国际承蒙信任！我们接手工作的后，心中不由发出感叹！东城国际项目的品质、高度都将引领遵义地产的新里程碑！由于东城国际的前期推广引出一系列的问题，导致滞销现状，突破瓶景，找寻成功战略方针，将是我们产生了思考和创作的激情，群策群力，再掀二次销售热潮。相信我我们不只是带着梦想而来！【东城国际引言】项目介绍宏观市场分析产品透析运营战略项目介绍宏观市场分析产品透析运营战略项目介绍区位：位于遵义发展潜力巨大的区域“遵义 市火车站附近沙河井地区“义乌商贸城 ”内，三面环市政道路，西面靠外环道，顺达南、北路分据两旁， ”，红花岗区与新蒲新区的重要经济枢纽，同时也是几大成熟商圈的中心地
2、带（火车站商圈、外环路建材商圈、沙河批发圈）。项目主要经济技术指标建筑用地面积：7500M 建筑占地面积：6000M 总建筑面积：80000M 地上建筑面积：65000M 地下建筑面积：15000M 建筑容积率：11.5（依全基地面积计算：3.5） 建筑覆盖率：85% 绿化率：20% 绿化面积：1500M 车位：276个项目SWOT分析 区位优势：坐落于遵义的东部区域；地处遵义外环商业圈，东面连接接新蒲新区入口与新舟机场，北至火车站。 距遵义火车站500米、临近规划新蒲辐射区，属遵义重点规划区域，区域地理位置优势特性突出。 处于三连一线的商业圈中心（建材商圈、沙河商圈、苟家井商圈），商业人流相
3、对较旺。Strength优势Weakness劣势 周边整体环境较差，基础配套设施落后。日常生活设施不足，影响生活品质 本区域居住人口较多，收入层次较低。区域购买力有限，须吸引外来客源的导入Opportunity机会 位于规划中的城市商业副中心中心区域。 从城市定位角度来看，作为城市副中心的中心地区，具有较强的发展潜力，未来有望成为遵义东部集商业、商务、居住为一体的综合区，届时将会吸引大量产业的进入，从而吸引大量就业人口的进入，使区域人口得到大幅增加，人气聚集度不断提升。Opportunity机会 区域环境对本案的附加值随着周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商 业氛围起到
4、促进作用，无疑对本项目后期的商业营销提供良好的条件。 周边整体规划全面提升区域形象根据新蒲区的整体发展思路，本项目周边除了将形成以遵义东部为核心的商业副中心之外，还将建设多项公建配套、市政配套设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对人流的有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定作用。Threaten威胁 已建或在建的同类项目对本项目构成的潜在威胁。 房地产市场竞争加剧，供大于求仍将使未来几年遵义楼市的主旋律。 目标消费群置业理性与谨慎。 遵义政府为加快城市化改造步伐，缓解城市住房供应体系。项目前期市场形象公寓部形象：东城国际铂金SOHO公寓酒店形象：五星级酒店办公形象
5、：美式酒店行政公寓在楼盘的整合推广中，首要重点塑形，而本案前期广告推广中已达到的基础上过于前卫的太多，如“与世界如此亲近”语句虽好，但由于整体市场的置业群理解不透,所以引发了一系列的滞销问题。我司认为我们在后期的推广过程中广告一定要贴切/简约/大气。项目前期推广简述项目销售现状如今本案公寓部分所遗留下的房源共有116套户型，14层以下的房源共有84套，占总遗留房源的72.4 %。E2两房户型22套（一套未卖），占总遗留房源的18.9 %。如此看来，本案从未进行科学性销售控制，从而严重导致滞销问题及运营周期过长的问题。根据项目的销售现状反应，东城国际在于塑形方面力度虽大，但效果不佳，导致东城国际
6、的准客户群对东城国际项目的形象已经乏味。对项目进行系统化分析，找寻到成功操盘方针，寻找有利的运营策略。 项目介绍宏观市场分析产品透析运营战略客观、准确对项目进行全面的市场分析，是市场定位和成功运营的基础。2007年遵义市制定的城市总体规划目标是2020年打造200 万人口特大城市的构想是，整合空间资源和行政资源，保持城 市的可持续发展。具体为：将处于中心城区(包括新蒲新区)半 小时车程内分属遵义县、红花岗区、汇川区的重点城镇板桥、 高坪、金鼎山、鸭溪、乌江、团溪、虾子、新舟调整乡、镇建 制，划入汇川区和红花岗区，这些乡镇规划人口规模均为25 万人，相应可承载的人口为1640万人，可满足承载20
7、万人所 需要的发展空间，通过空间的整合、优化，为远景建设承载 200万人左右的中心城区奠定基础； 【宏观市场前景 】【市场前景】拟撤销遵义县，设立乌江区，与红花岗区、汇川区、新蒲 新区等共同成为中心城区领属的腹地。同时，该市将尽快启用 新舟机场，力争开工建设茅台机场；重点推动遵义至马场坪、 遵义至思南、遵义至毕节高速公路建设，进一步巩固遵义作为 我国西南地区重要交通枢纽地位。加强以县城、建制镇为重点 的小城镇建设，发展一批综合型、加工型、商贸型、旅游服务 型特色小城镇，努力把遵义建设成为文化浓厚、环境优美、功 能完善、特色鲜明的宜居城市。2010年 遵义GDP要超800亿。 地产市场分析酒店市
8、场商业地产市场宏观市场分析2007年房地产开发投资平稳增长，投资结构趋于合理，商品住宅投资仍占主导地位，房地产业仍然是拉动国民 经济增长的支柱力量。 2007年遵义市房地产开发投资32.67亿元，同比增长18.16%。其中商品住宅22.97亿元，同比增长15.72%，占总 投资的70.31%，非住宅投资9.7亿元，同比增长24.36，占总 投资的29.69%。 2007年遵义市房地产开工面积395.56万，同比增长19.87%，其中住宅开工面积329.1万，其中住宅开工面 积329.1万，同比增长17.32%；非住宅开工面积66.46万 ，同比增长34.26%。 2007年遵义房地产市场运行数
9、据 2007年遵义市房地产竣工面积332.16万，同比增长26.22%，其中住宅竣工面积279.16万，同比增长26.58%，非住宅竣工面积53万，同比增长24.38%。2007年遵义房地产市场运行数据 2007年红花岗区、汇川区商品房实际登记销售面积127.78万，同比减少7.25%。住宅实际登记销售面积112.4万，同比减少12%。商品房销售均价2027元/平方米，同比增长20.80%，其中住房销售均价1819元/平方米，同比增长19.04%。 商品房实际登记销售量 2007年两城区房地产抵押贷款36.96亿元，同比增长73.74%，登记面积2091.56万平方米。房地产市场按揭情况由于市
10、场需求强劲，商品房价格持续上涨，呈现增量、存量房价格双双上涨局面，价格上涨明显.受房地产宏观调控政策影响，以及房地产市场周期发展的作用，中心城区商品房上市供应量和商品房实际登记销售量与去年同比小幅减少，但非住宅供应量与销售量增长明显，商品房市场总量基本维持平衡，商品房空置面积进一步减少；存量房交易量小幅增长继续保持稳步增长态势。房地产供求市场整体状态良好，但随着国家对房地产宏观调控措施的进一步出台，房地产市场的变化有待进一步观察。地产市场分析酒店市场商业地产市场宏观市场分析【市场背景】城市性质：遵义是现代化红色旅游城市(历史名城)。城市定位：川、渝、黔地区重要的交通枢纽、贵州省二级经济城市、川
11、、黔旅游线中心，且是重庆打造5小时经济圈的省际纽带。【市场前景】计旅游局数据表明，遵义市旅游业继续发展。全年共接待海外旅游人数、创汇分别比上年增长75%和3.2倍。接待国内旅游人数、旅游收入分别比上年增长77.9%和133.9%。旅游总收入35.5亿元，比上年增长135.1%。全市规模以上工业实现利税总额73.93亿元，比上年增长23.1%；盈亏相抵后实现利润42.46亿元，增长15.9%。2010年前旅游业将进入遵义支柱产业。 【遵义酒店经营状况分析】根据调查2008年第一季度经历元旦、春节、元宵节等中国传统节日，本地酒店餐饮市场呈现了较好的趋势，但进入三月后餐饮开始逐步下滑，相反客房市场随
12、着商务活动的增加将呈上升趋势，遵义市客房收入及平均房价较去年同期都有一定上升，第一季度平均房价上升了40元/间/天，主要原因是因为遵义旅游业的蓬勃发展，国内外游客向往革命历史名城等，拉动了遵义市整体平均房价的提升。 【遵义酒店经营状况分析】遵义东方建国酒店 遵义东方建国酒店是一家准五星级酒店，建筑面积达25000平方 米。于2006年9月开业，位于遵义市中心丁子口。楼高25层， 其中6楼到25楼是酒店。其规模设施在当地属领先水平，并引进了 著名酒店专家北京首旅建国全程经营管理，是集商务、旅游、 会议于一体的准五星级商务旅游酒店。 酒店共有客房总数288间，前期投入204间客房，目前普通单人间
13、24间、豪华单人间36间、普通标准间74间、豪华标准间24间、豪华 套房20间、拼床房25间、残疾人房1间，共 327个床位。 酒店7楼至8楼是中餐厅，宴会厅面积450平方米。会议室位于酒 店9楼，拥有大小规格不同的5个会议室及一个多功能厅。 网球场 位于酒店6楼，属露天网球场，面积有600平方米，钢丝围栏。场地 周围设有座椅、躺椅、太阳伞等供客人休息并提供酒水服务。房型早餐原价折后价折后价贵宾价普通单 人间含早餐690310280228普通标 准间含早餐690310280228豪华单 人间含早餐920380340300豪华标 准间含早餐920380340300豪华套 房含早餐14805104
14、50428入住率：淡季30%，旺季45%。遵义东方建国酒店优势：区位优势，处于遵义繁华的CBD核心商圈。劣势：虽然东方建国酒店以五星级标准兴建的一家准五星酒店，但软件远远达不到五星级标准，酒店服务管理过于松散，导致入住率相对较差。【遵义酒店经营状况分析】港澳大酒店 港澳酒店地处于香港路、澳门路、北京路交汇处港澳酒店是遵义日报社所属企业，是报社多业并举，发展报业经济的新亮点。在市领导及社会各界的关心和支持下，按照三星级标准建造的涉外旅游商务酒店，集会议、商务、酒吧、歌舞等于一体，目前酒店拥有普通单人间、标准间、商务间、套房、豪华套房等共有房间200余间。房型早餐原价折后价贵宾价单人间含早餐368
15、220 标准间含早餐468258 商务间含早餐688480 套房含早餐888520 豪华套房含早餐1688580 入住率：平均65%72%。优势：区位优势，处于港澳商圈，是报业集团的下属企业，有部分固定客源。劣势：港澳酒店以三星级标准兴建，酒店配套不完善（如停车不便等）。遵义港澳大酒店【遵义酒店经营状况分析】京腾丽湾大酒店 京腾丽湾酒店是遵义市一家三星级酒店，座落于遵义市中火车站，地理位置优越。内部装饰典雅华丽，富于现代气息。酒店拥有标准客房、商务套房、豪华套房、总统套房等377 间（套）。酒店配备先进设施设备，容纳千人的多功能厅和各种规格的会议室、会见厅等。房型早餐原价折后价贵宾价单人间含早
16、餐268168 标准间含早餐298188 商务间含早餐368248 套房含早餐688468 豪华套房含早餐1288568 入住率：平均70%以上。 优势：区位优势，处于火车站商圈，管理到位、贴切，入住利率相对稳定。劣势：停车位缺乏。京腾丽湾大酒店1） 社会旅游消费比重逐步加大，生活消费支出将迅猛增 大。 2） 随着各项商务活动的开展，城市对各项商务设施，特别是酒店需求，有极大的需求。 3） 同时商业设施的发展，城市的规模也会快速发展。 4） 城市的发展使其居民生活水平的提高，又促进商业，服务的快速发展。 5） 经济的迅猛发展，促进了企业的商贸往来，导致企业的各类商务人士对酒店的需求增加，为酒店行业营造了一个持续上升的大环境。【市 场 结 论】从上面的数据调查中我们不难发现 ：酒店的营业收入稳步增长，酒店的客源的稳定增长，证明市场对酒店的需求空间增大；餐饮娱乐的消费支出增大，经营状况良好，酒店行业的发展前景良好；从同业的市场分析来看，遵义的
