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1、翔球广场前期策划提案2012年11月集商业、住宅、建材商城、工业园、酒店于一体今天提报， 我们需要解决的问题：一、项目定位成什么样子?有何支撑?二、项目怎样才能实现价值最大化?利润最大化?去化速度最大化?传播形象最优化?三、项目经营模式是什么?如何实现产权、使用权、经营权的有效把控?第一部分 市场研究项目印象一：仙桃经济呈稳步快速增长趋势2011年完成地区生产总值（GDP）达378.5亿元，财政总收入21.6亿元，经济总量继续位 居全省县市之首，这也是仙桃经济总量连续二十多年位居全省县市之首。城市化 水平 20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔 系数%30394960最富
2、裕小康向小康过渡温饱绝对贫困城市化水平48.9%46%85%90人均GPD （美元）389637431031430000第三产业32.8%43%75%接近80恩格尔系数31%36%33%小于30类比城市仙桃中国北京、上海东京、纽约城市背景：规划形成“一轴两片两心”，发展南城、城北两城区商业中心行政中心体育中心休闲中心u总体规划：以跨越沪蓉高速公路向南为发展为城市的重点发展方向u发展现状：老城区充分利用汉江景观资源及中心商业服务业发展相对成熟，城西公共 服务设施较多，城南发展城市新中心、政府南移等，城东居住氛围成熟项目印象二：项目板块现阶段状况内部条件：地势平坦、无拆迁风险核心城区仙桃总体市场：
3、仙桃房地产市场正步入快速发展阶段u2010年仙桃人均 GDP为24737元，折 合3896美元，持续两 位数增长，房地产市 场正进入快速发展阶 段。u2010年，仙桃GDP 为290.97亿元，增速 达到19%，房地产进 入高速发展阶段。u根据相关理论和国际 通用衡量标准判断， 仙桃房地产市场正进 入一个快速发展的阶 段。国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了 一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求 兼有改善需求为主
4、改善需求为主超速发展 单纯数量型快速发展 以数量为主，数 量与质量并重平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重缓慢发展 综合发展型大于8% 小于4% 4-5% 5-8%宏观经济增长与房地产发展关系仙桃总体市场：仙桃房地产市场收支良好亿元u近几年来，仙桃市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期u相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，仙桃房地产市场整体上体现“产 出大于投入”，其总体发展非常健康仙桃总体市场：仙桃房地产市场供求比分析u在2009年之前，仙桃房地产市场供应及需求走势都比较缓慢，2010年一度出现供大于 求的局面；u到2011年，仙桃的楼市开始供求关系开始发生变
5、化，已经出现供略大于求的良好态势；仙桃总体市场：住宅市场成交均价分析2008年仙桃商品住宅市场平均成交均价为2512元/。2011年上半年其成交均 价为3086元/。三年来，其平均年增长速度为22.85%。同样仙桃商业市场价 格走势总体也同住宅市场一样呈“平稳增长，快速上升”特征，现阶段价格在 800018000元/。仙桃总体市场总结u市场状况：持续健康发展，供求基本平衡。u市场价格：平稳增长，快速有升，2012年上半年商业成交均价达到7000元，住宅均价达到3500 。u消费结构：本地居民和本市乡镇居民涌入占据主流市场。仙桃城东住宅市场供给总体特征城南片区商业、住宅发展速度缓慢区域内以中高档
6、商业、住宅供应为主区域内品牌开发企业较少，品牌物业稀缺以老城区为中心，向南向东发展，政府规划利好合基融创观点1、城市带状布局取代中国传统城市规划中心环状发展 2、仙桃城市格局决定了将出现多个商业副中心 3、仙桃城西南、东南将成为商业中心 4、多商业副中心将辐射自有商圈范围，并相互形成竞争态势 5、仙桃城市将会更进一步向花园城市发展，更具有发展潜力，更能进一步吸引投资 6、本项目的建设将与“文华.豪布斯卡”共同形成仙桃城南商业中心项目印象三： 仙桃商圈，将进入多中心大商业竞争格局状态1、规划多副中心的必然结果 正如前所述，仙桃的城市格局，决定了仙桃将会形成多个副中心，按照规划至少会形 成多个城市
7、副中心，伴随着而来的是城市副中心的商圈的形成。2、经济的发展，刺激流通业的百货、超级购物中心纷纷拓展网点 目前仙桃真正意义上的连锁百货业很少，可以预见，未来3-5年内，仙桃将会出现2-3 个新的百货品牌。同样，占有丰富现金流的大型超市，必然会把仙桃作为攻城掠地的战场，可以断定未 来3-5年内，家乐福、沃尔玛等国际商业巨头必然会在仙桃落地生根。商店核心商圈边缘商圈次级商圈关于商圈核心商圈是商店的主要商圈，是目标顾客分布最集中、购买频率最高的区域，一般包括了商 店的5080的目标顾客；次级商圈是商店的次要商圈，目标顾客较为分散，约占商店总顾客数量的1525；边缘商圈包括其他所有的顾客，分布更加分散
8、。 商店经营的商品类型：日用品店商圈范围小；服装等选购品商店范围较大；电器音响等高档 耐用品店商圈范围最大 商店经营的规模：商品品种和服务种类随规模扩大而增加，因此经营规模越大商圈越大；但 是二者不成同比例增加，且规模增大到一定程度，商圈范围不再扩大 竞争商店的地理位置：竞争双方距离越远，商圈范围越大；当双方距离很近时，每家商店的 商圈不因竞争而减小，反而因形成的商店群而扩大各自的商圈范围 商店的促销活动 交通条件影响商圈范围的主要因素按经营业种分类日常用品商圈非常用品商圈半径0.51千米2030千米人口规模0.51万人，吸引力大的日常用品商圈则可达13万人35万人，地方都市可达到2030 万
9、人，大都市可达到100万人以上消费特点消费者对日用品商标迷恋程度不高，较少比 较，冲动购买较多，但商品的价格因素很重 要，同业种商店竞争激烈消费者对非常用品商标迷恋程度较 高，商品的选购性较强，一般为目 的性购买，花费时间较多，距离因 素影响不大按商圈规模分类近邻型商圈地域型商圈广域型商圈超广域型商圈半径0.51千米510千米1030千米3万米以上人口规模0.51万人110万人1015万人50万人以上消费特点日常用品的杂铺较 多，满足就近便利 性的购买由两个以上近邻型 商圈构成，日常用 品和非日常用品往 往各占50，顾客 可以乘坐公共汽车 来购物非常用品比日常用品的 业种更多一些，并且有 较大
10、型的百货商店和大 型超市，对顾客吸引力 较强的店铺多以高档商品和耐用品 为中心，名牌商店和 专业店很多，大型的 百货商店、商业物业 、大型超市间竞争激 烈合基融创观点1、传统意义上的仙桃商业中心城中心商圈将会逐渐失去原有优势大型购物的经营，一定程度上消费者会选择商品齐全的购物场地，我们做到了。合基融创观点2、扩大商圈范围的大小，是与经营业态、规模大小、市场环境有关辐射商圈范围越大，商业价值越大。本案要想获得最大商业价值，就要有效扩展商圈范围。3、一个大规模成熟商圈至少应包括超市卖场、百货、娱乐、餐饮等业态。4、商圈、经营业态的定位是本案是否能成功的关键！5、在其他副商业中心未形成气候时，本项目
11、应主动出击，炒作仙桃第一商圈外延商圈概念第二城市商圈，提升项目商业价值。项目印象四：专业市场商业地产案例一：文华.豪布斯卡78万平方米城市综合体，由文华集团打造合基融创观点1、专业市场一般位于城市的城乡结合处，位于城市边缘地带；2、专业市场一般销售价格较低，市场庞大；3、专业市场客户群体以两类客户群为主，一是投资，二是自用。4、 地理位置决定市场，豪布斯卡并未跟本案形成间接销售压力。项目印象五：商业地产投资客户群研究商业部分需求问卷调查，我司特意走访了仙桃步行街、写字楼、百货市场等地，对近700位 业主及白领人士进行了问卷调查，具体内容包括够买倾向、够买目的、承受价位、经营业 态、商业层数等1
12、1个相关问题。1、消费群体分析本次调查对象主要为个体经营业主、金融证劵、公务员、科研单位从业人员以及大型企业职 工等。其中个体老板（服饰、百货、餐饮）占总人数的34%；公务员占23%。这部分人群收 入较高，对商铺需求比重较高。2、购房目的调查在够买商铺目的调查结果中可以看出， 选择自主经营的比例较高，占到总数的46% ，主要原因在于被调查对象主要是个体经营 业主，这部分人群希望够买商铺用以开设分 店、扩大经营规模、承租物业经营转向持有 物业经营。另外还包括收入较高的公务员、 企业中高层管理者。这部分人群主要考虑纯 投资的居多。占总数的33%。以出租为目的 的购房者占总数的21%。以上数据来源：
13、合基融创地产指数研究中心调查数量共计：708份4、经营业态分类调查 从本次对经营业态分类的调查数据显示，目前自主经营业态主要集中在百货、服饰鞋帽、餐饮 三大业种，从我司对仙桃市店铺经营实地调查中可以了解到，经营以上业种的个体户最多，因 此这部分的需求量所占比例最大。5、承受商铺单价分析 在消费者承受单价区间的调查结果中可 以看到，选择60001万元/的人数为 334人，占总数的48%。这部分人群主 要考虑商铺投资风险较高，短期投资收 益较低等原因，另外还包括选择大面积 的餐饮业主，其单价相对较低总价投入 也较低。选择6000元/的被调查对象 以纯投资为主，这部分人群主要考虑前 期投资成本低，价
14、格上涨具有较大空间 。 以上数据来源：合基融创地产指数研究中心调查数量共计：696份6、消费者承受商铺总价调查通过对消费者承受总价区间的调查，结合被调查者收入、职业、身份等因素可以了解到，总价在 2050万元的商铺需求量最高，占总数的35%。其次20万元以下的商铺需求量占28%。50100万 元的需求量为142人，占总数的21%。第二部分 业态定位及规划研究理 念About conception我们理念是让物业可以良好的持续运营，使物业增值，通 过商场的经营收益（租金、管理费等）确保广大投资者获 得长久的收益。因此，要实现商场的产权、使用权、经营 权的有效分离控制。经营管理权由发展商（或所委托
15、的管 理公司）控制，场内商户所拥有的只是店铺的使用权，而 产权则在投资者身上。管理公司有权根据实际运营状况进行商场的经营定位调整 ，以及进行商户的招商、甄别和过滤，使商场时刻保持市 场的竞争优势。另外定期安排商场的有关宣传、推广活动 ，吸引人流，刺激消费，促进商户经营。对于商场的营业 时间、商户管理、商场形象包装、宣传推广、促销活动等 方面都有实在的决策权。最终目的将翔球集团项目打造成一个品牌，作为开发商成 熟案例，进行复制运作，以获得长期稳定收益。开发理念 About conception1、实现项目价值最大化卖的价高，才是硬道理2、实现项目去化最快化资金回笼才是根本3、实现项目后期可持续运
16、营一个良好的口碑， 为开发公司后期开发项目提供了良好的信誉。毕竟我 们以后还要在地产圈发展。项目定位分析1、项目周边环境人文环境 地块临近仙南大道，与B地块商业形成一片完整的商业线，从地缘上讲，此处是块得天独厚 的藏风聚财的风水宝地，商业价值潜力值得挖掘。商业氛围 位于仙桃南城新区，北临仙南大道 ，中间贯穿叶王路大型商业综合体项目， 同时对望以豪布斯卡，渐成商业氛围。区域商 业价值凸显。2、项目优势分析商业形象优势：定位为商业生活类综合体 ，定位较高，本项目定位可走差异化路线 ，与豪布斯卡业态定位形成互补。 区位地段优势:本案位于南城新区，北临仙 南大道，中间贯穿仙南大道，处于城市新 城区开发地带，周边环绕众多机关、名牌 厂区、工业园，交通四通八达。商圈辐射 半径3公里有常住人口。3、项目劣势分析项目商业面积352亩，商业面积过多，商业住宅在 一定程度上过少。项目需要销售，历
