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1、纳税筹划与财务运作房地产企业纳税筹划和财务运作建筑之家 整理中国注册会计师 北京托众管理咨询公司总经理 北京同道兴会计师事务所合伙人 中国企业联合会客座教授 国家会计学院客座教授 世界税收联合会财税研究员 新加坡华新世纪管理研究院客座教授 中国税务通网络客座教授 首都经济研究会理事纳税筹划与财务运作总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有 资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放 的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发 放用于缴土地出让金的贷款；对
2、土地储备机构发放的贷款为抵押贷款 ，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得 超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资 金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行 贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体 结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房 贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业 用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当 提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同 期档次贷款利率执行。 金融 政策纳税筹划与财务运作税收 政策税
3、种税改动态动态 和趋势趋势 增值值税1.是逐步将生产产型增值值税改为为消费费型增值值税，彻彻底解决重复 征税的问题问题 。近期可考虑虑解决机器设备设备 的扣税问题问题 。2.是 扩扩大增值值税的征税范围围，将建筑安装、交通运输纳输纳 入增值值 税范围围。3.是取消增值值税各环节环节 的减免税，减少征管漏洞。 营业营业 税1.征税范围围可能缩缩小（如交通运输业输业 、建筑安装业业）； 2. 个别别税目税率可能调调低。消费费税1.适当调调整并扩扩大消费费税的征税范围围，将某些奢侈品和不利 于环环保的消费费品纳纳入消费费税征税范围围，同时时取消对轮对轮 胎、 酒精等产产品征收的消费费税。2.提高小汽
4、车车、摩托车车、烟、酒 、高档化妆妆品的税率，燃油税、车辆购车辆购 置税并入消费费税。 关税逐步降低进进口关税。纳税筹划与财务运作税种税改动态动态 和趋势趋势 企业业所得税1. 统统一内外资资企业业所得税，将税率降低，并规规范税收 优优惠政策。2.规规范税前扣除项项目，税收优优惠政策逐步 实现实现 从过过去区域性优优惠为为主向产业优产业优 惠为为主的转变转变 ， 严严格控制财财政性、个案性政策的减免措施。3.为为促进进中 小企业发业发 展，应应改变变目前按应纳应纳 税所得适用低税率的 办办法（因为为中小企业业与低应纳应纳 税所得额额之间间无必然联联 系），以衡量企业规业规 模的指标标，如雇员员
5、人数、资产总资产总 额额、净资产净资产 等标标准，来确定适用低税率的中小企业业。 4.在我国企业业所得税法中应细应细 化对对跨国纳纳税人的转让转让 定价和国际际税收抵免的有关规规定，以适应应税收的潜在 竞竞争。 个人所得税1.建立分类类与综综合征收相结结合的税制模式；2.扩扩大征税 范围围，除税法规规定的免税外，个人全部收入都应纳应纳 入 征税范围围；3.规规范税前各种费费用扣除标标准；4.适当调调整 税率和减少级级距，宜实实行5级级或6级级超额额累进进税率，加 大对对高收入者的调调控力度；5.避免重复征税。纳税筹划与财务运作会计 法规政策主要内容会 计计 法 会 计计 工 作 的 基 本 法
6、 规规 强 调调 单单 位 负负 责责 人 的 法 律 责责 任 健 全 内 部 控 制 制 度会 计计 准 则则 会 计计 核 算 的 依 据 和 基 本 规规 范 与 国 际际 惯惯 例 接 轨轨 基 本 准 则则、 基 本 业业 务务 准 则则、 特 殊 业业 务务 或 特 殊 行 业业 准 则则会 计计 制 度 会 计计 核 算 的 具 体规规 范 和 操 作 指 南 统统 一 各 行 业业 会 计计 制 度 稳稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 计计 信 息纳税筹划与财务运作2.房地产行业市场运营问题及其对策 行业业问题问题 分析房地产业产业 规规模小、市场场占有率低房地产产公
7、司多。 供求结结构性问题问题：中低价位普通商品住房供不应应求，高档、大户户型 住房、高档写字楼、商业业用房积压严积压严 重。 经济经济适用房问题问题：购买对购买对 象、住房标标准、购购房目的、优优惠政策等问问 题题。 最低收入家庭住房保障制度不落实问题实问题 住房二级级市场发场发展不平衡问题问题 住房公积积金筹集和使用问题问题 地方政府对对房地产产市场调场调控问题问题 住房建设设粗放型生产产方式问题问题：技术术落后、成本高、质质量差、效益 低 违规违规开发发、虚假广告、合同欺诈诈、中介混乱等 建筑业业 经营规经营规 模小、业务业务范围单围单一 粗放式经营经营：技术术落后、成本高、质质量差、效益
8、低 合同欺诈诈、工程行贿贿等纳税筹划与财务运作竞竞 争 要 素 分 析全 球 地 位进进 入 世 界 强 的 企 业业 主 要 是 发发 达 国 家 的 企 业业， 如 美 国 有 家。核 心 竞竞 争 力衡 量 企 业业 竞竞 争 力 的 标标 准： 资资 源 的价 值值、 稀 缺 性 和 难难 以 模 仿（ 资资 源 包 括 资资 产产、 知 识识、 信 息、 能 力 和 组组 织织 程 序 等）商 业业 模 式电电 子 商 务务 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 户户 关 系）大 规规 模 定 制个 性 化、 大 规规 模、 精 益 化生 产产、 组组 织织 扁 平 化、 速 度
9、 快、 供 应应 链链、 虚 拟拟 经经 营营、 信 息 共 享、 服 务务 重 要 性兼 并 和 收 购购横 向 和 纵纵 向 扩扩 张张， 高 速 发发 展价 值值 管 理以 股 东东 价 值值 最 大 化 为为 目 标标， 兼 顾顾 相 关 者 利 益学 习习 型 组组 织织企 业业 具 有 持 续续 学 习习 能 力， 通 过过 发发 挥挥 员员 工 的 创创 造 性， 把 学 习习 与 工 作 系 统统 结结 合 起 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应应 能 力 的 企 业业 组组 织织。提高企业核心竞争力纳税筹划与财务运作3.房地产行业财务问题及其对策 行业业问题问题 分析房
10、地产产 业业首先，目前房地产产开发发商的自有资资本金比例过过低，负债负债率过过高;第 二，以骗贷为骗贷为 目的的假按揭问题严问题严 重，因此，防范金融风险风险非常重 要;第三，房地产产成为为集聚财财富的高利润润率行业业;第四，房屋空置率 开始上升，二手房的价格远远远远低于一手房;第五，无法正常偿还偿还按 揭贷贷款的现现象出现现。另外土地交易环节环节的透明度也有待提高，在控制间间接融资资的同 时时也应该应该考虑虑如何提高直接融资资的比例。（今年2月底，央行发发布2002年货币货币政策执执行报报告，公布了 2002年11月，中国人民银银行对对部分城市商业银业银行2001年7月1日至 2002年9月
11、30日发发放的房地产贷产贷款的检查结检查结 果。那次检查检查共抽查查房 地产贷产贷款20901笔，金额额1468亿亿元，其中房地产产开发贷发贷款3654笔， 金额额1380.5亿亿元，个人住房贷贷款12158笔，金额额44.1亿亿元，个人商 业业用房贷贷款5089笔，金额额43.4亿亿元。调查发现违规贷调查发现违规贷 款和违规违规金 额额分别别占总检查总检查 笔数和金额额的9.8%和24.9%。 建筑业业 融资资渠道单单一、资资金规规模小 资资金周转转速度慢，不良资产资产多 工程欠款问题问题 挪用流动资动资金贷贷款资金 运作 问题纳税筹划与财务运作（一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，
12、不少房地产信托 产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资 金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及 国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时 期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品， 能使信托业与房地产业达到双赢的局面。（二）房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产 基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投 资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房 地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房 地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回
13、报。当然，目前房地产基 金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。（三）“买壳”上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受 原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接 上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司 合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、 可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成 功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。拓宽房地产行业融资渠道纳税筹划与财务运作（四）房贷证券化。早在上世纪70年代，美国开始向投资者发行抵 押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这
14、种凭证可 通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 年首次发行抵押贷款担 保（MBS），并于1987 年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易。从理 论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金 融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行 相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款 “打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级， 通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境 外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（ BVI）设立投
15、资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过 委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是， BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后 ，7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后，可通过境外发行 公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资 或转让股权的方式实现融资目的。纳税筹划与财务运作盈利 模式 问题行业业问题问题 分析房地产产 业业 特定历历史原因形成的行业业高额额盈利 市场场炒作、虚假广告、合同欺诈诈形成的虚假盈利 粗放经营经营 和管理行业业盈利流失 产业链产业链 脱节节造成持续续盈利能力差 核心竞竞争能力弱不能形
16、成超额额盈利建筑业业 粗放经营经营 和管理行业业盈利流失 合同欺诈诈形成的虚假盈利 核心竞竞争能力弱不能形成超额额盈利 产业链产业链 脱节节造成持续续盈利能力差纳税筹划与财务运作附加值理论：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低， 研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术 含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高 起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组 装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及 服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。“新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实 力的项目公司采用；“创新或反叛”是附加值较大，但风险最高， 适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；“包装”附 加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用； “销售”附加值增幅较大，但成本及风险较高
