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1、惠州淡水半岛湾项目定位及概念设计提示2009-6-9目 录一、市场调研分析部分P2-9二、项目地块价值分析P10-13三、产品定位概述P14-48四、项目规划概念设计提示P五、项目销售收入预测P011. 惠阳房地产市场简要分析1.1 宏观市场1.2 微观市场1.3 综合结论2. 上述分析对本案的启示02市场调研分析部分03惠阳区 淡水镇深圳龙岗区惠东县惠城区中 央 列 岛 SN58公里全程高速贯通后只需1.5小时车程惠阳城市规划定位中海壳牌、南海石化项目生活 后勤配套服务基地。淡水于惠阳的区位功能将建设以淡水为核心的 区域性商贸流通服务中心1.1 惠阳房地产市场宏观环境l04-07年，房地产投
2、资和施工竣工面积大幅增长，房价上涨迅猛。l08年10月以来，受经济危机影响，惠阳商品房销售面积和销售金额均出现负增长，市场需求明显萎缩。041.2 惠阳房地产市场微观环境l目前惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，08年在售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛等项目。l惠阳商品房住宅市场可以明显划分为三大类：资源性高品位产品中心区物业投资型项目05本案周边高端项目产品分析06项目 名称产品类型 总建筑 面积（ ）容 积 率户型 （）园林 配套半岛 一号 （一 期 ）独栋、双拼、叠 拼别墅、洋房、 小高层41万共 六期
3、 首期14 万 二期17 万1. 1 2别墅：210左右洋房：70两房、 120-130三房西班牙风格，风情商 业街、会所、泳池等棕榈 岛叠加别墅 高档公寓 均价：18000元/ 340000. 8 3别墅：200左右 公寓：108-180东南亚风情，会所、 27洞国际高尔夫球场、 乡村俱乐部等东方 新城独栋、合院、双拼 别墅、小高层、多 层洋房、豪华公寓24万0. 7 5独立别墅320-470 双拼别墅210-300 洋房：132的三房170的五房 85.3-91.28的两房美式风格，引入生态 水系，社区规划为“两 岛、一洲、一湾”的独 特布局。1、产品以别墅为主，以公寓洋房为辅。2、大户型
4、面积是主流，中小户型是补充。3、园林精致，配套完善，适合居家与度假等多方面需求。4、建筑风格异域风情盛行，多样化趋势明显。5、客户来源广泛，外地客户（尤其深圳客户）较多联排：7000元/ 叠加：6000元/ 小高层：4000-4500元/ 中心区物业市场分析1. 集中分布在以区政府为中心的中心区。2. 建筑指标倾向居家需求：容积率平均在3.2左右，园林绿化绿平均在50%左右，规模适中，是典型的居家型物业。3. 户型单一，三房四房是主流，面积在100-150。4. 中小户型抢手，大户型销售速度相对较慢。5. 注重园林主题风格的塑造，但精致化程度有待挖掘。6. 价格比较健康，并在稳步上涨。7. 营
5、销水平落差较大，市场整体营销水平仍有很大的提高空间。8. 客户以当地居民为主，部分品质较高产品吸引深圳投资客户。071.3 惠阳房地产市场分析综合总结（1）物业类型呈现出“三类并行，两端走好”趋势。资源性高品位产品、中心区 物业、投资型项目成为目前惠阳住宅市场的三条主线。而资源性高品位产品和投资性项目均预支未来惠阳经济发展前景，成为市场主流产品。（2）中小户型供应相对较少，面对中小户型客户对产品品质、环境配套、附加服务等要求的不断提高，如何提高产品质量、为客户创造物超所值的优质产品将是中小户型成败的关键。（3）据不完全统计，未来几年市场总供应总量约在200万平方米以上，数量非常巨大，供应主流是
6、大社区、大户型项目，但部分大盘将调整目前开发思路，向度假、投资复合功能方向扭转，规避巨大供应量带来的泡沫风险。 082. 上述分析对本案的启示（1）在产品路线的选择上，走投资型与高档次、高品质相结合，中间产品自然过渡的路线。短期内利用经济前景看好趋势开发高档次与投资性强的产品，比如洋房、高档别墅，服务式公寓，满足投资客与部分度假居住者的需求。中长期开发高层与小高层产品，满足经济发展带来的人口增加对住房的需求。（2）在产品品质的打造上，力求创新，避免同质化与粗放型倾向，以符合市场潮流又适当超出市场潮流的精致产品来赢得市场的认可。（3）除了走产品多样化道路以外，还可以把住宅跟其它产业结合起来开发，
7、走复合型开发道路，比如跟商业、休闲等产业结合起来开发，提升项目的附加值，增加产品的竞争力。 0910项目地块价值分析1. 地块区位价值2. 地块资源价值3. 高容积率对项目定位的挑战1. 区位体现价值l项目地处惠阳淡水城市发展的中心地块，该片区当前已经成为惠阳最具有价值高档次居住生活片区，高标准的市政配套已经逐步成熟。l半岛一号、棕榈岛等高档居住项目正在建成，综合配套与居住氛围正在完善。l该区域是淡水的中心城区所在，已成为高收入和政府定位的城市形象高度。11项目地块现状 周边趋向成熟2. 资源决定档次l该区域内独一无二的河道资源从项目基地穿过，天然河流的湾道使得项目拥有最多的自然景色，具备了高
8、档次的滨水居住的基础条件。12项目地块的河景资源、 体育馆、半岛一号项目地块周边已经成熟 有棕榈岛高尔夫别墅、超大型社区半岛一号3. 高容积率对项目定位提出了挑战l项目在2.5和3.0 的容积率与周边的半岛一号与棕榈岛形成反差，对规划高档次居住提出了设计挑战，需要在规划设计上进行创新，定位中高档产品组合。13项目地块与半岛一号 的空间关系14产品定位概述1. 项目档次定位2. 目标客户群定位3. 规划布局定位4. 建筑风格定位5. 户型面积定位6. 园林景观定位7. 项目开发分期8. 价格定位1. 项目档次定位l具有高性价比的绿色节能环保社区所谓绿色节能环保住宅，就是节能、环保、健康舒适、讲求
9、效率的居住建筑，它将改变现行的设计观念，使建筑由高能耗向低能耗方向转化，实现一定程度上的能源自给自足，创造可持续发展的建筑模式。l中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦指出:建设绿色住宅是一个系统工程，包括节能、环保、节水等多方面。绿色住宅应注重使用保温材料，利用太阳能等绿色能源，提高建筑热环境性能。绿色住宅在整体规划中建立雨水收集系统、污水处理系统，利用中水浇花、洗车，甚至通过建立循环系统回送到住户家庭来冲洗卫生洁具，减少水资源浪费，提高住户生活质量。15绿色住宅六条标准l规划设计合理，建筑物与环境协调，房间光照充足，通风良好，厨房、卫生间异味气体能快速散发；l房屋围护结构御寒隔热，门窗密
10、封性能及隔音效果符合规范标准；l供热、制冷等尽量利用清洁能源、自然能源或可再生能源，全年日照在2500小时以上的地区，普遍安装太阳能设备；l饮用水符合国家标准，排水深度净化，达到可循环利用标准，新建小区铺设中水系统；l室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标；l有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于40，无裸露地面。16消费者喜爱的绿色节能房子是?l珠珠（26岁国企职员）： 我的房子像变色龙，懂得冬暖夏凉 我理想中的房子是这样的：冬天，房子会主动穿上一件厚衣，即使不开暖气，也能感到暖暖的春意。夏天，房子会自动换上无袖衣，为炎热的夏日增添一丝凉意。房子还应配备大大的阳台和落地窗户，这样既能
11、最大限度地采用自然光，又能透风透气。 作为配搭，房子周围要一片融融绿意，有生机盎然的小区花园，让每天在石头森林奔波忙活的我们，下班后能感受到一份“采菊东篱下，悠然见南山”的写意。 绿色房子说：“外墙外保温”、“地温中央空调”是目前建筑市场上比较成熟的保温技术，可以很好地达到节能保温的目的，提高室内居住环境的舒适度。有资料显示，集成自然通风、自然采光、低能耗围护结构，中水回收等高新技术，达到节能60%的建筑，造价只比普通建筑高5到7个百分点，住宅总能耗就能减少一半以上，冬夏两季所用空调的耗电量就会大幅减少。投资预计在使用5到8年后可以收回，但它大大减少了对资源的消耗和环境的污染。 17l 阿君（
12、24岁媒体从业人士）： 让阳光照进梦想 我心目中的“绿色房子”，只需用太阳能，就能解决我的一切生活能源需要。这样就可以摆脱沉重的电费开支，须知阳光是取之不尽的。 我将来的房子最好位于市郊，这样能最大限度地吸取大自然的阳光。要有山，在房间里可以看清山上的每一棵树。最好，我的房子还能有入户花园或者屋顶花园，这样，我就可以在那里种茉莉花，同时，我希望小区花园到处都绿意盎然，这绿色不是简单的一片红花、几块绿草，而是从其地处的自然环境、园林设计到室内绿化的全方位的立体绿色。 绿色房子说：太阳能的利用方式包括光伏发电、光热发电、日光照明和太阳能热利用等。前者如太阳能灶、太阳能热水器在中国为大家所熟知；光电
13、技术指的是光伏发电，是根据光生伏特效应原理，利用太阳能电池将太阳光能直接转化为电能。比较而言，光伏发电更高端，前景更好，在太阳能利用上将是主流。 消费者喜爱的绿色节能房子是?北京当代MOMA 18当代 MOMA 也是当代置业科技主题地产的延续与发展，在万国城 Moma实现“高舒适度、低能耗“的基础上，将大规 模使用可再生的绿色能源。从可持续发展的观点出发， 当代 MOMA 适当的高密度（强度）开发利用土地与大规模使用可再生的绿色能源是大城市发展的方向，是真正 “节能省地型“项目。 192. 目标客户群定位 深圳香港及惠阳城市中高收入阶层目标客群特点分析：l项目客户将以深圳各区、香港、东莞等外地
14、客户为主，将超过70%左右，购买物业的原因是由于项目具有非常高价格性能比，刺激着购买需求，目的在于以投资增值为主兼顾度假旅游需求。l惠阳本地的自住客户约占30%左右，主要有私营业主，企业事业的高管人员，以自住为主。203. 规划布局定位 社区开放 组团封闭 / 产品最大利用景观 通透轴线贯通东西1、尊重地域特色及城市环境规划应以尊重地块特色为前提，充分考虑地块及周边环境的关系，与之相协调。对于本项目而言，首先应充分考虑的滨水的自然环境，充分利用水资源，使项目和城市发展及即将开发的其它项目形成互融。2、充分利用地块形状规划提升项目价值。在考虑地块周边环境的同时，还应关注地块内部地形地貌，并加以充
15、分利用。对于本项目而言，我们应当利用地块的特有的形状与地势特点，设计出层次丰富的建筑群落， 打造理想的空间形式，以此提升项目价值。 21本案规划设计理念3、注重与城市交通肌理的融合本项目临水又临路，周边以大桥与外界联通，建议地块可采用社区开放，组团封闭的布局形式，通过开放式的社区，与城市交通达成互融，形成便利。4、必须注重建筑、户型及园林等细部的整体设计从建筑群体到建筑装饰细部、从各功能空间的面积大小到室内交通组织、从景观等等，这些都需要设计者整体考虑。通过精心的设计，创造从室内到室外，从私人空间到开放空间、到城市公共空间这样一系列舒适宜人的空间，提高整个社区居住品质。22本案规划设计理念20
16、方案一：容积率：2.523惠州市淡水项目主要指标占地面积 120330 容积率2.5 总建筑面积 计入容积率建筑面积 300825 配套设施配套设施 1350013500 幼儿园 1500 商业 9000 会所 3000 地下停车库 60000住宅总面积 房型户型面积 套数面积( )面积比 套数比二房87272236648%13.63%三房12390811168438%45.51%四房1604507200024%22.56%五房2352706345022%13.53%顶层大复式2201226401%0.60%别墅25083207507%4.16%总套数 1995100%100%总面积 294188 高层均价：4500元/m2高层小户型均价：5000元/m2别墅均价：12000元/m2（景观朝向均优于容积率3.0的方案）预计总销售金额：约1491303000元24方案二：容积率：3.025惠州市淡水项目主要指标占地面积 120330 容积
