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1、建工集团新桥商业项目 前期商业策划沟通提报2011年3月目录 宏观市场分析 项目区域分析 项目产品定位 产品设计建议 业态分布建议 招商销售建议宏观市场分析沙坪坝概况地处重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里 。 重庆市六大中心主城区之一。全区总面积396.2平方千米。户籍人口75.4万人（2007年末），常住人口 90.21万人（2008年末）。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基 地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地 区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区 、国家
2、森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。沙坪坝总体规划沙坪坝区总体规划为“一区 两高地”（现代都市产业示 范区、科教文化高地和人才 集聚高地）基本形态为“一 城三中心三基地”的阶段性 建设目标。一中心为西部新 城（西永城市副中心）包括 ：重庆大学城、西永微电子 工业园、土主铁路物流园。 三中心为科教文卫中心、物 流中心、具有文化艺术特色 的商贸中心。三基地为高新 技术产业基地、汽车摩托车 及装备制造业基地、文化产 业基地。 东 部 核 心 区中部生态区西部拓展区沙坪坝商贸与教育概括商贸影响力强，教育是本区传统 优势 沙坪坝是重庆市重要的物资集散 地和商贸区。 重庆马家岩装饰材 料批发市
3、场、重庆金属材料现货 交易市场等四大市场年成交额近 50亿元。重庆百货大楼、新世纪 百货、国美电器、苏宁电器、普 尔斯马特等国内外知名商家已经 或正着手进驻沙坪坝。沙坪坝区科技教育发达，是长江 上游科教文化名区。区内有高校 19所；中小学113所，在校学生 近30万人。有重庆大学城、西永 微电子产业园区、“国家级重庆 大学科技园”、五云山寨学生素 质教育基地，全区教育文化形态 完善。生产总值及产业结构 沙坪坝区的地区生产总值近十年均保持了10%以上的增长率 社会消费品零售总额 2009年全区的社会消费品零售总额达到了200.6亿元，同比增幅达到20% 城镇职工平均工资 沙坪坝区的城镇率已达10
4、0%，教育人口众多城镇职工 平均工资亦高于全市平均水平，增幅达到12%。三大产业分析 第二产业占总GDP52%，说明沙区工业处于稳步发展期 第三产业占总GDP46%，说明沙区商业处于较快上升期 农业占总GDP2%，比例明显降低，说明沙区城市化进程的已经成熟 区域小结 规划布局清晰规划布局清晰 发展潜力巨大发展潜力巨大产业结构丰富产业结构丰富投资空间巨大投资空间巨大项目区域分析地块建设用地面积：22400 容积率；4.48绿地率：24.28%建筑密度： 39.75%停车位设置：557个；总建筑面积：130492.06商业建筑面积：32634.23地块指标地块四至内环高速成渝高速l 西面：歌乐山脉
5、，含谷镇 l南面：新桥医院、华岩寺 l北面：西南医院、沙坪坝商圈 l东面：二郞立交、石桥铺商圈 地形地貌分析本案地块有小幅高差，呈西高东低、南高北低的势态，南面临主干道长约107米距离内高差约5米；东面临社区公路长约82米距离内高差约3米。本案地块前有一幢居民楼阻挡视线，对项目的商业展示和交通有一定影响。本案地块背后是木材公司的厂房和办公楼，对项目的展示也有一定的影响。区域情况概述新桥区位于沙坪坝区的东部核心区，区域总人口约6万人、常住人口约4万人，是 沙坪坝区、旧城改造的重点区域。主要依托于新桥医院为核心，加上附近的工业 及居住社区。其核心商业地段为项目地块北面 和新桥医院广场之间路段。新桥
6、医院简介新桥医院新桥医院是第三军医大学第二附属医院对地方的称谓，始建于1944年，历经70年发展与变迁，现已建成为一所学科齐全、技术力量雄厚、设备先进，集医疗、教学、科研、预防保健等于一体的大型综合性现代化教学医院。医院现有教职员工2700余名，其中，教授、副教授300余名，博（硕）士导师110余名，博（硕）士学位获得者360余名。医院占地面积960亩，展开床位2300张， 医院年门（急）诊量近百万人次，年收治病人6万余人次。心脏衰竭、肾脏衰竭等重大疑难疾病救治在国内居领先水平。区域消费人群预测类别类别人群数量（人）固定消费费人群常住人口40000医院职职工2700进进修实习实习 人员员100
7、0合计计43700类别类别人群年（人）日（人）流动动消费费人群就医人群及家属10000002740家属（按病人1/2比例估算）5000001370周边边企业业及其他流动动人口10000002740合计计25000006850区域固定消费人口约43700人，流动人口约6850人/天，加上目前在建的几个小区，该区域的人口数量还会有大量的增长。区域商业地产特点分析临街商业发展迅速，临街商业发展迅速， 是新桥区域数量最多是新桥区域数量最多 商业形式之一商业形式之一饱和饱和竞争竞争观望观望特点一特点一特点二特点二区域复合功能商区域复合功能商 业地产项目严重业地产项目严重 缺乏，商业地产缺乏，商业地产 市
8、场尚属发展期市场尚属发展期先发制人先发制人商业领航商业领航区域商业地产特点分析特点三特点三新桥医院作为该区新桥医院作为该区 域商业集中区域，域商业集中区域， 该区域缺乏复合功该区域缺乏复合功 能商业中心，不符能商业中心，不符 合发展需求合发展需求抢占市场抢占市场 空白点空白点区域商业地产特点分析形成商业中心的条件该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件；该地方周边交通设施便利，即交通便利条件；附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件 区域形成商业中心的推测 根据上述分析，新桥区域近三年在宏观经济上呈现高速发展的 态势，区域商品市场丰富多彩，消费结构升级，外来人口大量 涌
9、入，这些都为商业地产的发展创造了先决条件 区域未来将迁入大量居民，将为商业地产提供稳定的消费人群 本区域距离中心商业区较远，前往商业区购物次数会相应减少 居民的日常消费会选择在居所周边进行，该区域需要一定量的 商业设施来满足居民的日常生活要求新桥新桥商业中心商业中心天晟观点根据上述分析，结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实， 天晟认为：区域具备形成商圈的条件区域未来1年内将有多个住宅项目亮相，2-3年内完成入住。作为区域 内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活 需要的功能。这时候商业中心逐渐形成，但并不成熟，商业类型为社 区型商业。4-5年内，随着各项规划的实施
10、，区域的人口将继续得到增长，人员素 质将得到提高、交通的便捷性也将得到体现。从而商业中心得到升级 ，并向邻里型商业中心发展。形成商业中心的时间预计项目产品定位SWOT分析劣势机会威胁优势1、地段：区域核心；2、交通： 紧邻内环、成渝高速；3、物流：邻近西物市场、火车东站；4、规模：区域第一。1、环境：脏、乱、差；2、区域形象：陈旧、落后；3、地形：扁平、部分阻挡，展示度差；4、道路：老旧、等级低1、政策：旧城改造项目，政府支持；2、借势：新桥医院的发展和扩张；3、城市规划：修建中的重庆火车站及 沙坪坝商圈扩容。1、市场：政府对楼市的调控；2、竞争：其他新项目面市；3、建设周期：周边配套的建设周
11、期。SWOT矩阵分析SO战略：放大优势抢占机会WO战略：利用机会克服劣势ST战略：发挥优势转化威胁SO战略：减少劣势避免威胁联合新桥医院，增加项目支撑； 牵手物流中心，为商家提供便利。打造核心区域价值强调本区域及项目未来发展规划， 为客户树立信心；联系市政加强环 境及道路建设，改善区域形象。全力打造品牌价值利用地段的唯一性和品牌开发商的 综合实力，将项目树立成区域标杆 ；先招商后销售的模式降低客 户对风险的顾虑。 重点树立标杆价值加强项目自身硬件和环境的打造； 加强外部宣传及导示系统设置。努力增加附属价值本项目商业的核心竞争力营造 新城市MALL健康购物生活休闲餐饮美食 商务洽谈娱乐体验你好,
12、 My Life!为该区域商业发展升级换代 依托新桥医院消费者提供全方位的商业服务 在新桥打造一个健康生活购物商业区客户定位项目区域内现有及未来增加的居住人群新桥医院的每日的医疗患者家属新桥医院的医务人员及学员项目周边区域的居住人群及务工人员伴随区域发展而产生的外来流动消费人群，包括：来自物流区的务工人员；途经本项目的人员。客户特点1、私密而不孤独拥有自己喜好的品牌、餐厅与购物场所及休闲场所； 2、有品味不张扬追求生活品味，但是有所取舍,有个性但很低调； 3、时尚而不懒散拥有年轻的生活态度，但心理足够成熟，不会盲目；新都市商业领航者 市场定位形象档次定位新桥新时区重庆首创中高档健康生活商业示范
13、区我们着力营造这们一种商业氛围：时尚实用但不浮夸张扬；功能互补绝不同质重复；品味高雅而不无味奢华 案名建议业态定位1、2、3号楼业态定位：健康购物精品店、医药器材专卖店中西餐饮中式正餐、西餐休闲娱乐业KTV、网吧、咖啡厅社区配套业银行、邮局、干洗、西点、早餐、服务连锁零售业超市、快餐业态定位4、5号楼业态定位方案一： 康复医疗作为新桥医院的一个补充，为新桥医院的医患的康复提供一个快捷的平台4、5号业态定位方案二： 经济型酒店作为新桥地区的一个补充，同时也为求医的患者及家属解决了该区域长期缺乏较有档次的酒店或宾馆由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。1、2、3号楼一层销售与租赁划分建议建议可
14、直接销售由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。该区域建议可直接销 售该区域建议以租带售1、2、3号楼二层销售与租赁划分建议该区域建议以租带售1、2、3号楼三层销售与租赁划分建议该区域建议以租带售1、2、3号楼四层销售与租赁划分建议1、2、3号楼五层销售与租赁划分建议该区域建议以租带售该区域建议以租带售1、2、3号楼六层销售与租赁划分建议该区域建议直接销售4、5号楼一层销售与租赁划分建议该区域建议以租带售4、5号楼二层销售与租赁划分建议该区域建议以租带售4、5号楼三层销售与租赁划分建议销售面积统计可售面积统计编号面积合计1、2、3号楼一层336052301号楼2层10704、5号楼1层800
15、注：面积积按套内进进行估算，实际实际 面积积以测绘为测绘为 准销售价格预测天晟认为销售均价：45000元/总销金额：2.3亿比准销销售价格三凌雅园新桥新都美林公寓本案权重280003100033000 与本案契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数 规模30%1.50 0.45 1.50 0.45 1.50 0.45 1档次30%1.30 0.39 1.30 0.39 1.30 0.39 1配套20%1.20 0.24 1.20 0.24 1.20 0.24 1交通20%1.00 0.20 1.00 0.20 1.00 0.20 1100% 1.28 1.28 1.28 参考价格 35840
16、 39680 42240 权重比准价 30% 30% 40%39552 平均比准价 39253 市场修正价 增长率15%45313 产品设计建议总体规划构想综合购物中心康复中心 或经济型酒店由于项目受地 形限制，4、5 号楼的展示性 和通达性都比 较差，所以将 其规划为康复 中心或经济型 酒店。而展示 面和通达性都 比较好的1、2 、 3号楼则规划 为综合购物中 心。 将1、2、3幢规划为健康生活购物中心， 4、5幢规划为国医康复中心或经济型酒店项目建筑风格建议整体风格应注意与住宅结合，并考虑结合将来区域内其他社区的新型建筑风格，使商业整体风格与住宅与项目所处区域的风格浑然一体，既不盲目追求“洋化”，更不单纯强调亮丽。本项目在建筑材料选择上应注重与时尚、新型潮流接轨，外檐体现数字化、时代感，并着力塑造商业街区风格。现代建筑风格项目建筑风格参考图片产品修改建议为了更好的打造新桥地区高品质商业示范区我司对产品作出如下整个建议 人流动线示意主要人流动线区域次要人流动线区域根
