《地产新标杆：针对万科的财务分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产新标杆：针对万科的财务分析（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地产业公司扩张地产业公司扩张 与金融策略与金融策略* *公司金融与企业发展清华圆桌论坛公司金融与企业发展清华圆桌论坛4 4 万科的学习效果万科的学习效果3 3 地产新标杆帕尔迪？新鸿基？地产新标杆帕尔迪？新鸿基？1 1 问题的提出问题的提出2 2 公司金融战略关注重点公司金融战略关注重点中国地产业的中国地产业的 新标杆新标杆 帕尔迪？新鸿基？帕尔迪？新鸿基？1 1 问题的提出问题的提出2 2 公司金融战略关注重点公司金融战略关注重点资产资产负债负债 权益权益钱从哪里来？如何来？钱从哪里来？如何来？ 钱到哪里去？为什么去钱到哪里去？为什么去 ？创造价值创造价值 现金流量表现金流量表市场价值市场价
2、值损益表损益表账面价值账面价值权益收益率权益收益率 ROEROE税后收益税后收益/ /权益价值权益价值财务杠杆乘数财务杠杆乘数 FLMFLM FSRFCEFSRFCE税收效应比率税收效应比率 TERTER投入资本收益率投入资本收益率 ROICROICEBIT/EBIT/投入资本投入资本利税前营业利润率利税前营业利润率 EBIT/EBIT/营业收入营业收入投入资本周转率投入资本周转率 营业收入营业收入/ /投入资本投入资本净营运资本净营运资本固定资产固定资产营业收入营业收入营业成本营业成本投入资本投入资本财务成本比率财务成本比率( (FCE)FCE) EBT/EBITEBT/EBIT财务结构比率
3、财务结构比率( (FSR)FSR) 投入资本投入资本/ /权益价值权益价值权益价值权益价值利息费用利息费用税收效应比率税收效应比率 EAT/EBTEAT/EBT税率税率营业收入营业收入营业收入营业收入投入资本投入资本投入资本投入资本权益价值权益价值盈利能力盈利能力营业收入营业收入营业收入营业收入投入资本投入资本投入资本投入资本权益价值权益价值权益权益 收益率收益率利税前营利税前营 业利润率业利润率投入资本投入资本 周转率周转率财务结财务结 构比率构比率财务成财务成 本比率本比率税收效税收效 应比率应比率不同公司不同公司ROEROE比较比较 (2005)(2005)企企业业业业利税前利税前 营业
4、营业营业营业 利利润润润润率率 投入投入 资资资资本本 周周转转转转率率 投入投入 资资资资本本 收益率收益率 财务财务财务财务 杠杆杠杆 乘数乘数财务财务财务财务 成本成本 比率比率税收税收 效效应应应应 比率比率权权权权益益 收益收益 率率 帕帕尔尔迪迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04% 万科万科18.87%1.1521.61%1.110.9968.33%16.25% 新新鸿鸿鸿鸿基基55.38%0.158.24%1.030.9885.07%7.06%不同公司财务指标综合比较不同公司财务指标综合比较 (2005)(2005)帕尔迪股东的回报率大于新鸿基
5、的股东回报率帕尔迪股东的回报率大于新鸿基的股东回报率不同公司不同公司ROEROE比较比较 (2005)(2005)企企业业业业利税前利税前 营业营业营业营业 利利润润润润率率 投入投入 资资资资本本 周周转转转转率率 投入投入 资资资资本本 收益率收益率 财务财务财务财务 杠杆杠杆 乘数乘数财务财务财务财务 成本成本 比率比率税收税收 效效应应应应 比率比率权权权权益益 收益收益 率率 帕帕尔尔迪迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04% 万科万科18.87%1.1521.61%1.110.9968.33%16.25% 新新鸿鸿鸿鸿基基55.38%0.158.2
6、4%1.030.9885.07%7.06%原因何在？原因何在？帕尔迪与新帕尔迪与新鸿鸿基金融战略之比较：基金融战略之比较：专业化与多元化？资产结构？专业化与多元化？资产结构？帕尔迪与新鸿基金融战略之比较：帕尔迪与新鸿基金融战略之比较：专业化与多元化？专业化与多元化？ 资产结构？资产结构？新鸿基负债更低新鸿基负债更低郎咸平郎咸平教授言：教授言：香港的经验值得借鉴，我国大陆房地产的某些地方与香香港的经验值得借鉴，我国大陆房地产的某些地方与香 港的历史极为类似。香港这些公司之所以在竞争中脱颖而港的历史极为类似。香港这些公司之所以在竞争中脱颖而 出，重要的一点就是运用了恰当的出，重要的一点就是运用了恰
7、当的风险管理策略风险管理策略。这些策。这些策 略最终都可以表现为一点，那就是略最终都可以表现为一点，那就是维持较高的现金流和较维持较高的现金流和较 低的负债率低的负债率。面对像亚洲金融危机、宏观调控、外国投机。面对像亚洲金融危机、宏观调控、外国投机 性资金融入这样的不可控制的外在风险，唯一能做的就是性资金融入这样的不可控制的外在风险，唯一能做的就是 通过恰当的风险管理策略减少或者抵消这些风险给公司带通过恰当的风险管理策略减少或者抵消这些风险给公司带 来的负面影响。香港地产公司均资本负债率基本维持在来的负面影响。香港地产公司均资本负债率基本维持在 20%20%左右，而现金占总资产比例高达左右，而
8、现金占总资产比例高达5% 5% 以上，这可以看作以上，这可以看作 是这个行业的风险管理标准。是这个行业的风险管理标准。风险水平风险水平值得注意的是新值得注意的是新鸿基的鸿基的破产风险系数居然更高破产风险系数居然更高 Z Z值是美国学者值是美国学者Altman Altman 发明的一种衡量企业破产风险的发明的一种衡量企业破产风险的 方法，被人们广泛应用。这一模型预测企业的方法，被人们广泛应用。这一模型预测企业的Z Z值小于值小于 1.201.20时将破产，时将破产，Z Z值介于值介于1.201.20和和2.902.90之间为之间为“灰色区域灰色区域” ， Z Z大于大于2.902.90则企业没有
9、破产风险。计算方法如下。则企业没有破产风险。计算方法如下。 Z=0.717(XZ=0.717(X1 1)+0.847(X)+0.847(X2 2)+3.11(X)+3.11(X3 3)+0.420(X)+0.420(X4 4)+0.998(X)+0.998(X5 5) )其中：其中：X X1 1= =营运资本营运资本/ /总资产总资产 X X2 2= =留存收益留存收益/ /总资产总资产X X3 3= =息前税前利润息前税前利润/ /总资产总资产 X X4 4= =股东权益股东权益/ /负债负债X X5 5= =销售收入销售收入/ /总资产总资产 学习新鸿基的企业：浦东金桥和陆家嘴学习新鸿基的
10、企业：浦东金桥和陆家嘴w w陆家嘴：陆家嘴：“为了保持可持续增长，开拓主营业务新格局，公司正大力培养一批为了保持可持续增长，开拓主营业务新格局，公司正大力培养一批 长期租赁物业。长期租赁物业。”20052005年末，这家公司拥有现金年末，这家公司拥有现金42.3942.39亿元，而其资产总额不过亿元，而其资产总额不过110.11110.11亿亿 元，现金占总资产的比例高达元，现金占总资产的比例高达38.50% 38.50% 。w w浦东金桥浦东金桥 20052005年经营情况（单位：万元）年经营情况（单位：万元）3 3 地产新标杆帕尔迪？新鸿基？地产新标杆帕尔迪？新鸿基？塞翁失马，安知非福塞翁
11、失马，安知非福帕尔迪的闪光点帕尔迪的闪光点帕尔迪是美国最大的房地产开发商，在美国的帕尔迪是美国最大的房地产开发商，在美国的 市场占有率约为市场占有率约为4%4%，而且是在所有主流市场提，而且是在所有主流市场提 供产品的公司。供产品的公司。20052005年公司实现销售收入为年公司实现销售收入为 146.95146.95亿美元，净利润达到亿美元，净利润达到14.9214.92亿美元。公司亿美元。公司 的业务遍及美国的业务遍及美国2727个州个州5454个城市，个城市，20052005年售房年售房 456.30456.30万套，员工人数达到期万套，员工人数达到期13,40013,400人。人。从从
12、20002000年至年至20052005年，帕尔迪的收入年均复合年，帕尔迪的收入年均复合 增长增长28.18%28.18%，净利润年均增长，净利润年均增长51.24%51.24%，公司，公司 的加权平均净资产收益率从的加权平均净资产收益率从16.58%16.58%增长到增长到 28.91%28.91%。从。从20002000年末到年末到20052005年末，帕尔迪的年末，帕尔迪的 股价上涨了股价上涨了279.69%279.69%。帕尔迪的闪光点帕尔迪的闪光点w w帕尔迪帕尔迪战略会更受多方欢迎战略会更受多方欢迎帕尔迪的本质是提高经营效率，它的销售利润率并不帕尔迪的本质是提高经营效率，它的销售利
13、润率并不 高，但同样的资产创造出了更多的收入，从而获得了高，但同样的资产创造出了更多的收入，从而获得了 高额回报。中国目前的矛盾在于一方面老百姓在住房高额回报。中国目前的矛盾在于一方面老百姓在住房 上存在着巨大的消费需求，另一方面房价高企、开发上存在着巨大的消费需求，另一方面房价高企、开发 商获取了过多的利润而真正以消费为目的的购房者不商获取了过多的利润而真正以消费为目的的购房者不 堪重负。实施类似帕尔迪的战略则意味着企业会通过堪重负。实施类似帕尔迪的战略则意味着企业会通过 开发更多的楼盘以满足需求，同时不追求在单一楼盘开发更多的楼盘以满足需求，同时不追求在单一楼盘 上获取高额利润。对政府、对
14、供应商、对购房者来说上获取高额利润。对政府、对供应商、对购房者来说 ，这样的企业无疑会更受欢迎。，这样的企业无疑会更受欢迎。坚持专业化经营坚持专业化经营变革精神变革精神土地：核心竞争力和财务纪律土地：核心竞争力和财务纪律市场细分和并购战略市场细分和并购战略重视股东利益重视股东利益帕尔迪制定的战略帕尔迪制定的战略帕尔迪坚持专业化经营，非但不涉足房地产帕尔迪坚持专业化经营，非但不涉足房地产 以外的行业，而且不持有租赁物业。在公司以外的行业，而且不持有租赁物业。在公司 的业务分部信息中，只能看到房地产开发（的业务分部信息中，只能看到房地产开发（ HomebuildingHomebuilding）和金
15、融服务（和金融服务（Financial Financial ServicesServices）两项业务，其中金融服务业务两项业务，其中金融服务业务 20052005年的收入只有年的收入只有1.611.61亿美元，仅占公司收亿美元，仅占公司收 入的入的1.10%1.10%；税前利润；税前利润70597059万美元，仅占万美元，仅占 2.98%2.98%。坚持专业化经营坚持专业化经营“如果我们能够把这些成本（国内房如果我们能够把这些成本（国内房 地产开发业务中原材料和劳动力成本地产开发业务中原材料和劳动力成本 ）仅仅减少）仅仅减少3%3%，我们就可以节省，我们就可以节省1.581.58 亿美元或者
16、说每股亿美元或者说每股0.750.75美元。这是一美元。这是一 个巨大的数字，但是如果我们还象以个巨大的数字，但是如果我们还象以 往那样做同样的事情，我们就无法达往那样做同样的事情，我们就无法达 到这个目的。我们必须改善我们的流到这个目的。我们必须改善我们的流 程，而且，简化我们的生意。程，而且，简化我们的生意。”变革精神变革精神“当我们控制了土地，我们就控制了我们的命当我们控制了土地，我们就控制了我们的命 运运确保我们明天有房可建，并且置竞争对确保我们明天有房可建，并且置竞争对 手于劣势。手于劣势。” ” 在过去的三年中我们建造房屋只使用了在过去的三年中我们建造房屋只使用了 100,000100,000块土地。与此同时，我们却投入足够块土地。与此同时，我们却投入足够
