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1、第四章 土地储 备和土地一级 开发融资闫 妍 土地一级开发包括两类： 一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造 、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住 宅等第三产业）项目； 另一类是增量一级开发，包括征用和农转用土地 ，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发， 有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 土地储备，是政府及其授权机构 以提高土地利用效率、优化土地资源配置、促进 城市有序发展、调控土地与房地产市场为目标， 通过合法方式预先取得土地， 并进行整理、开发和储备后， 按照土地供应计划供应土地的行为， 是实现政府垄断土地一级市场、提高市场运作效 率重要手段。 到目前为止，全国各城市基
2、本都设立了土地储备机构 ，并形成了“市场主导型”、“政府主导型”和“政府市场 混合型”等各具特色的运行管理模式。北科建集团在中关村科技园 区的土地一级开发项目北科建集团及北科建土地一级开发重点项目 导读中关村科技园区土地一级开发模式 中关村科技园区土地一级开发操作流程 土地一级开发过程中值得关注的几个问题 北科建集团及北科建土地一级开发重点项目 导读中关村科技园区土地一级开发模式 中关村科技园区土地一级开发操作流程 土地一级开发过程中值得关注的几个问题 北科建集团成立北京科技园建设集团（简称“北科建集团”）母公司北京科技园建设（集团）股份有限公司成立于1999年11月18日，是根据国务院关于建
3、设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合业务的股份制公司，注册资本金13亿元。2004年7月18日，北科建集团正式成立。 北科建集团项目管理分公司经营分公司项目开发建设分公司北京中关村软件园公司 北京中关村生命园公司北京高科能源公司 北京瑞坤置业公司 北京科技园置业公司 北京科技园置地公司 北京瑷玛斯公司 北京城科第一太平物业公司 北京国际商城公司 北科建集团成员企业参股公司控股公司分公司北科建集团在中关村科技园区的建设 中率先实施土地一级开发模式北科建集团打破传统的土地开发模式，实行“统一规划、政府引导、市场化运作”的土地一级开发模式来推进科技园
4、区建设，在一级开发进程中积累了丰富的经验。 立项规划征地 拆迁工程 建设土地 招拍挂二级 开发土地一级开发二级开发房屋 销售北科建集团土地一级开发的重 点项目中关村广场中关村广场中关村广场 占地面积51.44公顷 总建筑面积150万平方米总投资150亿元人民币。目前土地一级开发建设已经完成，市政能源综合管廊投入使用；1.9公里的地下交通环廊已具备使用条件；总面积10万平方米的城市绿地建成并对公众开放。67万平方米的高档写字楼已建成并投入使用，商业、酒店、会展中心等配套设施也在建设中中关村广场商业配套齐全20万平方米的中关村广场购物中心已于4月19日隆重开业，汇聚家乐福亚洲旗舰店、香港津乐汇、5
5、万平方米的国际时尚精品专卖店和韩国好丽友电影城等。围合式下沉广场北科建集团借鉴了巴黎拉德芳斯广场、柏林波茨坦广场、香港中环广场等世界一流城市广场的成功经验，对中关村广场进行整体规划，形成商务、商业、金融、服务、管理一体化，达到世界水平。 环境幽雅的空中花园屋顶花园的园林形式，在5万平方米的屋顶和建筑之上打造一块楔形的绿地，形成多层面的不等高阶梯式屋顶花园。 国内首创 1.9 公里地下交通环廊 地下一层的环行车道,连通广场内各个楼座,可大大缓解地面车流的压力,使机动车进出便捷。 该项目位于北京市海淀区上地信息产业基地西北部。2001年2004年，先后被国家发改委、信息产业部、商务部批准为国家软件
6、产业基地和国家软件出口基地。园区完善的基础设施，优美的自然环境、人文环境、产业环境，一流的服务，吸引了Oracle、Siemens、IBM、爱尔兰IONA等国际知名软件企业及众多国内知名软件企业入驻园区。占地面积一期139公顷、二期约140公顷总建筑面积一期61万平方米、二期85万平方米开发商北京中关村软件园发展有限责任公司中关村软件园中关村软件园实景中关村软件园航拍图园区占地面积249公顷。其中，一期为中关村生命科学园，定位为源头创新、产品研发与生产基地，2000年11月全面启动一级开发，目前已实现七通一平，入园企业近40家，已基本形成国内生物医药高端产业化研发资源最密集的专业园区；二期为中
7、关村国际生命医疗园，定位为医疗服务产业基地北大国际医院已正式签约购买20公顷土地用于建设2400张床位的国际化综合医院。占地面积一期133公顷、二期119公顷总建筑面积一期52万平方米、二期83万平方米开发商：北京中关村生命科学园发展有限责任公司中关村生命科学园中关村生命科学园实景中关村生命科学园实景该项目是由北京科技园建设（集团）股份有限公司完成一级开发，并由北科建集团子公司北京科技园置地有限公司进行二级开发的奥地利风格住宅区。项目紧邻上地开发区，是中关村创业精英们的理想家园。该项目一期占地91公顷，总建筑面积20万平方米，现已售罄；二期占地40公顷，允许建筑面积35万平方米，2006年开工
8、建设领秀硅谷该项目位于八达岭高速公路和北清路交汇处，东临八达岭高速公路，南以北清路为界，西临京包铁路及规划中的北京轻轨线，北至东店村。是集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的大型多功能郊外购物中心。 占地面积： 62.65公顷 规划建设用地面积：40.37公顷 允许建筑面积：47.25万平方米 容积率：1.17 开发商：北京中关村国际商城发展有限责任公司中关村国际商城北科建集团及北科建土地一级开发重点项目 导读中关村科技园区土地一级开发模式 中关村科技园区土地一级开发操作流程 土地一级开发过程中值得关注的几个问题 中关村科技园区土地一级开发模式 政府主导统一规划市场化运作土地一级开发模式中关村科技园
9、区土地一级开发模式政府主导 政府主导：1.政府按照北京市总体规划和科技园区发展规划， 确定园区重点建设项目 2.政府确定园区重点建设项目建设目标、建设品质 和建设进度进度：一年一个样、三年大变样、五年上台阶品质：基础设施完善、信息网络发达、环境清 新优美、文化氛围浓郁目标：世界一流的科技园区 3.政府通过授权委托，选择土地一级开发实施主体4.政府审查批准园区建设总体规划和控制性规划5.政府审查批准土地开发成本和熟地土地出让价格6.政府对经营性土地主持公开招标和挂牌出让7.政府建立开发管理和协调体系建设中关村科技园区领导小组办公室三个协调小组8.政府对专业园区产业支持政策中关村科技园区土地一级开
10、发模式统一规划 统一规划：1. 根据北京市总体规划和科技园区总体规 划，政府确定园区重点项目的空间布局 和园区功能定位 2. 审查批准园区总体控制性规划 3. 审查批准园区修建性规划 4. 审查批准园区建设的系统专项规划（园 林景观、市政、道路等）中关村科技园区土地一级开发模式市场化运作 市场化运作：土地一级开发企业负责项目的前期立项、 投融资、规划设计、征地拆迁、市政设施建设 、配套设施建设、景观环境建设、组织项目推 广招商、为二级开发企业服务运用市场则这只“无形的手”实现项目开发 与建设目标北科建集团及北科建土地一级开发重点项目 导读中关村科技园区土地一级开发模式 中关村科技园区土地一级开
11、发操作流程 土地一级开发过程中值得关注的几个问题 北科建集团在中关村科技园区建设中的土地一级 开发的主业务流程前期研究规划设计征询意见和审批征地拆迁招商推广客户服务工程建设项目前期项目建设期项目后期项目投融资项目建设过程中及建成后的经营管理 项目成本控制立项1、项目的前期调研（预可研）可行性研究 的基础 对项目进行分析、评价需要掌握项目的地理位置、区域经济环境、周边环境、道路交 通、配套设施、规划条件、地上物现状等方面的详细资料，这些信息的主要来源就是 对项目的调研。 规划的基础 可以了解政府对于项目区域的总体要求，还可以为规划提供项目周边环境等资料以及 房地产市场的供需状况、周边区域的主要产
12、业发展状况等相关信息，作为确定各项开 发指标的依据，有利于企业实现经济效益。市政基础设 施建设方案 的基础 各项市政配套设施的建设是土地一级开发过程中的一项重要工作。在了解项目开发前 各种市政配套设施、管线状况的基础上，结合制定的规划指标的要求，确定需要增加 或者调整的各项市政配套设施，从而制定市政设施建设方案。 项目策划的 基础 通过调研对一级开发项目的优劣势、房地产市场的供需情况、发展趋势、区域支柱产 业等情况进行了解和掌握，才能提出符合市场需求的项目策划方案。 项目前期调研（预可研）的意义 2、土地一级开发项目的策划 功能定位的策划 核心商务区：中关村西区 专业园区：软件园、生命园 居住
13、区：西二旗常规的规划指标 地块 规划技术指标 绿化指标 环境评价 交通评价重点规划： 城市形态 交通体系 市政基础设施 环境与景观 地下空间开发 公共配套 标志性建筑进度与施工 组织的策划招商推广的策划团队的组织策划3、规划设计道路交通 组织 地面交通 人车分流 地下交通 管廊 泊车系统地下空间 开发 商业配套市政基础 设施 综合管廊环境与景 观规划 中央下沉 式绿化广 场 楔型绿地 海淀斜街 古建保留 建筑意 象设计 标志标 识系统 修建性详细规划专 业 的 规 划 设 计控制性详细规划对二级开发项目规划的指导注： 中关村西区为例4、土地一级开发项目的财务管理财务管理要点信息化管理：土地一级
14、开发从项目的概 算、预算、合同，到最终的结算、决算 ，成本费用的变动较大，只有通过信息 化的手段才能有效的实施动态管理税收的筹划：一级开发涉及的税费多， 数额大，需要合法筹划资金的合理筹措：资金应根据项目需要 进行筹措，以降低财务费用5、土地一级开发项目的招商推广土地一级开发招商推广：政府土地整理储备机构或土地一级开发主体，根据政府的土地供应计划和城市经济发展对土地的需求，把完成一级土地开发的熟地推向市场，通过宣传、 推广、洽谈，把土地使用权出让给二级开发商。招商推广实际上是土地地块销售的过程。 政府土地储备整理机构为主体，以招拍挂的方式进行招商推广 土地储备 中心一级开发 企业1. 根据项目
15、功能定位和规划条件，制定招商方案，锁定目标客户群体 中关村广场定位：高科技企业资本、管理、金融中心 目标客户：高科技企业总部、大型企业集团总部 2. 打造团结有效的招商团队和专业人才建设 3. 充分利用政府和社会资源 政府：积极争取政府的政策支持和帮助 行业协会：对以产业聚集的专业园区招商有重要的作用 代理行和公共媒介：专业优势 入园企业：入区企业可以带来潜在的客户资源 4. 建立招商渠道 5.公司的品牌建设和形象宣传招商推广是土地一级开发成功的关键点6、为二级开发商服务的内容咨询服务 各项手续支持服务为二级开发企业开工创 造条件 整体营销 协助与大市政管线接口 协助政府规划审查 现场管理 公
16、共技术支撑体系 一级开发商园区开发商咨询服务 各项手续支持服务为二级开发企业开工创 造条件 整体营销 协助与大市政管线接口 协助政府规划审查 现场管理 公共服务支撑体系 二级项目建设的品质和现场管理对一级开发项目的整体品质和现场管理有直接影响。只有二级项目取得成功，才能确保实现土地一级开发的总体规划要求，实现高品质的城市规划，加快城市建设的 速度，使项目整体有序、健康发展。 7、建设过程中和建成后的管理交通的组织管理与社会 治安、消防等管理问题 公共物业的安全、维护 等管理问题 功能区管理组织架构 热力、燃气、电力、上 水、污水、中水等管理 问题 工商、城管、税务、卫 生防疫管理问题 土地一级开发与城市功能区管理
