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1、物业管理基本制度与政策华东师范大学商学院 副教授 复旦大学经济学博士，博士后 中国注册物业管理师资库成员 中国物业管理行业发展研究中心首届研究员 关 涛本课程的特点n细节多，要点多n背后蕴涵着一定的立法精神n同现实有一定的差距这些特点意味着：n记忆量大n通过理解法律的基本精神，可以减少记忆的难度n不要按照日常操作中的常识来，必须遵照法律教学方法与学习方法教学方法：n介绍法律条文背后的立法精神n抓要点学习方法：n通过总结把厚书变薄n识记回忆再回忆再回忆第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念按照物业服务合同约定维修、养护、管理的活动维护相关区域内环境卫生和秩序的活动房屋等建筑
2、物管理的三种方式n业主自己进行管理n业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司n业主选聘物业管理企业进行管理条例的调整范围n条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理 企业所进行的物业管理服务活动。n条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施 物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的 方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定 来进行。条例调整的范围n调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动n调整城市和乡村的物业管理活动n非市场的房屋管理不属于物业管理物业管理的市场化特征n房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的 演变n多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之 相适应n物业管理活动应当遵循市
3、场原则市场原则是物业管理活动的前 提条件n目的：强调业主在市场活动中的自主权；强调 物业管理活动必须纳入市场秩序。n意义：提高业主的权责意识；推动物业管理企 业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转 。二、物业管理的特征n社会化n专业化n市场化：市场化是物业管理最重要的特征，双向选择 和等价有偿是市场化的典型表现。第二节 我国物业管理的产生与 发展一、物业管理的起源和发展 19世纪60年代英国 奥克维娅希尔 皇家特许屋宇经理学会二、城镇住房及住房制度改革n我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改 革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来 的。n改革开放前城镇住房制度特征：住房投资由
4、国家和国 有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取 福利低租金和国家包修包养制度。三、我国物业管理的产生n1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管 理的专业公司深圳市物业管理公司成立。n1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管 理地方性法规深圳经济特区住宅小区物 业管理条例。同年，深圳开始探索物业管理 的招投标制度。四、我国物业管理的发展n1994年建设部颁布城市新建住宅小区管理办 法。它指出我国未来物业管理要走市场化、 专业化的道路，它是我国第一步系统规范物业 管理活动的文件。 n2000年中国物业管理协会成立。n2003年，物业管理条例颁布并实施。n2007年，物权法通过，
5、物业管理条例 随之修改，修改后的物业管理条例于2007年10 月1日实施。一、条例颁布前的物业管 理制度建设物业管理政策法规特点：n借鉴性n过渡性n针对性城市新建住宅小区管理办法 n1994年3月23日建设部颁布城市新建住宅小区管理办 法。n城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规 范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展 物业管理活动的基石。但是它仅仅提出了业主委员会制度，尚未提出业主大 会制度。二、条例颁布后的物业管 理制度建设物业管理政策法规特点：n配套性n经验性n操作性第四节 物业管理条例n2003年6月8日，国务院颁布了物业管 理条例，标志着我国物业管理进入了 法制化、规范化
6、发展的新时期。一、条例的指导思想和立 法原则n立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者n立法指导思想： 1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主 的共同利益关系； 2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务 和被服务的关系； 3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式 处理物业管理事项。立法原则n立法原则： 1、物业管理权利和财产权利相对应的原则； 2、维护全体业主合法权益的原则； 3、现实性和前瞻性有机结合的原则； 4、从实际出发，实事求是的原则。三、条例创设的法律制度7项基本制度：n业主大会制度n业主公约制度n前期物业管理招投标制度n物业承接验收制度n物业管理企业资
7、质管理制度n物业管理从业人员职业资格制度n住宅专项维修资金制度法律制度的内涵条例所创设法律制度的内涵：n尊重和维护业主的财产权利；n建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；n条例和有关法律法规共同规范物业管理活动；n妥善处理政府和市场的关系。四、条例主要内容简介共7章，70条。n第一章 总则 5条n第二章 业主及业主大会 15条n第三章 前期物业管理 11条n第四章 物业管理服务 18条n第五章 物业的使用与维护 7条n第六章 法律责任 13条n第七章 附则 1条条例的法律责任的特点n行政责任、民事责任并存n为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关 系，条例在设定法律责任时遵循以下原则 ：
8、凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设 定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规 定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则 优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保 护全体业主利益的原则。n体现业主自我管理、自我监督的原则五、条例确立的基本法律 关系n业主相互之间的关系n物业管理企业和业主之间的关系n开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系n供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关 系n社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系n物业管理各方主体与政府之间的关系第二章 物业管理服务第一节 物业管理服务的特点和 内容一、物业管理服务的特点n公共性和综合性n（受益主体）的广泛性和差异性n
9、即时性和无形性n持续性和长期性二、物业管理服务的内容房屋共用部位、共用设施设备以及物业管理区域内共用设施设备 的维修、养护与管理物业管理区域内的环境卫生服务物业管理区域内的绿化管理服务物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务物业装饰装修管理服务物业档案资料的管理专项维修资金的代管服务合同内的服务二、物业管理服务的内容物业服务合同约定以外的服务：1）不是物业公司的法定义务2）服务事项需要由特定的业主和物业管理企业另 行约定。3）是一种有偿服务，由双方当事人自主约定。三、物业管理服务标准n普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行 ）（2004年）n6个方面物业管理服务的内容n3个等级的服务标准
10、注意：要记各级标准之间的差别，尤其是数字之间 的差别。物业管理企业和业主使用标准 时应注意的问题n标准为普通商品住房、经济适用住房、房 改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物 业服务的试行标准。n选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设 标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用 人）的居住消费能力等因素。第二节 物业服务收费一、物业服务收费原则n合理原则n公开原则n收费与服务水平相适应原则二、物业服务收费管理（一）物业服务收费定价形式 政府指导价 市场调节价（二）物业服务收费形式包干制酬金制包干制与酬金制下物业服务收费的组 成n物业服务费=物业服务成本+法定税费+物 业管理企业的利润n预收物业服
11、务资金=物业服务支出+物业 管理企业酬金包干制的优点和缺点优点：简便易行缺点：透明度不高收费低的时候，物业企业会亏损市场不规范的时候，个别企业可能通过 减少物业服务成本来保证企业利润。酬金制下物业企业的义务公布收支的义务答复质询的义务接受审计的义务（三）物业管理服务成本构成n管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；n物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；n物业管理区域清洁卫生费用；n物业管理区域绿化养护费用；n物业管理区域秩序维护费用；n办公费用；n物业管理企业固定资产折旧；n物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；n经业主同意的其他费用。 注意：在物业服务“定价成
12、本”中，除了以上9项还多了一项， 即管理费分摊。（四）物业服务费的缴纳和督 促n非业主使用人的交费责任。条例第42条： “业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业 服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用 人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连 带交纳责任。”n未交付房屋的交费主体。 条例第42条第2 款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买 受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 ”n业主委员会对欠费业主的督促义务。 条例第67条：“违反物业服务合同约定 ，业主逾期不交纳物业服务费用的，业 主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍 不交纳的，物业管理企业可以向人民法 院起诉。”（五）代收代交费用
13、n条例第44条：“物业管理区域内，供水、供电、供 气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取 有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不 得向业主收取手续费等额外费用。”n物业服务收费管理办法第17条：“物业管理区域内 ，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应 当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代 收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主 收取手续费等额外费用。”业主物业管理企业公用事业单位委托合同关系物业服务合同 关系供用电、水、气、 热力合同关系第三节 物业服务合同物业服务活动是确立业主和物业管理企业在物业管理活动 中的权利义务的法律依据。 具体地说
14、：1）物业服务合同是物业公司该作什么，不该什么的依据2）当管理区域那出现纠纷时，物业服务合同还是物业公司 是否应当承担责任的依据3）如果需要承担责任，物业服务合同还是需要承担多少责 任的依据。 请注意，以上这些要点可能会出现在物业管理实务的综 合分析题中。第三节 物业服务合同物业服务合同分成两类:第一，前期物业服务合同：建设单位和物业服务企业签订。第二，常规物业服务合同（一般就叫做物业服务合同）：由 业主委员会代表业主和业主大会签订。但是要注意，选聘 物业企业的不是业主委员会，而是业主大会。即：选聘主体是业主大会，签约主体却是业主委员会。一、物业服务合同物业管理事项 物业服务质量 物业服务费用
15、 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任物业服务合同的主要内容（一）前期物业服务合同的特 征n前期物业服务合同具有过渡性；n前期物业服务合同由建设单位和物业管 理企业签定；n前期物业服务合同是要式合同。（二）前期物业服务合同的时 效n前期物业服务合同可以约定期限；n前期物业服务合同是一种附终止条件的 合同。（期限未满，业主同物业企业签 订的物业服务合同生效的，前期物业服 务合同终止）三、物业管理企业的义务（一）在公共秩序维护中，物业公司主要尽以下 三种义务： 第一，告知业务 第二，制止义务注意，物业企业的有制止的义务，却无制 止的权利，意味着这种“制止”只是
16、口头的制止 ，而非通过行动去“阻止”。 第三，报告义务（二）物业管理区域的安全防 范协助义务n条例第47条第一款：“物业管理企业应当协助做 好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时 ，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向 有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”n这说明，如果出现了安全事故时候，物业公司要做好 三项工作：第一，报告第二，采取必要的应急措施第三，协助做好救助工作。注意：这个问题也会出现在物业管理实务的综合 分析题中。n条例第47条第二款：“物业管理企业雇请 保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人 员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当 履行职责，不得侵害公民的合法权益。”案例n2005年1月27日晚，单与亲戚黄前望银都花园 探访亲戚，因登记问题与值勤保安胡某发生纠 纷。黄某从车上取出斧头状利器加入冲突，被 保安胡某夺下，胡某用斧头砍击单，正在附近 巡逻的保安何某闻讯赶到后持
