《物业管理实务-课件详细》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理实务-课件详细（290页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第一章 物业管理概述了解了解物业管理的产生与发展；物业管理行业 和物业管理市场掌握掌握物业与物业管理基本概念；物业管理的 基本内容；物业管理的基本环节熟悉熟悉物业管理涉及的有关部门、组织和机构 及其相互关系第一节 物业与物业管理基本概念v物业含义：是指已建成投入使用的各类建筑物及其相 关的设备、设施和场地分类： 按使用功能v居住物业v商业物业v工业物业v其他用途物业v物业管理物业管理的含义是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物 业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。v物业管理是由业主通过选聘物业服务企
2、业的方式来 实现的活动v物业管理活动的基础是物业服务合同v物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行 维修养护、管理，对相关区域的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的性质社会化专业化企业化经营化物业管理与传统的房地产管理的区别管理体制 不同管理内容 不同产权结构 不同管理机制 不同v物业管理的基本特点业主自治自律 自治 ：业主对自己的财产负责，具有和行使 管理权 自律：单个业主的利益要服从公众利益 两个关键：管理规约；成立业主委员会v物业服务企业的统一专业化管理第二节 物业管理的产生和发展v起源 时间：19世纪60年代地点：英国人物：奥克维亚希尔v香港的物业管理 v物业管理在我国的产生与发展第
3、三节 物业管理的基本内容按照服务的性质和提供的方式v常规性的公共服务 是物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向 所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的 完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生 活工作环境。房屋建筑主体的管理v房屋基本情况的掌握v房屋修缮及其管理v房屋装修管理房屋设备、设施的管理v各类设备、设施基本情况的掌握v各类设备、设施的日常运营、保养、维修与 更新的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务v针对性的专项服务指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、 生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户 、群体和单位的一
4、定需要而提供的各项服务工作。日常生活类：衣，食，住，行商业服务类文化、教育、卫生、体育类金融服务类经纪代理中介服务v物业市场营销与租赁v房产评估、公证v其他中介代理社会福利类v委托性的特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委 托而提供的服务。v物业管理的经营方式：物业管理服务提供的方式： 公共服务及一些专项服务：应在物业管理委托合同中 明确 专项服务中的另一部分：在合同中只是原则上给予说 明，不应作详细规定 特约服务：只需物业服务企业与服务对象之间通过协 商达成一致 物业管理的委托 v委托方主体：业主 房地产开发企业 v对建成后以销售为主的物业，在建成和出售前 v对建成后不出售或大部
5、分不出售以出租经营为主的物业 业主委员会v物业管理的委托方式不实行公开招标实行公开招标v物业管理的委托内容以管理服务为主的物业管理出租经营与管理服务并重的物业管理第四节 物业管理的基本环节根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中 不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后 顺序分四个阶段：日常 运作启动动前期 准备备策划v物业管理的策划阶段早期介入：指物业服务企业在接管物业以前的各个阶 段就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境 布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、 配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣 工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设 计关、建设配套
6、关、工程质量关和使用功能关，以确 保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业 管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与 基础制定物业管理方案v确定管理档次v制定服务标准v财务收支预算选聘或组建物业服务企业以上3个环节的特点：均由房地产开发企业来进行v物业管理的前期准备阶段物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制物业管理人员的选聘和培训规章制度的制定物业租售的代理v物业管理的启动阶段物业管理的全面正式启动以物业的接管验 收为标志物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物 业的接管验收用户入住v通过宣传使用户了解和配合物业管理工作v配合用户搬迁v做好用户搬迁阶段的安全工作v加强对用户
7、装修的管理产权备案和档案资料的建立v产权备案v档案资料的建立：包括业主或租住户的资料物业的 资料v物业管理的日常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调v一 、政府管理部门（一）房地产行政主管部门（二）政府各相关部门v 1.工商行政管理部门v 2.税务管理部门v 3.物价管理部门v二 、房地产开发企业v三、物业服务企业及专业服务公司（一）物业服务企业（二）专业服务公司v四、业主大会和业主委员会v五、参与物业管理各相关机构、组织之间关系（一）异产毗连房屋情况（二）单一产权情况下第五节 物业管理涉及的有关部门、组织和机构及其相 互关系第六节 物业管理行业和物业管理市场v一、物业管理行业的出现与形成v二
8、、物业管理协会v三、物业管理市场的涵义与形成（一）物业管理市场的涵义与内容v1.市场主体v （1）供给主体v （2）需求主体v （3）协调主体v2.市场客体v3.市场运作环境（二）我国物业管理市场的形成首先，加强立法。 促进物业管理市场的形成，规范物业管理市场 的行为与运作，创造一个公平竞争、双向选择、优胜劣汰的 市场环境，吸引和鼓励真正具有实力的物业服务企业参与市 场竞争 。 其次,加强物业服务企业的建设。 培育和建设一批从事物业管理的骨干企业和名 牌企业，不断扩大经营规模，使之成为物业管理市场的主力 军和带头人。 第三，要深化房屋管理体制改革的步伐。 通过改革实行政企分开，推动房地局职能的
9、转 换，加快房管所的转制，把各类物业的管理真正推向市场， 扩大物业管理市场的容量，充分引入竞争机制，彻底打破大 锅饭、铁饭碗。四、进一步培育和发展物业管理市场FF第一节第一节 概述概述FF第二节第二节 物业服务企业的设立物业服务企业的设立FF第三节第三节 物业服务企业的组织形式与机构设置物业服务企业的组织形式与机构设置第一节第一节 概概 述述一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式 一、物业服务企业的概念和特征一、物业服务企业的概念和特征物业服务企业是物业服务企业是依法成立依法成立、
10、具备、具备专门资质专门资质，并具有独立，并具有独立企业企业法人地位法人地位，依据，依据物业服务合同物业服务合同从事物业管理相关活动的从事物业管理相关活动的经济实体。经济实体。1 1、概念、概念l l独立的企业独立的企业法人法人l l属于属于服务服务性企业企业l l具有一定具有一定公共管理公共管理性质的职能性质的职能2 2、特征、特征二、物业服务企业的分类二、物业服务企业的分类 （一）按照投资主体的经济成分来划分（一）按照投资主体的经济成分来划分l l全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业l l集体所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业l l民营物业服务企业民营物业服务企业l l外资物业
11、服务企业外资物业服务企业l l其它物业服务企业其它物业服务企业（二）按股东出资形式来划分（二）按股东出资形式来划分l l物业管理物业管理有限有限责任公司责任公司l l物业管理物业管理股份股份有限公司有限公司l l股份股份合作型合作型物业服务企业物业服务企业三、物业服务企业的常见模式三、物业服务企业的常见模式房地产建设单位的房地产建设单位的附属附属子公司或部门子公司或部门独立的独立的物业服务企业物业服务企业物业管理物业管理集团公司集团公司第二节第二节 物业服务企业的设立物业服务企业的设立一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的
12、资质审批及管理一、物业服务企业的工商注册登记一、物业服务企业的工商注册登记l l企业名称的预先审核企业名称的预先审核l l公司地址公司地址l l注册资本注册资本l l股东人数和法定代表人股东人数和法定代表人l l公司人员公司人员l l公司章程公司章程二、物业服务企业的资质审批及管理二、物业服务企业的资质审批及管理（一）物业服务企业的资质条件（一）物业服务企业的资质条件一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质1 1、注册资本人民币、注册资本人民币500500万元万元以上；以上； 2 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济
13、等相关专业类的专职管理和技术 人员人员不少于不少于3030人人。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员不少于不少于2020人人，工程、财，工程、财 务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业中级以上中级以上职称；职称； 3 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4 4、管理、管理两种类型以上两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相 应计算基数的百分比之和应计算基数的百分比之和不低于不低于100100：（ （1 1）多层住宅）多层
14、住宅200200万平方米；万平方米；（ （2 2）高层住宅）高层住宅100100万平方米；万平方米；（ （3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）1515万平方米；万平方米；（ （4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业5050万平方米。万平方米。 5 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信 用档案系统，有用档案系统，有优良优良的经营管理业绩。的经营管理业绩。一级资质1 1、注册资本人民币、注册资本人民币300300万元万元以上；以上； 2 2、物业管理专业人员以及工程、管
15、理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术 人员人员不少于不少于2020人人。其中，具有中级以上职称的人员。其中，具有中级以上职称的人员不少于不少于1010人人，工程、财，工程、财 务等业务负责人具有相应专业务等业务负责人具有相应专业中级以上中级以上职称；职称； 3 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4 4、管理、管理两种类型以上两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相 应计算基数的百分比之和应
16、计算基数的百分比之和不低于不低于100100：（ （1 1）多层住宅）多层住宅100100万平方米；万平方米；（ （2 2）高层住宅）高层住宅5050万平方米；万平方米；（ （3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8 8万平方米；万平方米；（ （4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业2020万平方米。万平方米。 5 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信 用档案系统，有用档案系统，有良好良好的经营管理业绩。的经营管理业绩。二级资质1 1、注册资本人民币、注册资本人民币5050万元万元以上；以上；2 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和
