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1、 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题不动产财产权的自由与限制(下)以台湾地区的法制为中心谢哲胜 台湾中正大学关键词: 不动产财产权/自由/限制内容提要: 不动产财产权自由尽管有不完美之处,但其仍然是一项原则,对其的限制应视为例外。简单地说,只有在不动产财产权自由无法达到福祉最大时,才会思考对其限制与否。不动产财产权自由的不完美并不当然意味着对其应予以限制,只有认定限制所带来的福祉高于限制的成本时,才有限制的必要。对不动产财产权的限制必须符合正当法律程序,才符合宪法保障财产权的精神,并求得不动产财产权自由与限制的平衡。五、限制的内容法律限制不动产财产权的内容
2、,可以从取得、使用、收益、处分和排除他人干涉的限制与课税分别加以说明。(一) 取得的限制 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题法律限制不动产财产权的取得的情形,有关于权利主体的限制,也有关于权利客体的限制。关于权利主体的限制,是由法律规定某种不动产财产权必须具备一定身份资格者才能取得,或因不具备某种资格而取得受到一些限制,例如 2000 年之前“土地法”第 30 条规定限制能自耕者才能承受农地,“土地法”第 17 条到 20 条规定外国人取得土地权利的限制。关于权利客体的限制,是由法律规定某种不动产不得为私有财产权的客体,如“土地法”第 14 条规定的土地。
3、(二) 使用的限制不动产包括土地及定着物(即最广义的建筑物) ,关于对不动产财产权使用的限制,可以分为土地使用管制和建筑管理加以说明。1. 土地使用管制 1土地使用管制法律可以分为土地使用分区管制、文化古迹保护、环境生态保护等相关法律,以下分别加以说明。(1) 土地使用分区管制法律。为求地尽其利,土地使用应按国家既定的土地利用计划,予以管制, “土地法”第三编第二章设有专章,作为执行依据,但仅为概括规定不足因应社会实际需要,故就土地使用分区管制,于区域计划法、都市计划法亦有相关规定。在台湾地区,土地使用分区管制法律是于都市计划法和区域计划法为原则性规定, 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中
4、顾法律网 快速专业解决您的法律问题并于条文中授权主管机关于施行细则中规定,都市计划法有台北市施行细则、高雄市施行细则、台湾地区施行细则,区域计划法有非都市土地管制规则,台北市更基于都市计划法台北市施行细则的授权,制订台北市土地使用分区管制规则。土地使用分区管制的规定最重要的三项是就土地使用的项目、建蔽率和容积率的规定,使用项目、建蔽率和容积率都牵涉到建筑,因此,探讨土地使用管制时,也不得忽略建筑管理,土地使用分区管制和建筑管理是密不可分的。(2) 文化古迹保护法律。为了文化古迹保护对土地使用所为的管制,在台湾地区现行法中主要是“文化资产保存法”对古迹的规范,以及“国家公园法”对史迹保存区的规范
5、。史迹保存区依“国家公园法”第 8 条规定系指为保存重要史前遗迹、史后文化遗址,及有价值的历代古迹而划定的地区;古迹依“文化资产保存法”第 3 条规定指依文化资产保存法指定、公告的古建筑物、传统聚落、古市街,考古遗址及其它历史文化遗迹。二者定义并无太大区别,“文化资产保存法”对古迹的规范,是规定在第 12 条到第 36 条,对土地使用产生管制主要是古迹修复和保持原貌的规定,“国家公园法”的相关规定,请参看相关条文。 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题(3) 环境生态保护法律。台湾地区现行影响土地使用的环境生态保护法律有许多种,其中可大略分为自然景观保护和污
6、染防制两大类,相关法律有数十种,以下仅就较为重要的相关法律稍加说明。自然景观保护相关法律主要有“文化资产保存法”规定自然地景的保护 2;“国家公园法”将国家公园分为一般管制区、游憩区、史迹保存区、特别景观区、和生态保护区 3,许多使用土地行为在国家公园区域内原则上都被禁止 4;“水土保持法”规定一些地区的治理或经营、使用行为,应经调查规划,依水土保持技术规范施水土保持的处理与维护 5;“山坡地保育利用条例”规定山坡地依照“区域计划法”或“都市计划法”有关规定,按土地自然形势、地质条件、植生状况、生态及资源保育、可利用限度及其它有关因素,分别划定各种使用区或编定各种使用地,并须拟订水土保持计划
7、6;“森林法”规定符合一定情形下,应由主管机关限制采伐, 7主管机关并得依森林所在地的状况,指定一定处所及期间,限制或禁止草皮、树根、草根的采取或采掘 8;“野生动物保育法”规定在野生动物重要栖息环境经营各种建设或土地利用,应选择影响野生动物栖息最少的方式及地域,不得破坏其原有生态功能。必要时,主管机关应通知所有人、使用人或占有人实施环境影响评估。 9管制土地使用的污染防制相关法律包括“空气污染防制法”、“水污染防治法”、“土壤及地下水污染整治法”、“饮用水管理 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题条例”和“环境影响评估法”。“空气污染防制法”规定,中央主管
8、机关应视土地用途对于空气质量的需求或空气质量状况划定为一、二、三级防制区 10,在各级防制区内,不得有未经排放管道排放空气污染物的行为 11。“水污染防治法”规定,直辖市、县(市) 主管机关,得视辖境内水污染状况,划定水污染管制区公告之,并报中央主管机关, 12在水污染管制区内,不得有足使水污染的行为。 13土壤及地下水污染整治法规定,所在地主管机关为减轻污染危害或避免污染扩大,应依控制场址或整治场址实际状况,采取命污染行为人停止作为、停业、部分或全部停工等应变必要措施。 14 “饮用水管理条例”禁止污染水源水质的行为,规定在饮用水水源水质保护区或饮用水取水口一定距离内的地区,不得有污染水源水
9、质的行为。 15 “环境影响评估法”规定,开发行为对环境有不良影响之虞者,应实施环境影响评估。 162. 建筑管理土地使用管制是针对土地上经济活动的种类而为管制,为了公共的安全、交通、卫生及增进市容观瞻,则有必要实施建筑管理,台湾地区目前建筑管理规范情形如下: 17(1) 都市计划地区。都市计划地区的建筑管理,依“建筑法”第 3 条规定,适用“建筑法”的规定,同法第 101 条并授权地方政府 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题制订建筑管理规则,目前有台湾地区建筑管理规则、台北市建筑管理自治条例和高雄市建筑管理自治条例,作为都市计划地区建筑的规范。此外,“建
10、筑法”也适用于经内政部指定地区和供公众使用和公有建筑物,因此,都市计划范围外的建筑物,也有“建筑法”适用的可能。依“建筑法”所为的建筑管理,除了造价金额或规模在一定标准以下的建筑物,得免由建筑师设计,或监造或营造业承造, 18一般建筑物的建造都需有建筑师设计,或监造或营造业承造,并申请建筑执造,建筑完成后并需申请使用执照, 19才能接水、接电及使用。 20(2) 区域计划地区(已划定使用的地区) 。“建筑法”第 3 条虽然规定实施区域计划地区适用“建筑法”,但是“建筑法”第 3 条第 3 项又授权内政部制订其适用范围及管理办法,内政部基于此项授权发布“实施区域计划地区建筑管理办法”。依该办法第
11、 2 条规定,本办法的适用地区,系指区域计划范围内已依区域计划法第 15 条划定使用分区并编定各种使用地的地区。因此,实施区域计划地区建筑管理办法仅适用于编定各种使用地的地区,而非全面适用于实施区域计划地区。于编定各种使用地的地区各种用地内申请建造自用农舍者,其总楼地板面积不得超过 495 平方公尺,建筑面积不得超过其耕地面积 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题10 % ,建筑物高度不得超过三层楼并不得超过十点五公尺,但最大基层建筑面积不得过 330 平方公尺。此种自用农舍得免由建筑师设计、监造或营造业承造, 21但仍须申请建筑执照,但如为原有农舍的修建、
12、改建、或增建面积在 45 平方公尺以下的平房,得免申请建筑执照。 22农舍以外的建筑物其建筑面积在 45 平方公尺以下,高度在三点五公尺以下者,得免由建筑师设计、监造或营造业承造,直接向当地主管建筑机关申请建筑执照。 23(3) 区域计划地区未依“区域计划法”第 15 条划定的地区。“建筑法”第 100 条规定第 3 条所定适用地区以外之建筑物, 24得由内政部另订办法管理之。所谓第 3 条适用地区以外,即是指实施都市计划地区和区域计划地区范围内编定各种使用地的地区以外的地区,此地区即是区域计划地区未依“区域计划法”第 15 条划定的地区,此地区的非供公众使用或非公有建筑物的建筑管理,内政部订
13、有“实施都市计划以外地区建筑管理办法”。此地区的供公众使用及公有建筑物的建筑管理,适用“建筑法”的规定。依“实施都市计划以外地区建筑管理办法”第 4 条的规定,农舍的兴建除建筑面积不得超过耕地面积 5 %外,其规范和前述实施区域计划地区建筑管理办法的规定相同。农舍以外的建筑物其建筑面 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题积在 45 平方公尺以下,高度在三点五以下者,得免由建筑师设计,直接向主管建筑机关申请建筑执照,此点亦与前述实施区域计划地区建筑管理办法的规定相同。 25然而,实施都市计划以外地区原有建筑物的修建、改建、或增建面积在 45 平方公尺以下的平房
14、,得免申请建筑执照。 26此点则较前述实施区域计划地区建筑管理办法的规定为宽。(4) 偏远地区。“建筑法”第 99 条之一规定:“实施都市计划以外地区或偏远地区建筑物之管理得予简化,不适用本法全部或一部之规定;其建筑管理办法,得由县政府拟订,报请内政部核定之。”原省政府制定的台湾省简化乡镇及偏远地区建筑管理具体措施则已停止适用。此种办法是就实施都市计划以外地区建筑管理办法的放宽,例如依嘉义县政府订定的免由建筑师设计监造或营造业承造之一定金额工程造价标准表所载,实施区域计划地区、偏远地区、原住民保留地区,其工程造价为 70 万元以下,一般地区则为 30 万元以下,但仍须申请建筑执照。然而,如符合
15、实施区域计划地区建筑管理办法和实施都市计划以外地区建筑管理办法的规定,得免申请建筑照时,当然亦得免申请建筑执照。(三) 收益的限制 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题作为不动产财产权人,在法令使用用途限制下,在市场机制下原则上可以自由决定收益的金额,然而,法律为了保护经济上弱者,如住宅承租人,有时会有收益上限的限制,例如“土地法”第 97 条城市地方房屋租金额不超过房地总价年息百分之十的限制。 27(四) 处分的限制法律对不动产财产权处分的限制,分为积极和消极两种,积极的限制是强迫权利人为非自愿交易,消极的限制是不准权利人为自愿性交易。强迫权利人为非自愿交
16、易的情形,包括“民法”不动产相邻关系的规定、征收和征用等。不准权利人为自愿性交易,又有长期的和是短期的情形,前者如公共设施保留地, 28限制权利人为永久建筑长达数十年,后者如市地重划地区选定后,由主管机关公告禁止土地移转或限制建筑物新建、改建等。 29另外,前述权利主体取得的限制,也是限制处分后取得权利的主体,也可以视为处分的限制。(五) 排除他人干涉的限制作为不动产财产权人,在法令限制范围内,原则上可以排除他人干涉, 30然而,法律为了公共利益,有时会有排除他人干涉的限制,可以分为两种情形,一种是他人的干涉无碍财产权的行使,另一种是他人的干涉可以促进更大的利益。前者如“民法”第 773 条后段规定,后者如“有线广播电视法”第 6 条、“电业法”第 51 条和“电
