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1、华润置地(合肥)有限公司 China Resources Land (Hefei) Limited合肥高新技术产业开发区梦园路 9 号一层电话 Tel：0551-5336888 传真 Fax:0551-5339386 网址 .hk华润置地附属公司餐饮业态招商概论“民以食为天” ，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从 1997 年至 2010 年，北京居民餐饮消费年平均递增 14%以上。在外用餐已经成为 40 岁以下人群的日常习惯。如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中增大餐饮配比。但
2、是，北京每月有10的餐饮商家开业大吉，也有 8的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是一大忌。因此，了解餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业地产招商的当务之急。火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场，餐饮很难登堂入室；如今，新开发的若干 Shopping Mall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到 20甚至更高！1餐饮商家对于商业地产意义重大开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，投资客非常喜欢购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的
3、商铺比不能做餐饮的价格每平米贵 500 元甚至更高。如果是持有型物业，餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相对来说也并不低。更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝。2、了解餐饮业的多种分支餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，按照对商业地产的规划影响和餐饮商家自身的特点，我们可以把餐饮分为快速餐饮和正餐，而快速餐饮又可以分为洋快餐、中式快餐和快速饮品店；正餐又可以分为中餐、异国餐饮、咖啡/茶馆/ 酒吧。洋快餐的整体品牌影响力比中式快餐大很多，
4、在中国很多地区，快餐行业的标准化和连锁化经营就是受洋快餐进驻的影响开始的，除了早期进入中国的肯德基和麦当劳外，还有必胜客（包括宅急送） 、东方既白、塔可钟、永和大王、味千拉面、棒约翰等，他们的店铺数量也在飞速发展。截止 2011 年初，肯德基从 1987 年进入中国共约开出了 3200 家门店，麦当劳从 1990 年进入中国共约有 1700 家门店，永和大王从 1995 进入大陆约开出了 200 家门店。中式快餐相对洋快餐发展较慢，而且在传统印象中不如洋快餐高档、时尚，而且大部分中式快餐的全国化的连锁网络并不完善，主要以区域发展为主，不过近几年来也有突破的趋势，比如广东的真功夫从 1997 年
5、的双种子发展到今天，除了广东省的约 100 多家门店外，还在上海、浙江、江苏和北京开出了大批门店，并在杭州建立了大型的配送中心。快速饮品店近年兴起，成为小资一族的钟情去处，星巴克、哈根达斯成为商业项目的品质象征和标准配备。除此外，台湾的仙踪林、香港的满记甜品、许留山、DQ 、还有北京的水果捞等正餐商家的分类相对较为复杂，而且各个类别之间的界定也相对较难，只能简单的分成中餐（包括中国八大菜系在内的各个地方特色的餐厅） 。中餐的连锁在慢慢的走向规模和成熟，出现了多个的大型餐饮集团企业，中式商务正餐有香港的稻香集团、广东的麦广帆集团、北京的俏江南、顺峰餐饮、重庆的华润置地(合肥)有限公司 China
6、 Resources Land (Hefei) Limited合肥高新技术产业开发区梦园路 9 号一层电话 Tel：0551-5336888 传真 Fax:0551-5339386 网址 .hk华润置地附属公司陶然居、广州的广州酒家、上海的名轩、杭州的花中城等等，地方特色餐饮有小肥羊、海底捞、小天鹅、毛家饭店、菜根香、谭鱼头、江南味道等等；而且以俏江南为首的一批餐饮企业正在走出国门，开到国外，并在积极的筹划上市。异国餐厅只是出现在各个不同的地区或者城市，真正形成全国连锁或者大规模发展的还很少，像蕉叶餐厅（香港/广州） 、亚马逊巴西烤肉等，主要以日韩料理为主。如禾绿、争鲜等。而另一类餐饮咖啡、茶
7、楼近年来随着经济的发展得到了长足发展，出现了一大批连锁企业，像上岛、两岸、真锅、名典、老树、迪欧等等3不同餐饮商家的选址标准不同餐饮门类不同，各自的选址原则和标准也不尽相同。（1）商务餐饮最看重地段。顺峰、湘鄂情、俏江南、阿一鲍鱼等属于商务餐饮，它的选址标准是最高的。商务餐饮一般有这样三条选址原则：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积要求大，至少在 2000 平米以上；第三，装修档次比较豪华。因此，商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区，一般消费为商务宴请或者宴客，每客单消费较高在 200 元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群为主要
8、消费对象。一般装修豪华、一般净高在 4.5 米以上，单层面积都要求比较大。一般在 1000 平方米以上。一般说来，商务餐饮进入购物中心的物业要求很高，购物中心必须为这家餐饮安排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。（2）洋快餐不肯进社区汉堡王、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的。这些品牌快餐选址一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货/超市/ 家电/家居等）的出入口位置和十字街口。另外一般有一个特别的要求，店门口附近要求能停放一部货柜车以方便配送。（3）正餐商家对于偏远社区心存顾虑与商务餐饮相比
9、，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。一般来说，大型社区与大众餐饮是比较和谐的搭配，但类似天通苑、通州这样距离市区较远的社区，所有的正餐商家都会面临同样的问题：餐饮要计算营业时间的，地处通州的餐馆中午那一顿基本没有生意，因为大家都在市区上班，只能靠晚上。但人们从市里回到通州，一般也要晚上 7、8 点钟，如果晚餐营业高峰期到 10 点钟，那么最多只能翻两台。而在市中心区，晚餐高峰时间从 5 点半持续到 10 点左右，可以翻 5 台，营业额等于翻了几倍。（4）异国风情餐饮选址倾
10、向“国际化”如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近，一部分的国外餐厅就是中国人开的，而且在出品和口味上作了改良，不仅仅针对特定的外国客人，有很多的时尚和白领阶层也开始进入异国餐厅。这类餐厅的选址上会选取外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。（5）咖啡、茶楼爱“扎堆”华润置地(合肥)有限公司 China Resources Land (Hefei) Limited合肥高新技术产业开发区梦园路 9 号一层电话 Tel：0551-5336888 传真 Fax:0551-5339386 网址 .hk华润置地附属公司咖啡、
11、茶楼、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向，也就是所谓的咖啡/茶楼/ 酒吧一条街，或者是附近的地方。因为这里有群体的优势和氛围，顾客云集，吞吐量很大。但此类地方往往竞争太强，只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。此外，咖啡茶楼等还通常在旅游区、商务区、高档住宅区附近的选址。（6）企业自身的发展计划餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密” 。肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在 2005、2006 年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此
12、，2007 年以后，肯德基扩张速度减缓，保证开新店的成功率。相反，麦当劳在很多地方单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。4根据项目“量体裁衣”开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据项目特征合理引进。按照餐饮商家出现的地方，我们且把它分成三大类：商业街、食街或者特色街区、大型卖场或者购物中心、一般住宅或者写字楼底商。每个地方针对不同类别的商家，也有不同的顾客群体，从招商策略来讲，也是不一样的。（1）商业街不适合正餐厅商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生
13、存，这也是为什么王府井、西单商业街上都没有大规模的中餐厅。一般来说，这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱，一般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。从招商策略上，最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品牌商家，大的商家有一定的带动作用，同时也是这条街的标杆企业，是档次和顾客定位的象征。（2）购物中心要有好的餐饮品类组合大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大，特别是购物中心中，餐饮的比例一般在16%18%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主
14、。其中，一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐！开发商可以牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一“最好”的餐饮主力店，它的品牌知名度带给项目的支持，它的影响力对招商工作的推进，都是非常大的。其余几家店应该拉开档次、风味的差距，实现差异化竞争。除中餐外，火锅类餐饮必不可少，小天鹅、海底捞、豆捞坊等深受消费者喜爱，川湘菜餐厅则有一些地域限制，麻辣诱惑、青年餐厅、沸腾鱼乡、望湘园、湘乐汇等也很受顾客欢迎，还需要一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边环境调整其配比。肯德基、麦当劳、必胜客、永和大王是快餐类商户的标准配备，星巴克、COSTA、哈根达斯是连锁咖啡类的首选品牌。一茶
15、一座、仙踪林、巴西烤肉、 、韩国烧烤、日本料理等等加以补充，再加上一些地方特色的商家进驻。餐饮是需要扎堆的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起，越是丰富多样，越是容易红火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同类之间的恶性竞争。 各家餐饮尽量在口味上不要重复，比如在一家购物中心里面，同时引入两家川菜或韩国烧烤，就一定会造成对有效华润置地(合肥)有限公司 China Resources Land (Hefei) Limited合肥高新技术产业开发区梦园路 9 号一层电话 Tel：0551-5336888 传真 Fax:0551-5339386 网址 .hk华润置地附属公司客流的争夺。目前
16、，购物中心餐饮比例都获得了大幅度的增加，为了给不同客群提供有效的引导，就需要在商场内部按主题设置不同的购物餐饮动线。传统的百货商场，例如百盛所有的餐饮都在一条街，而像东方新天地，它有大食代这样的排档，也有独立的餐厅，商务餐、茶餐厅、特色餐饮都有。这就利于将不同的人群分开，有针对性地选择适合自己的餐饮。在规划餐饮商家的位置时，应该让他们贯穿于整个项目的各个楼层和角落，尽量是人流分布达到平衡，一般是在人流主动线的起止和拐点，起到人气中心的作用。同样，对于商家，进驻一个位置、档次都很好的购物中心对商家本身也是一个档次和实力的体现，他们也是很乐意接受你的招商邀请的，有时条件高一点他们也能接受，关键是购物中心自身的规划及其他零售大商家的进驻情况，要让商家感受到品牌扎堆以及商场长期繁荣的景象。（3）底商餐饮需要细致的客群分析相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大，特别
