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1、淮安市新城区淮安市新城区*国际项目商业策划报告国际项目商业策划报告2007 年 6 月目目 录录壹壹 基础篇基础篇一、城市概况 3二、经济概况分析 9贰贰 项目篇项目篇一、项目基础概况 14二、项目 SWOT 分析 18叁叁 市场篇市场篇一、商业市场分析 22二、住宅市场 31肆肆 定位篇定位篇一、地块价值分析 38二、项目核心价值体系的建立 40三、定位思路 43四、产品定位及规划建议 45伍伍 营销篇营销篇一、营销理念 58二、本项目商业招商方案 59三、推广策略 壹、基础篇壹、基础篇一、城市概况一、城市概况（一）（一） 、城市基础概况、城市基础概况1 1、基本概况、基本概况淮安市地处江苏
2、省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市 188 公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市 135 公里。淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安” ，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙 4 县，清河、清浦、楚州、淮阴 4 区，总面积 1.01 万平方公里，东西最大直线距离 132 公里，南北最大直线距离 150 公里。淮安市总人口 527 万，其中市区面积 80 平方公里，市区人口 85万。2 2、城市规划、城市规划（1） 、淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水
3、穿城” 。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。（2 2） 、城市规划主旨、城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。（3 3） 、城市规划内容、城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心城市。城市规模：中期（2010 年）100 万人，远期（2020
4、年）120 万人。城市建设用地规模：规划远期（2020 年）城市建设用地约 120 平方公里，城市化水平为 55%。远景城市人口 180 万人，城市建设用地规模为 200 平方公里。（4 4） 、城市规划图册、城市规划图册（二）（二） 、开发区概况、开发区概况-新城区新城区开发区位置图开发区位置图淮安经济开发区成立于 1992 年，1993 年 10 月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处，行政管辖面积 85 平方公里，常住人口 8 万人，规划常住人口将达到 35 万以上。开发区紧依老市区东侧，清河区主城区东延部分，位于淮安城区未来发展
5、的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区， 近几年来，开发区经济社会持续快速发展，综合实力显著增强，人民生活明显改善。吸引了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新西兰、比利时、新加坡和香港、台湾等 15 个国家和地区的客商在区内投资兴业，2006 年，世界 500 强台湾鸿海集团旗下的富士康科技集团正式与我区签订投资协议，投资不少于 10 亿美元，计划用 5 年时间在淮安经济开发区建
6、设富士康淮安科技城。同时，开发区基础设施建设投入力度加大，如道路基础设施建设、重点场馆建设（会展中心、展览馆等） 、大型的居住社区不断涌现（香格里拉居住社区 100 万平米以上、河畔花城 45 万平米以上等等） 。开发区正在建设成为经济实力较强、人居环境优美、人民生活殷实的现代化工业园区和新城区。二、经济概况分析二、经济概况分析（一）一） 、淮安市、淮安市 20012001 年年-2006-2006 年全市国民生产总值（年全市国民生产总值（GDPGDP）走势图）走势图GDP329.01375.02420.84484.24561.81651.060100200300400500600700GDP
7、329.01375.02420.84484.24561.81651.062001年2002年2003年2004年2005年2006年综合评述：综合评述：1、2006 年全市国民生产总值突破 600 亿元之大关，显示出淮安市经济发展速度逐年增长平稳。2、从上图看出，2001 年-2006 年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。（二）（二） 、淮安市、淮安市 20012001 年年-2006-2006 年全市社会固定资产投资图年全市社会固定资产投资图社会固定资产投资155.02180.21229.6275.69330.73353.740501001502002503003
8、50400社会固定资产投资155.02180.21229.6275.69330.73353.742001年2002年2003年2004年2005年2006年综合评述：综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。（三）、（三）、淮安市淮安市 20012001 年年-2006-2006 年全市居民收入与支出图年全市居民收入与支出图4233.604937.005193.005704.006117.006513.007158.517798.008209.009115.003767.603486.003692.00392
9、2.004352.004544.004852.535544.005704.006389.000.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.008000.009000.0010000.001996199719981999200020012002200320042005淮安城镇居民人均收入（元）淮安城镇居民人均消费性支出（元）2276.002657.002921.003123.003302.003180.003365.003395.003701.004024.001818.002059.002047.002029.002104.002087.
10、002163.002240.002491.00 2491.000.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.001996199719981999200020012002200320042005淮安农村居民人均纯收入（元）淮安农民人均生活消费支出（元）综合评述：综合评述：可以看到，淮安近几年城镇居民的收入有所提高，淮安城镇居民 2005 年人均收入达到 9115 元，预计 2006 年，淮安城镇居民人均收入超万元，达到 10447 元，居民生活水平稳步提高。（四）、（四）、淮安市淮安市 20012001 年年-20
11、06-2006 年全市社会消费品零售总额图年全市社会消费品零售总额图社会消费品零售总额114.3127.58139.32172.83198.62230.15050100150200250社会消费品零售总额114.3127.58139.32172.83198.62230.152001年2002年2003年2004年2005年2006年综合评述：综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006 年全市社会消费品零售总额突破 200 亿元，反映
12、了强劲的市场消费实力。（五）（五） 、淮安市、淮安市 20012001 年年-2006-2006 年全市房地产产业总产值图年全市房地产产业总产值图房地产产业总产值94.1598.22117138.07167.3218.82050100150200250房地产产业总产值94.1598.22117138.07167.3218.822001年2002年2003年2004年2005年2006年综合评述：综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，递增幅度达到 20%以上，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。贰、项目篇贰、项目篇一、项目基础概况一、项目基础概况项目位于翔宇大道与深圳
13、路交叉口（见下图） ，是新城规划中的中心地域，地理位置得天独厚。（一）（一） 、项目主要技术经济指标、项目主要技术经济指标项目开发主要以大型商业和现代化商务办公用房建设为主。总用地面积：28679 平方米（约 43 亩）容积率：3.16建筑密度：41.4%绿化覆盖率：35.6%地下建筑面积：16199 平方米（停车位设置 361 个，加地上 95 个停车位，总计 454 个停车位）可售建筑面积：89899 平方米商业用房建筑面积：24592 平方米（超市 23578 平方米、底商 1014 平方米）商务办公用房建筑面积：65307 平方米其他用房面积：806 平方米（物业等用房，不计入销售面积）商业规划建设以大型超市为主，辅助以商业街区建设，从而衔接二期主要商业开发。商务办公区规划建设以多层为主。二期开发 69 亩，预期将以商业型态为主。（二）（二） 、项目地块图片：、项目地块图片：（三）（三） 、项目周边图片：、项目周边图片：二、项目二、项目 SWOTSWOT 分析分析（一）（一） 、优势分析、优势分析 项目规模较大，地块形状规则。利于规划，利于建设成为区域商业中心。 区位较佳，位于新城市中心区域和房产开发集中区域。市场认知度相对较高，为客源引入奠定坚实的基础。 新城市核心区域，以商业为主导，能够创造大量人流和商机。利于营造浓郁
