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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 李宇嘉：多层次和低成本是租赁住房供给的两大任务【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 实现全体人民“住有所居”，需要重 塑住房供应制度，十九大报告提出的 “多主体供给、多渠道保障、租购并举 的住房制度”，重点在供给侧。近期，围绕培育住房租赁市场， 多层次供给的雏形正在显现。除了万科 （泊寓） 、龙湖（冠寓） 、链家（自如） 等开发商和中介发展长租公寓项目外， 基于互联网平台的“机构房东” （YOU、魔方等） ，也如雨后春笋般 涌现。眼下，主要由国企承接的“自持 地块”租赁项目成
2、为租赁供应的生力军。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 另外，互联网巨头（BAT 和京东） 、银 联、商业银行等，也争相进入租赁行业。 比如基于大数据信用，互联网巨头、银 联助力地方政府建设租赁平台；银行给 租赁项目融资，投放租客贷款（如建行 “按居贷”） ，开设网上“租赁融资”一体 化平台等；再如，首单央企租赁房地产 信托投资基金（REITs） 、公寓租赁 REITs 即将上市等。政府和市场共同推动下，在供应 端，住房租赁确实呈现出了“多层次、 多主体”的良好开端， “重售轻租”的住房 供应跛行局面有望改观。目前，租赁需求的主体是 2.7 亿 新市民（2.45 亿外来
3、人口、2500 万租房 大学生） 、城市户籍“无房户”。从调研 结果看，这部分人群需要的是以小户型、 低租金为主的租赁房源。以深圳为例， 据链家地产统计，80%的租赁交易，其 租金支付占家庭收入的 30%（2500 元-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 左右）以内，52.7%的租房者月租金在 2000 元以内，近 20%为 1000 元以内。 但是，今年 18 月，深圳商品住房套均 租金为 5005 元，90 平方米以内户型房 源供应比需求少近 20 个百分点。于是， 合租、城中村、外围租赁成为主流。由此，多层次供应除增加供应渠 道，还要在政策扶持下，降低供应成本， 提
4、高供应有效性，匹配租赁需求，最终 实现多渠道保障。目前，租赁供应端存在一些问题， 最典型的就是供应成本在提高。尽管长 租公寓改善了居住环境，特别是改造旧 住宅区、城中村的长租公寓，消防安全 标准提高了、适应年轻租客的居住体验 性也提高了，但租金也明显上涨了。据笔者在深圳的调研，长租公寓 “整租装修再出租”的一般模式下， 相比装修前、相比同类普通住房，租金-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 无一例外提高 30%50%。而且，不管 是引进规范化的物业管理，还是公寓运 营企业对保洁、维修等提供流程化服务， 长租公寓都将以更高的租金来收回投资。 再加上，相比租客和房东之间的“私
5、人 散租”，租赁企业化增加了运营、税收、 财务等成本，尽管有税收优惠和减免， 但增加的成本都会反映在房租上涨上面。笔者在调研中了解到，租客都想 租住环境好、体验性好、引进物管和维 修流程化服务的租赁住房，但任何“改 善”的对价，都是高成本、高租金。基 于租金支付能力不足的考虑，多数人还 是选择了低租金对价的租赁，即城中村、 合租、外围租赁等环境相对差、体验性 不好、物业管理不足的租住模式。当然，新增租赁供应端，国家政 策也考虑到降低成本。比如 2016 年以 来，全国出让的租赁自持用地近 80 幅，-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 主要由市属或区属国企承接，楼面地价
6、仅相当于同区域“招拍挂”地价的 1/101/6。国企带头并发挥社会责任， 无疑是降低租赁供应成本的主要渠道， 但一方面，大城市新增地块供应的可持 续性不足，另外一方面新增地块多在城 市外围，供应的有效性也需要考虑。各方调查显示，对于新市民和广 大租客来说，租房最看重的因素是：是 否位于交通便利的位置（如是否临近地 铁站） 、租金水平、公共配套服务等。 由此，外围新增供地建设租赁住房，特 别需要考虑租赁供应的有效性。2011 年，我国提出了“建设 3600 万套保障性安居工程”的战略，事后显 示，很多保障房建在了城市外围、公共 配套难以共享或跟进，甚至沦为“数字 工程”，不仅浪费土地资源、财政资
7、源， 住房保障的效率也不高。因此，应该高 度重视供应效率。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 而且，从过往经验看，越强调社 会责任，越需要确保“投入产出”平衡。 唯有此，才能保证租赁供应的可持续性。 目前，尽管土地成本降低了，但考虑到 运营、财务成本，新增地块建设的利润 率并不很乐观，建议多数作为引导或示 范，带动社会投资进入。另外，基于大数据信用的租赁信 息平台， “租赁融资”一体化的银行平 台除了实现租赁信息和服务“线上集中”， 还要有降低押金、中介代理费，甚至降 低租金等降低成本和租赁消费门槛的效 果。但是，各地租赁信息平台还在建 设过程中，能否取代传统“中介代理
8、 线下服务”的私人“散租”模式，取决于 能否最大程度集中房源，丰富供应类型； 能否通过统一的租赁合同，基于大数据 信用的租后监管，让租赁双方看到降低-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 成本和保障权益的好处；能否提供人性 化、接地气的服务，提高租赁交易的效 率等。近期，即便额度收紧，各大国有 银行依然启动低利率的租赁融资，但是， 全社会利率成本走高的情况下，银行对 租赁融资“开小灶”是否能持续也是个问 题。今年 7 月份，9 部委发布关于 在人口净流入的大中城市加快发展住房 租赁市场的通知 ，特别强调 12 个热点 城市要建设住房租赁交易平台，在很大 程度上发挥了平台在降
9、低租赁成本上的 积极作用。目前，考虑到盘活存量（包 括闲置低效的商业办公） ，大城市租赁 房源供应潜力很大。租赁成本高，源于供求信息不对 称、秩序混乱、供应潜力挖掘不够等。 相比商品房买卖，租赁是一个体验性很 强的“软服务”行业，租赁平台既能解决 信息不对称，还能以大数据信用叠加政-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 府信用，解决秩序混乱的顽疾。而且， 以强大的信用降低成本，房源平台化能 带来示范效应，租赁平台还会鼓励更多 房源上平台交易，继续挖掘供应潜力。 因此，要加快租赁信息平台建设，这是 降低租赁供应综合成本的重要渠道。另外，相比新增地块供应，加快 存量闲置低效商业
10、办公用房盘活力度， 是降低供应成本的另一个渠道。商业办 公地价本来就低，在“互联网+”的冲击 下，待盘活的商业办公存量空间很大， 改造成本也不高。关键在于，土地用途 管制、片区规划限制要突破，公共配套 要跟进。因此，应加快地方政府和各职能 部门的统筹协调，强化主体责任和主观 能动性。另外，要鼓励大型租赁企业提 高集中度，以规模化经营降低单位成本， 以流程标准化、服务衍生化（REITs、 房屋装修、租客生活电商）接纳散租房-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 屋托管，由大型租赁企业对受托管房屋 进行管理、维护和运营等。在增加租赁 供应和可选房屋的同时，以衍生服务、 流程标准化进一步降低单位租赁交易成 本。【各位读友，
