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1、联众地产2前 言本公司于2007年12月至2008年1月对佛山市及广州市与本项目相关的批发市场商圈进行了全面的市场调查和研究，结合本项目的特点，我公司制定了项目基本的定位并依此作出的招商策略分析。以下将分项目分析篇、市场调查篇、项目定位篇、招商思路篇、招商策略篇、广告及装修建议篇共六部分进行阐述。3项目分析篇4一、项目SWOT分析项 目 优 势地理位置 项目地处广佛一体化的大商圈内，批发市场及各类专业市 场云集。 项目紧邻里监一级公路，连接广佛一环、广佛高速，交通 十分方便。货物可快速到达珠三角及其它省市。 政府支持 本项目获得佛山政府的大力支持，在税收、协会、展会等 方面政府都给予了优惠和支
2、持。 5项目实力 项目由颇具实力的中鸿投资公司进行投资和管理 ，使项目成功有充足的经济条件作后盾。 项目体量 项目具有14万平方米的建筑面积，使项目具有超大发展空间，若项目成功则会带来巨大的品牌效应。 项目配套 项目拥有现代化的齐全的配套设施，酒店、娱乐、 餐饮、展示、仓储一应俱全，这与现在大多数项目配 套设施不足的现状形成鲜明的对比，使项目一开始就 具有了高起点。项 目 优 势6项 目 劣 势原有商圈 家居、礼品类行业的大型市场多集中于深圳地区，而其 工厂则多集中在东莞地区，在原固有商圈以外建立新场 ，难度可想而知。固有形象项目周边专业市场多为产品档次低、管理也较差，且已 给客户形成既定的印
3、象，若要改变这种印象，也需要一 定的时间。交通问题 项目周边因修路容易造成交通堵塞，问题解决尚需时日 。7项目停建 项目曾经停建，这会给项目形象带来一定负面影响。客流运输 项目附近暂无直达广州市区的公共交通，只有驾车前来 ，这会降低大批客户的光临的兴趣和方便程度。周边环境项目周边多为村屋零散分布，环境较差，也不够安全。项 目 劣 势8项 目 机 遇商圈发展 广佛一体化是未来广州城市外扩和佛山发展的重要一步，随 着交通体系的不断完善，本项目的区位优势日益显著。经济增长 中国经济的持续大幅度增长，必定会促进中国进出口贸易的 繁荣，也必定会诞生更多的创业者，为项目带来更多的商家。 物流发展 现代物流
4、业的发展使得批发市场选址更为灵活，交易手段也 更为多样化，使项目根据自身特点打造新型市场成为可能。9项 目 威 胁全球经济变化 现在全球经济处于一个多变的时代，油价上涨、美元贬值 、次级贷危机等等都极大的影响着全球经济的稳定，也给项 目的发展增加了许多不确定因素。行业竞争 广东地区本身就有许多的批发市场，近年来新市场更是不 断涌现，要在应对新老市场的激烈竞争中取胜，项目更是任 重道远。10市场调查篇11说 明本次市调对象主要是佛山市批发商圈及广州市批发商圈的小商品专业市场，通过准确掌握周边专业市场的规模和业态分布情况、经营状况、租金情况、招商优惠、商户来源、外区市场等六方面进行调查，了解商户承
5、租本项目的可能性，以客观的市场资料归纳入手，确定本项目的基本定位思路和招商策略。12一、市场调查结果介绍1、广东南国小商品城2、中大小商品城3、城北综合市场4、中建博美5、意美家卫浴陶瓷世界6、万菱广场7、一德路国际玩具文具精品广场8、艺景园9、泰康城广场10、黄沙谊园1311、国际玩具礼品城12、迎宾豪泰星级酒店用品城13、南天酒店批发市场14、沙溪酒店用品批发市场15、花花世界16、博皇国际博览中心17、吉盛伟邦家居博览中心18、梓元岗皮具商圈19、深圳艺展中心14备注：小南国在经营类别中所占比例最大的是家居日用品，其次是厨具用品和鞋类， 再次是床上用品，这三项合计占总铺数的34。另外小南
6、国是佛山距离本项目最近的 一个综合性的批发市场，其在业态分布、目标商户等方面对本项目的参考价值和影响 是其它场所不可比拟的。15南国小商品城平面布局图16备注：中大最有优势的地方是其就在南国小商品城旁边，有市场聚集的最大效 应，另外其内衣为主要产品的定位有很好的独有性，也与小南国形成了差异化。17备注：城北综合市场地处禅城区，在佛山有区位优势，人流量较大，市场开阔， 占地面积大，交通物流方便，但其产品档次多为中低，装修配套也一般。18备注：中建博美位于佛山大沥镇，主营五 金、建材类产品，属工业类专业市场，市 场内人流一般，铺位面积较大，也是上下 两层复式铺。19备注：佛山是全国陶瓷卫浴的集中产
7、区，这里有众多的陶瓷市场，主要作为厂家 的展示厅，是陶瓷厂家本地销售的主要方式，市场铺位面积大，品牌多，产品多 为中高档。20备注：万菱广场最大的特点就是其在一德路精品一条街里面是装修最好、设备最优、 购物最舒适、服务最好的一个批发市场，这也是其成功的原因之一。另外万菱广场里 面的家居饰品类产品也是比较齐全和高档的。21备注：一德路国际广场的装修档次一般，产品档次也是高、中、低档都有，人流较 多，但由于开业时间较早，各项配套都较为落后于时代的发展。22备注：艺景园最大的特点就是市场面积大，历史久，产品品种丰富，所处地段又是 广州最大精品、饰品商圈，生意一直较好。23备注：泰康城广场因绝大部分为
8、个人饰品，因此商铺面积小，通道狭窄，市场布局 不好，显得很乱，但产品品种全，生意气氛较浓，低层生意较好。另站前路的西郊大 厦有1400多个铺位，3.5万平方米营业面积，也全为个人饰品批发。24备注：谊园是较老牌的文具精品批发中心，知名度较高，地理位置也处广州荔湾区 中心，交通方便，货品几乎全是文具和办公用品，但由于市场年代较久，配套也较 落后。25备注：玩具城刚开业时市场反响很不错，后因经营问题导致现在生意清淡。但其最 有特色的是其市场布局合理，市场环境装修较好。其铺位的间隔，广告牌的位置， 场内的区域划分等是我们应该参考的。其业态基本上全是玩具。26备注：迎宾豪泰是番禺酒店用品商圈里面新开业
9、，装修规划和产品档次较高的一个 市场，其主要特点是停车场较大，绿化较好。27备注：南天国际产品档次不够高，市场布局属开敞式，但市场规划和秩序显得有点 乱，以陶瓷和玻璃器皿为主。28备注：沙溪酒店用品市场周边的配套较丰富，市场发展较成熟，产品档次一般，市 场布局比较规整。29备注：花花世界是广州的大型家具为主题的综合性项目，此前的美居中心现还有 A、B、D三个馆在营业，其共有372间铺，但主要业态为家具、卫浴、建材等，有 少量家居饰品零散分布。市场特点为环境好，布局休闲式，产品中高档。30备注：博皇的规模不算大，市场也不算旺，全为家私店，产品档次中高档，可以借 鉴的是市场布局合理，购物环境舒适，
10、装修比较现代风格。31备注：吉盛伟邦是番禺区的大型家具博览中心，其购物环境舒适，配套齐全，市场 设计布局也较为合理。3233备注：梓元岗皮具商圈是中国皮具产品重要集散地，落户于此数千家皮具企业已成为 中国皮具外贸出口的重要力量。全国皮具大部分产自广东，其中一半又来自广州。梓 元岗北临三元里纪念公园，南临广州火车站的梓元岗地区，聚集了来自全国各地的 3000多家企业，共有十多座皮具城，5000多间铺位。34备注：艺展中心是现在华南地区较大型的家居饰品的集中展示区，其市场布局好， 有高档休闲专区，二期装修较高档，可做隔层，管理较完善。35前述市场统计： 前面所述的市场是我司近一个月来对与本项目相关
11、的市场所做 的调查的大部分内容。 前面所述的市场共有36个，所处区域包括佛山5个、广州30个、 深圳1个，经营的业态既有品类齐全的综合性市场，也有玩具类 、家饰类、建材类、酒店用品类、皮具类等专业市场，基本涵 盖了本项目可能涉及的业态范围。36二、市场特点分析：1、辐射面：无论是广州还是佛山、深圳都是区域性的批发市场较为集中的城市，这里集中了各类批发市场，其品种丰富，价格合理，产品行销地覆盖了华南、华中、西南、华东以及东南亚、欧美等国外的非常广泛的区域。372、市场档次：佛山是一个中等的工业城市，其工业又是以陶瓷业为最著名，其市场多为本地工业的产品专业市场（尤其是陶瓷业）和中低档次的日常消费品
12、批发市场。而广州作为国际化的大都市和中国有名的百年商都，其批发市场不仅种类齐全、区域分布广泛而且在服务配套和经营管理上也都是较为先进和档次较高的。383、专业性：佛山的批发市场除本地工业的专业市场外有较多的综合性的大型批发市场，产品种类多样化，各专业市场的区域分布也不太明显。而广州的批发市场在产品上早已细分，各市场的专业性较强，且各类产品均有其较为固定的商圈，如三元里的皮具商圈、火车站的鞋类商圈、一德路的玩具精品家居饰品商圈等等，商圈内的市场绝大多数都很旺，商圈外则较差。39结 论本项目处广佛交界，在区位上没有处于成熟商圈的规模效应的优 势，但有广佛一体化的良好前景。针对佛山市场档次低、广州市
13、场价格高、经营面积偏小、交通物流不够顺畅 等特征，建议着力在项目的区域前景好、体量大、价格超值、配套完备 等方面作文章，在项目定位上与广州和佛山的同类项目都体现出 一定的差异化。在定位方面则具体体现为：中高档次、享受型产品业态为主、展示贸易特征40项目定位篇41三、业态定位理由42三、业态定位理由1、家居饰品范围很广，品种丰富，但在佛山及广州还没有一 个集中的家居专业市场，深圳的艺展世界体量也不算太大。灯饰大南路一条街布艺海印桥陶瓷零散分布工艺饰品零散分布于家私店画饰文德路一条街432、每年广交会家居饰品类产品的成交量和成交产品总价都有 大幅提高。究其原因：一是中国的工艺类产品制造水平不断提高
14、，出口量不断上升;二是由于中国经济的高速发展，我们对精神享受类产品的需求 逐日上升;三是由于近年来中国房地产业的持续发展，因此其衍生行业的 家居类产品消费就不断提高。443、从其它行业来看，皮具、服装、鞋类、家具等行业在华南都是较为传统的行业，市场发展已形成较为完善的固定的商圈，行业利润、规模、客源及发展趋势在短期内都不可能发生大的变化，要想在新的商圈与其竞争难度太大;而家居饰品行业是较新的行业，目前行业也处在不断调整、完善的发展状态，较容易进入这一领域，且今后的利润空间会更为广阔。45二、业态定位思路广佛商圈厂家联盟， 政府协会发展商模式华南最大的小商品旗舰店365天会展，天天都是广交会我
15、们 的 思 路46因此，我们建议将家 居 饰 品作为我们的业态方向47一、形象定位形象描述：实用性、合理性、人性化理解：1、实用性：高档但不是追求奢华，否则会对客户造成产品价格很高的印象;而是通过装修、布局营造出舒适的购物环境，例如设置：方便易懂的指示牌、舒适的洗手间、医疗室、儿童活动室等等 ;通过各类有效的广告宣传和活动扩大项目知名度也为商户带来实实在在的效益。482、合理性：从大的外立面包装到场内每一个细节的处理，都要达到批发市场的规划和设计要求,带给客户最大的便利;3、人性化：服务要体现出人性化的理念，以方便、实用为原则，设置车辆出租服务、定时楼巴接送服务、翻译、托管、导购服务等等。如通
16、过训练有素的保安和现代化的监控系统，真正做到全面的安全保障。49四、业态分布的基本原则1）借助功能和层次的分区，增强人气、客流量，后期可加强首、二层的批零兼 营功能，为高层商场招商打好基础2）正门入口大堂可作为大型市场主力业态和佛山本地主打产品的宣传展示区， 在行业选择上要以与首、二层的相关业态相呼应，以在整个市场中起到强化 和提升项目形象档次的作用3）同层同区域业态分布中，较佳位置以布局精神、物质享受型的中、高档时尚 消费商品为优先，以取代人们对小商品是传统温饱型的中、低档消费商品的 印象，与其它市场形成差异化，同时增加租金收益4）同区域层与层之间所经营的业态应具相互联系，把需求面积较大的业态往高 楼层摆放50备注：以上业态分布建议将根据商户租赁意向、大商户洽谈进程等情况做最终的分布 调整，另个人饰品、化妆品、皮具箱包、钟表等业态本次暂未作布局，今后视招商情 况再定是否分布。51备注：以上市场设施分布为初步意向，以后可视情况作进一步调整。52佛山市场的租金整体较低廉，这和
