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1、总总 部部 基基 地地( ABP )创智天地创智天地 国际旅游装备产业国际旅游装备产业创智天地创智天地 国际旅游装备产业总部基地国际旅游装备产业总部基地国际港口城市 国际生态城市 国际航运融资中心北方经济中心 北方国际航运中心 北方国际物流中心环渤海地区经济中心 夏季达沃斯论坛常驻举办城市(世界经济论坛新领军者年会) 亚太区域海洋仪器检测评价中心中国直辖市 中国国家中心城市 中国中医药研发中心一、项目地块综合分析（一）项目开发背景分析 宏观背景天津市下辖的副省级区 国家级新区 国家综合配套改革试验区 中国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地北方国际航运中心和国际物流中心 宜居生
2、态型新城区 “中国经济的第三增长极” 国家重点支持开发开放的国家级新区走向世界，职能高端对接旅游，孵化支撑引领新区，产业集聚京津世界城市层面滨海新区层面滨海旅游区层面 宏观背景滨海新区政 策国家政策2009年12月，国务院关于加快发展旅游业的意见中提出培 育新的旅游消费热点，把旅游房车、邮轮游艇、景区索道、游 乐设施和数字导览设施等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业 目录。天津市 政策天津市关于进一步加快旅游业发展的意见中指出积极推进 环渤海地区乃至东北亚旅游合作，加强京津冀旅游发展，发展 大旅游，开拓大市场，形成大产业，实现新跨越。2011年，关于加快滨海新区金融改革创新的意见充分发 挥滨海新
3、区综合配套改革的引领示范作用，增强服务辐射功 能，带动区域经济发展。 政策解读中国国家旅游局和天津市人民政府共同主办的国际性展会中国旅游产业博览会已连续举办四届，共吸引了来自80多个国家和地区及全国31个省区市的代表团参展，参观者达到50余万，展会交易额达80.5亿元，签约项目达1000多项，受到旅游业界的好评。博览会围绕旅游装备制造业创新、提高旅游科技含量等内容，为旅游业环保生态、节能低碳发展提供智力支撑，打造国家级高端旅游产业集群。 建设契机中国旅游产业节旅游装备制造设施设备签约仪式时 间： 2010年10月14日地 点：梅江会展中心出席人员：国家旅游局党组副书记、副局长王志发，天津市副市
4、长任学锋，国家旅游局党组成员、规划财务司司长吴文学内 容：大型游艺设施设备、豪华游艇、钓鱼艇、豪华旅游观光大巴车、旅游建设成交额度：23.3亿元中国旅游产业博览会旅游装备设施签约仪式时 间： 2011年9月1日地 点：梅江会展中心出席人员：天津市副市长任学锋，中纪委驻国家旅游局纪检组长刘金平，国家旅游局规划财务司吴文学、副司长胡书仁，天津市政府副秘书长李培生，天津市旅游局局长佘清文内 容：游艺设施设备、旅游项目开发、旅游装备制造以及项目管理、节能环保、地产开发等成交额度：25.6亿元2012中国旅游产业博览会开幕式时 间： 2012年9月20日地 点：梅江会展中心出席人员：中共中央政治局委员、
5、天津市委书记张高丽、国家旅游局局长邵琪伟、天津市市长黄兴国、联合国世界旅游组织亚太部主任徐京、国家旅游局党组成员、规划财务司司长吴文学、天津市副市长任学锋内 容：2012中国旅游产业博览会的主要配套活动有：中国旅游协会旅游商品与装备分会成立大会、全国智慧旅游工作座谈会、环渤海16个港口城市旅游合作会议中国旅游产业博览会国际旅游装备产业发展高峰论坛 时 间：2013年9月5号主办方：国家旅游局、天津市人民政府出席人员： PATA(亚太旅游协会)副主席斯科特斯伯努、国家旅游局副局长王志发、天津市副市长任学锋内 容：此次2013中国旅游产业博览国际旅游装备产业发展高峰论坛对目前国际旅游产业装备制造业
6、进行了一次全面的分析及梳理，这次论坛不仅是对旅游装备制造业发展历程的一次全面回顾，是对这个方兴未艾的朝阳产业未来走势的一次彻底的展望，对中国旅游产业博览会以及天津旅游装备制造业的长足发展具有着重要的作用和意义。任学锋佘清文斯科特-斯伯努滨海新区城市空间发展战略本次研究立足“服务型、创新型、生态型、持续型”的发展理念，提出“东进南移西调北优中提升”的空间结构发展方向和“一城双港三片区”的空间布局。 上位规划对接未来，北部片区的发展方向必然是产业高端及高端产业集聚的片区。天津滨海新区总体规划 (2005-2020)规划指出未来产业布局呈现“中服务、南重化、北旅游、西高新”，以及两区七廊”的生态网络
7、主骨架，打造“一城双港三片区”的空间布局结构。北部片区作为宜居旅游片区重点打造。滨海新区分区规划滨海新区是滨海新区九大功能区中唯一以旅游休闲功能为主导的功能区，规划定位为“以旅游产业为主导，三二产业协调发展的综合性城区，要努力建设成为以主题公园、休闲总部、生态宜居、游艇总会为核心，京津共享的滨海旅游城。”滨海新区控制性详细规划滨海新区对全域2270km进行了系统的土地控制性详细规划，控规落实了上位规划确定的各类市政场站点设施用地，根据规划，轻轨在2-3年开工，将会极大地提升区域一体化，对于加速承接天津、北京优势人才、技术、资金等优势资源，具有重要意义。中国旅游产业园规划提出“一心四区”“一心”
8、即城市中心岛“四区”即产业北区、产业南区、休闲总部区和主题公园区。重点发展。以国际旅游装备制造展示基地、第二启动器、旅游装备4S店、旅游装备制造产业园、现代航空旅游总部基地等为中心，集旅游产品加工、制造、集散于一体的旅游装备制造基地（组装、展示、销售）及旅游专业市场、销售基地；各类旅游专业市场的集聚区.开发企业诉求本项目要实现的主要目的是：政府层面达到拿地目的；商业方面实现项目正常运营，持有和销售型产品快速销售、资金尽快回笼，近期能实现盈利；市场方面实现中长期可持续发展，具有较好的经济效益、生态效益、社会效益。目的政府 公关商业 运营市场 开发 开发企业诉求（二）地块分析 现状分析项目1#、2
9、#、3#地块在区域的位置关系示意旭辉 创智天地 现状分析项目1#、2#、3#地块用地性 质分析 性质分析有高尔夫 有科技园 有游艇配套基地 有航母主题公园 有我 们 做 什 么？滨海旅游区建设初期重点支撑项目集中在主题公园区、休闲总部区，部分在产业南区，产业北区未设置重点引擎项目。但是第二期启动器项目及国际旅游装备制造展示基地等重点项目均安排在产业北区。居住用地居住用地居住用地居住用地工业用地工业用地工业用地1# 地块2# 地块3# 地块项目1#、2#、3#地块开发价值分析项目1#地与滨海旅游区功能的对接效应 价值分析项目1#、2#地整体开发的价值项目3#地北部开发条件局限 和相对孤立的空间功
10、能短板关于地块开发价值最大化的思考项目1#、2#、3#地块开发价值分析1# 地块2# 地块3# 地块依据项目地块的区位、交通、周 边环境、周边项目业态参考和外部大 环境等综合考虑分析思考。（三）交通区位分析二、项目开发困惑与政策结合、投入产出 策略等投资模式、运营模式等工业地块如何与旅游开 发结合项目如何定位整体与局部的关系产业选择缺 路径缺 定位缺 支撑缺 统合缺 模式缺 策略另外,周边旅游吸引物开发多数处于立项、建设初期，尚未形成联动效应，发展环境上待优化;地块为一类工业用地，如何最大限度的开发房地产。世界旅游 城市中心巴黎 总部 伦敦 总部悉尼 总部 曼谷 总部纽约 总部 顶尖旅游企业总
11、部 顶级旅行社总部 媒体总部 黑洞带动效应项目概况：普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。业务模式：普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分：海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港
12、、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等。战略布局：其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。园区特点：物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场及办公室附属设施。除了建设普通物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求
13、，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。普洛斯商业模式客户定位：客户分为三大类。一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。开发模式：开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心
14、。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。与其它机构合作。如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直接由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。盈利模式：普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。盈利收益来自三大业务部门：地产开发部门，
15、地产运营部门和地产基金管理部门。招商推广：普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。具体项目无需做太多招商推广工作。普洛斯商业模式可借鉴的经验：1、业务模式单一实用，成熟，可快速复制。只专注发展物流园。提供标准化物流设施，开发通用型物流仓储设施。因此，03年进入中国，后扩张速度快速。2、选址的针对性。重点选择沿海地区主要城市周边重点是临港、临空而建。国外项目几乎都是临港而建，世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影。3、强大的融资能力为全球扩张打下良好基础。依靠三个资金渠道：一是普洛斯在纽约证券交
16、易所上市，可在资本市场上进行融资；二是作为一家房地产投资信托基金（REIT）来运作（按季度向股东定期分红），管理着14只地产基金，拥有80亿美元的管理基金；三是通过银行贷款。4、普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。5、普洛斯在客户管理方面的秘密武器是Pro Logis Operation System，这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。在物业交付使用后，系统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。6、由于普洛斯物流园模式的成功运营及背后带来世界500强的强大吸引力，各地政府非常
