房地产开发项目策划

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1、策 划,工程领域,项目管理策划,发包模式,评标方法,进度安排,材料采购供应,合同策划,业主方管理模式,房地产项目策划？,房地产开发项目策划概述,已有明确项目的房地产策划,房地产开发项目策划的新理念,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,1）策划的概念,产品策划、营销策划、广告策划、公关策划、品牌策划、创意策划、城市旅游策划、企业策划、活动庆典策划、校庆策划,超级女生,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,1）策划的概念,产品策划、营销策划、广告策划、公关策划、品牌策划、创意策划、城市旅游策划、企业策划、活动庆典策划、校庆策划,策划

2、？,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,1）策划的概念,策划最早出现在后汉书隗器传 “是以功名终申，策画复得”,通假：划,策计谋；划计划、打算；策划谋划、打算。,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,1）策划的概念,策划根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,1）策划的概念,策划概念的理解, 策划具有很强的目的性；, 策划是在充分获取相关有价值信息的现实

3、基础上进行谋划；, 策划具有多方案比选的特点；, 策划具有一定的前瞻性和创新性；, 策划应当借助科学的思维方法，并符合科学的工作程序。,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,1）策划的概念,策划的几个视频,无限创意婚礼策划,EMMA婚礼策划小熊的天使,赵本山小品策划,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,2）房地产开发项目策划的概念,房地产开发项目策划的概念,狭 义,广 义,促销策划,全程策划,6.1 房地产开发项目策划概述,6.1.1 房地产开发项目策划的含义,2）房地产开发项目策划的概念,房地产开发项目策划是指根据房地产开发项

4、目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。,房地产开发项目策划概念的理解, 房地产开发项目策划具有明确的具体目标；, 房地产开发项目策划是在客观真实的市场调研基础上进行的；, 房地产开发项目策划的任务之一：优选最佳的项目市场定位；, 房地产策划综合运用各种策划手段以及创新性思维（如主题策划、建筑策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其他手段，如体育、旅游、教育等概念）；, 房地产开发项目策划要遵循特定的科学程序；, 房地产开发项目策划最终要提供可操作性的策划文本

5、。,体育概念,旅游概念海南国际旅游岛,山东威海,威海乳山银滩事件,学区房,策划文本,西安-水晶岛项目酒店公寓项目策划书,6.1 房地产开发项目策划概述6.1.1 房地产开发项目策划的含义,6.1.2 房地产开发项目策划的特征,1）地域性区域经济情况、周边市场情况、区位情况,2）系统性全过程策划,3）前瞻性开发项目时间跨度大,4）市场性以市场为导向,5）创新性策划手段，杜绝雷同“同质化”,6）操作性不能“空中楼阁” 务实与务虚,7）多样性动态调整,8）效益性实现经济效益、社会效益,皖6条准备金率,6.1 房地产开发项目策划概述6.1.1 房地产开发项目策划的含义6.1.2 房地产开发项目策划的特

6、征,6.1.3 房地产开发项目策划的地位, 房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。 房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。 房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。,6.1 房地产开发项目策划概述6.1.1 房地产开发项目策划的含义6.1.2 房地产开发项目策划的特征6.1.3 房地产开发项目策划的地位,6.1.4 房地产开发项目策划的作用, 能创造显著的经济效益和社会效益；, 能为项目决策指明方向；, 能使房地产开发项目增强竞争能力；, 能有效地整合房地产资源。,6.1 房地产开发项目策划概述

7、6.1.1 房地产开发项目策划的含义6.1.2 房地产开发项目策划的特征6.1.3 房地产开发项目策划的地位6.1.4 房地产开发项目策划的作用,6.1.5 房地产开发项目策划与可行性研究的区别,项目策划与可行性研究的区别,6.1 房地产开发项目策划概述6.1.1 房地产开发项目策划的含义6.1.2 房地产开发项目策划的特征6.1.3 房地产开发项目策划的地位6.1.4 房地产开发项目策划的作用6.1.5 房地产开发项目策划与可行性研究的区别,6.1.6 房地产开发项目策划的分类,已有明确项目,开发项目策划的分类,还没有明确项目,单项策划,房地产开发项目策划的分类, 已有明确项目的房地产全过程

8、策划 项目投资策划最关键！市场预测、项目定位、 融资策划、主题策划、经济评价、 投资风险等 项目规划策划布局策划、产品规划 项目开发建设策划招投标、项目管理 项目营销策划形象策划、广告策划等 项目后期策划物业管理,房地产开发项目策划的分类, 还没有明确项目的投资策划 投资开发区位分析与选择地域及具体地点的分析与 选择 投资开发方向及内容分析与选择 投资规模分析与选择 投资开发合作方式分析与选择独资、合资、合作、 委托开发 项目融资方式分析与选择自有资金、银行、债券等 开发完成后的产品经营方式分析与选择出售、出租等, 单项策划 融资策划 主题策划 营销策划 物业管理策划 ,房地产开发项目策划的分

9、类,6.1 房地产开发项目策划概述6.1.1 房地产开发项目策划的含义6.1.2 房地产开发项目策划的特征6.1.3 房地产开发项目策划的地位6.1.4 房地产开发项目策划的作用6.1.5 房地产开发项目策划与可行性研究的区别,6.1.6 房地产开发项目策划的分类,已有明确项目,开发项目策划的分类,还没有明确项目,单项策划,6.1 房地产开发项目策划概述6.1.1 房地产开发项目策划的含义6.1.2 房地产开发项目策划的特征6.1.3 房地产开发项目策划的地位6.1.4 房地产开发项目策划的作用6.1.5 房地产开发项目策划与可行性研究的区别6.1.6 房地产开发项目策划的分类,6.1.7 房

10、地产开发项目策划的组织形式与工作流程,1）房地产开发项目策划的组织形式,房地产开发项目策划的组织形式,内部组建,外聘策划机构,6.1 房地产开发项目策划概述6.1.1 房地产开发项目策划的含义6.1.2 房地产开发项目策划的特征6.1.3 房地产开发项目策划的地位6.1.4 房地产开发项目策划的作用6.1.5 房地产开发项目策划与可行性研究的区别6.1.6 房地产开发项目策划的分类,6.1.7 房地产开发项目策划的组织形式与工作流程,2）房地产开发项目策划的工作流程,内部组建或外聘策划机构,提出问题与策划目标,项目调研与市场分析,创意与构思,反复推敲、评判,初步策划文稿,最终策划文案,提供给决

11、策者认可,策划实施,房地产开发项目策划的工作流程,6.1 房地产开发项目策划概述,6.2 已有明确项目的房地产策划, 已有明确项目的房地产全过程策划 项目投资策划最关键！市场预测、项目定位、 融资策划、主题策划、经济评价、 投资风险等 项目规划策划布局策划、产品规划 项目开发建设策划招投标、项目管理 项目营销策划形象策划、广告策划等 项目后期策划物业管理,6.1 房地产开发项目策划概述6.2 已有明确项目的房地产策划,6.2.1 项目投资策划,项目投资策划,项目融资策划,项目主题策划,项目投资风险控制,项目经济评价,项目定位策划,市场分析与预测,6.1 房地产开发项目策划概述6.2 已有明确项

12、目的房地产策划,6.2.1 项目投资策划,1）市场分析与预测, 目的了解营销房地产市场的宏观社会经济因素，把握投资机会 和方向；了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，对拟开 发项目进行市场定位；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，以指 导项目的规划设计。,6.1 房地产开发项目策划概述6.2 已有明确项目的房地产策划,6.2.1 项目投资策划,1）市场分析与预测, 步骤确定分析目的确定分析目标确定分析方法估算分析过程所需时间和费用进行数据收集、处理和分析（市场调查）提出市场分析的结论与建议，对市场情况作出预测,市场分析 与预测的内容,市场分析,市场预测,目标市场确定,6.1 房

13、地产开发项目策划概述6.2 已有明确项目的房地产策划,6.2.1 项目投资策划,1）市场分析与预测, 市场分析与预测的内容,6.1 房地产开发项目策划概述6.2 已有明确项目的房地产策划,6.2.1 项目投资策划,1）市场分析与预测, 市场分析内容,市场分析 的内容,经济资源分析,城市发展分析,地块自身资源分析,城市文化分析,宏观经济资源分析,中观经济资源分析,规划要求,发展方向：南京,SWOT分析,人文、历史等,6.1 房地产开发项目策划概述6.2 已有明确项目的房地产策划,6.2.1 项目投资策划,1）市场分析与预测, 市场预测内容,房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据调查分析所提

14、供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行预算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。,定性预测,市场预测的方法,定量预测,经 验,数学模型,定量预测的方法,回归预测线性、非线性,灰色预测GM（1，1）,BP神经网络预测,马尔科夫链预测,近年扬州西区别墅价格数据资料,定量预测的方法一元线性回归预测,根据上述数据资料，设价格模型方程为y=a+bt, 则计算列于下表,根据计算上表的数据可以得出：a=4013.995,b=112.912联排别墅的价格模型为 y=4013.995+112.912t06年一季度联排别墅的价格即为当t=11时，y=4013.995+112.912*11=5256.027,定量预测的方法一元线性回归预测,6.1 房地产开发项目策划概述6.2 已有明确项目的房地产策划,6.2.1 项目投资策划,1）市场分析与预测, 目标市场确定,任何企业都无法为该市场内所有的消费者提供最佳的服务,消费者需求差异大,竞争者服务于特定的细分市场,