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1、 广弘美居中心总体定位及策划思路策 划 前 言通过与贵司对我司的信任，我司对项目的策划发展很有信心。我们凭借多年专业首次行统筹操盘经验，以及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对 “ 专业市场、物流地产、市场地产” 等商业功能整合，为贵公司打造集齐千余种家居品牌展示，复合大型家居会展博览，设有进出口服务体系的一站式大型现代美居博览中心。 。现将我司就该项目的思路提交，其内容如下：需解决的核心问题如何确定项目差异化主题定位？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在招商阶段，招引到品牌大商家，创造项目良好的品牌地位，如何引进适合项目的商家促进
2、项目良好的后续经营？如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？ 如何打造集专业市场、物流地产、市场地产、商务地产于一体的复合型地产？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何解决项目规划设计要求等问题？如何解决日后运营管理的优化服务问题？第一部分深圳市家居建材专业市场现状分析笋岗清水河 物流园龙华物 流园区前海湾物 流园区盐田港物流 园区平湖 物流 基地机场航空物 流园区一、深圳六大物流园区介绍：1、龙华物流园区出入境集装箱接驳 中心 ：园区规划占地67万平方米，市政府在物流发展规划中，对龙华物流园区的定位为服务连接香港和深圳并远及珠三角和内陆地区的国际集装箱多
3、式联运中心，其主要功能为出入境集装箱接驳、物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还箱点、信息管理及相应支持系统服务等。2、笋岗清水河片区消费配送型园区深圳笋岗清水河物流园区是深圳市规划建设六大物 流园区中占地面积最大、惟一位于市区的物流园区，规划 占地2.37平方公里，也是深圳市先行启动建设的现代化配 送中心型物流园区。根据规划，该片区将建成消费性配送 型物流园区。根据规划，笋岗清水河物流园区的商业定 位为：集专业化商品批发、配送、储存、运输、展示与交 易于一体，辅以办公、商务、金融、信息发布、居住、娱 乐等相关配套设施，现代化仓储业、商业和交通运输业协 调发展，建成区域性的专业市场、物流配送
4、中心、采购中 心和购物中心，服务面向华南、全国以至东南亚的消费性 配送型物流园区。 3、前海湾物流园区、盐田港物流园区国际货运枢纽型物流园区 根据规划，前海湾港区物流园区位于南油仓储区内平南铁路以北，规划占地40公顷，主要服务对象为蛇口、赤湾、妈湾三大港区；盐田港物流园区主要围绕盐田港区“做文章”，位于盐田坳后方陆域仓储区，规划占地50公顷。这两大物流园区均属国际货运枢纽型物流园区，具有存储、配载、运输方式的转换及信息服务等功能，园区内的企业以制造商、仓储公司和货运公司为主。在具体功能划分上，前海湾港区物流园区的主要功能是散杂货集散、集装箱中转、拆拼、加工、海关查验等；盐田港物流园区的主要功能
5、是国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工、海关查验等。4、平湖物流基地深圳消费物资集散地龙岗平湖物流基地（物流园区）是深圳市唯一的综合性物流园区 。建设面积16平方公里，首期开发面积4.4平方公里，已经吸引华南国际工业原料城，深圳商品配送中心，民润农产品配送中心，中国外 运股份有限公司，华润万家深圳配送中心，深圳中外运平湖物流中心 ，深圳市、区粮食储备库，深圳味来物流配送中心、海源塑胶原料配 送中心、广弘美居中心等大型物流企业入驻。平湖物流基地，具备日 编组能力为8000车次的平湖铁路编组中心，京九线、广九线穿基地而过，平盐铁路与平南铁路在基地与京九、京广接轨，直通盐田国际中 转港和蛇口集装箱港。平
6、蛇、平樟、深惠、机荷高速、龙岗第二通道 、清平快速、梅观高速在基地周围形成纵横交错、四通八达的公路网 络，机荷高速把该基地与宝安国际机场紧密联系在一起。独特的区位 和综合交通优势，使该基地成为珠江三角洲乃至华南地区货物集运的 中转站，中国南部大通道的出海口。5、机场航空物流园区现代化航空物流基地 深圳机场航空物流园区总占地116万平方米，包括空运中心、海运中心、临港工贸园以及保税加工贸易区等四大功能区。空运中心是整个航空物流园区的核心部分，空运中心中的国际园，因为所涉及的业务流程特殊，更是整个园区的龙头。国际园占地27万平方米，主要提供国际货物处理场所，包括国际货运村、国际货站、保税仓库、快件
7、处理区、联检综合楼以及海关货物查验场、货物消杀处理库房等配套服务设施。 二、家居建材大市场分析1、房地产业的发展带来滚滚商机： 进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。我国每年住宅基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。按每户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。也就是说，每年有500万户住宅要进行家具的配置，需要大量的家居建材产品。在房地产的带动下，国内家居建材业正以每年20以上的速度迅猛发展，业内人士预测，2005年，装修建材需求有望突破6500亿元。到2010年，建材工业产值预计达到逾1万亿元，成为国民经济的重
8、要增长点。2、国际化脚步加快，中国已经初显家居建材业强国风范：随着WTO、CPEA的签定，2005年中国家居建材业显示出了更加强劲的发展势头，生产总值及出口额均大幅上涨。2005年巨型家居建材流通企业不断涌现，在产业全面升级、特色区域建设上取得重大成就，辐射的国际区域也更广，中国已经初显家具业强国风范。三、深圳家居建材专业市场现状：1、市场格局形成：经过10多年的发展，目前深圳1万平方米以上大型专业市场已超过20家，如香江、乐安居、饰万家、集美堂、金雅、金丽、洪湖春天、宝润等知名专业市场。田贝片区、八卦岭片区、笋岗片区装饰建材专业市场形成三足鼎立之势，宝安片区、南山片区装饰建材专业市场渐成气候
9、，正在上演片区之争，大市场、大物流之争。2、国外大品牌进驻，竞争日益激烈：与此同时，国外建材连锁超市借助其大规模经营、先进的管理模式，遍布全球的进货渠道，进军深圳的专业市场。百安居罗湖店的运营，麦德龙也抢占深圳市场，让深圳本地的建材专业市场倍感压力，可以预见，未来几年深圳装饰建材专业市场竞争将日趋激烈。3、市场迎来重组升级：在新形势下，深圳本土装饰建材专业市场有必要做大做强。整个装饰建材专业市场面临整合，这种整合包括建材市场的经营理念、经营规模、经营模式和经营手段等各个方面。在这种情况下，没有品牌、缺乏特色的市场将面临被淘汰的局面。打造本土品牌，迎接新一轮产业升级是当务之急。 第二部分深圳平湖
10、物流基地及华南城现状调查深圳平湖物流基地是深圳市在21世纪第一个五年重点开发的基础性建设项目之一，是中国物资流通协会认定的第一个全国性“物流实验基地”，在国内物流界具有较大的知名度和影响力。 一、深圳平湖物流基地现状与未来发展趋势研究1、平湖概况平湖街道位于龙岗区西北部，东与横岗街道相连，西与宝安区观澜 街道接壤，南与布吉街道毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗 区至宝安区的交汇点。街道面积41.8平方公里，总人口约35万，其中户 籍人口15666人。下辖10个社区居委会。平湖街道是深圳市海、陆、空 交通网络集汇点，深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）以及深港和内 地的交通枢纽，集货物运输、
11、仓储、加工、配送为一体的珠江三角洲和 华南地区的物流重镇、商业旺镇、工业强镇 。2、平湖经济发展2005全年实现地区生产总值55.98亿元，比增20.3%；工业总产值 98.65亿元，比增24.2%；社会消费品零售总额11.47亿元,比增20.7%； 固定资产投资总额13.81亿元，比增28.2%；预算内地方财政收入1.06亿 元，增长11.2 %；实际利用外资1.15亿美元，增长6%；出口12亿美元，增长9.1%。 其中地区生产总值、社会消费品零售总额、预算内地方财政收入、实际 利用外资等指标的增幅均在全区平均增幅之上。引进一批高新大项目。 引进各类企业93家，总投资2.8亿元，投资100万
12、美元以上的外资企业7 家，投资200万元以上的民营企业7家。第三产业加重提质。平湖物流基地签约项目7个，总投资超20亿元。华南城隆重开业。 平湖第三产业比重提高8个百分点。民营经济发展壮大。引进民营企业 32家，占引进企业总数的34%，吸引投资2.4亿多元。其中友信利锋电子 实业公司投资1.2亿元。房地产经济成功启动。凤凰山22万平方米招标 地以4.95亿元的较好价位拍卖给和黄地产。平湖物流基地位于深圳市龙岗区平湖镇,居深圳市北部,距香港的实 际距离仅25公里。北面和东北面与东莞市接壤，东邻龙岗新区，南靠 布吉海关，西北与宝安区接壤，是深圳至东莞，宝安区至龙岗区的交汇 站，区位条件得天独厚，处
13、于珠江三角洲经济辐射带的“中心极”。3、区位优势铁路方面：京九线、广九线穿基地而过，平盐线、平南线在基地内与京九线接轨，盐田国际中转港、蛇口集装箱港经此两线辐射国内外，己投入使用的日编组能力8000车次的平湖南铁路编组站位于基地中心。公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错， 东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高 速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形 成畅通的海陆空立体交通网络。基地内的供水、供电、通讯等基础设施业己 形成。 4、交通优势按照立足深圳、辐射周边的规划定位，基地16.25平方公里的总控制 范围将按三期
14、分步建成。首期开发区分国内综合物流园区和国际中转物 流园区两部分。国内综合物流园区占地2.6平方公里，以市场信息、产品配送、现代 仓储、复式联运、商品交易五位一体的模式发展园内物流。国际中转物 流园区占地1.8平方公里，以海铁联运的模式发展国际物流。 目前，国内综合物流园区已吸引了万佳百货配送中心，深圳商品配 送中心，民润农产品配送中心，建材批发市场、华龙土特产批发市场等 企业在基地落产；国际中转物流园区也吸引了德国西门子、香港九广铁 路等企业前来调研和洽淡。5、经营状况6、未来发展平湖物流基地的开发建设，是深圳市扩大经济辐射半径的战略需求，也是国家大京九、大西北发展战略的宏观要求，是新形势下
15、，深圳市面对即将发生的制造业中心北移做出的必然快择。平湖物流基地将以更加良好的基础设施条件和海陆空、“天地通”环境为国内外客商提供创业的天地、发展的舞台。 1、项目概况：华南城是一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，经营规模大型化、经 营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营 空间国际化、经营环境规范化的超大规模的制造业原材料 专业交易中心。二、华南城成功研究华南城位于深圳平湖物流基地园区，规划占地面积约 1.5 平方公里，总建筑面积约 220 万平方米，总投资约 26 亿元人民币，由佳宁娜集团、民生集团、香港建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团和京晖
16、国际五家公司共同投资，预计在 5 年内全部建成。 中国已成为世界的制造工厂，珠江三角洲是全世界工厂最密集的地区， 150公里的半径范围内拥有数十万家工厂和企业。工业原材料市场有着巨大 的需求，原材料的市场 配套功能是整个工业产业链不可分割的组成部分。目 前该地区已有的原材料市场都是分散的、小规模的，缺乏一个高档次、大规 模的专业原料供应市场。各生产厂家十分迫切要求有一个经营品种专业化、 经营规模大型化、经营空间国际化的原材料专业批发市场，以减少原材料的 采购环节和采购成本。随着中国加入WTO，中国迎来新一轮对外开放的浪潮 ，越来越多跨国公司正进一步把生产基地向中国转移，珠江三角洲更是他们 首选地之一。可以预料，该地区工业原料将有更大的需求。 2、定位分析华南国际工业原料城建设的宗旨就是迎接世界 经济一体化、制造业向中国转移的大形势，是要为 珠三角及华南地区的生产厂家提供一个国际化的原 材料展示的平台，以及国际工业原材料信息及产业 发展动向。 3、建设宗旨4、发展目标华南城的发展目标是：立足深圳、依托珠三角、辐射 全国、影响
