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1、1 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商既有容积率下物业配比整合2 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商江西萍乡水口桥路项目3 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商用地面积136493容积率2.3建筑密度30%绿地率36%总建面积313934其他限制条件a.退界要求 b.主入口位置要求地块呈不规则山地地形，内部地势高差大（20余米），西侧紧邻铁轨，且西面高处有坟头。 充分用足容积率，结合地势起伏进行多物业形态的坡地项目规划，同时最大限度规避不利条 件，是本案规划的可发展方向。土地价值分析/宗地分析与经济指标高层建筑用地范围
2、西侧城市铁路通行慢车，产生噪音与视觉污染 西面远处有水泥厂与坟头，造成空气粉尘与视 觉污染地块南侧双向快速四车道，社区未 来出入口设置受到限制地块内部有高压线通过，极大程 度影响地块价值地块内部地势高差大，可顺势打 造坡地景观，形成项目特色4 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商土地价值分析/土地价值分级综合上述地块内部及周边现状分析，对土地价值加以评判与划分，并以土地价值最大化为原 则，作为产品规划的依据之一。土地价值最高区相对位于地块中央，与外界不利因素相互隔离， 直接受惠于社区内部环境打造私密性较高土地价值中高区位于地块东南侧，靠近社区出入口位置，对于城 市出行较
3、为便利因地块西北侧建筑遮挡，受外部不利条件影响小可借社区内部环境土地价值中区地块西北侧，紧邻西侧铁轨，受到噪音与环境影 响较严重同时可望见远处坟头，风水上存在不利中高高中高层建筑用地范围5 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商规划方案物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅2734003.487%类独栋别墅367300.6512%商业30001%会所8000.3%合计3139302.3100%物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅2510803.880%花园洋房437501.014%类独栋别墅153000.75%商业30001%会所8000.3%合计313
4、9302.3100%方案一：纯溢价能力的物业组合方案一：纯溢价能力的物业组合方案二：现金流兼顾溢价的物业组合方案二：现金流兼顾溢价的物业组合地块属性：容积率为2.3，充分发挥宗地价值，我们提出以下两种产品方案：从产品、开发、财务评价、市场风险加以比较，从产品、开发、财务评价、市场风险加以比较，得出最优方案推荐。得出最优方案推荐。6 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商规划方案/方案一规划方案一：纯溢价能力的物业组合规划方案一：纯溢价能力的物业组合思考策略：充分用足高层用地面积，利用高层建筑拔高容积率，其余用地开发别墅物业物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅27
5、34003.487%类独栋别墅367300.6512%商业30001%会所8000.3%合计3139302.3100%优：别墅体量最大化，整盘溢价能力强劣：当地别墅物业接受度一般，去化速度不快，导致整盘销售周期拉长，不利快销初衷高层住宅类独栋别墅沿 街 商 铺高层建筑用地范围会 所7 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商规划方案/方案二规划方案二：现金流兼顾溢价的物业组合规划方案二：现金流兼顾溢价的物业组合思考策略：多样化产品组合，利用洋房物业加快现金回笼，高层建筑充容积率，适量别墅提升溢价物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅2510803.880%花园洋房4
6、37501.014%类独栋别墅153000.75%商业30001%会所8000.3%合计3139302.3100%优：产品线丰富，面临市场压力较小，且有现金流产品缓解资金压力劣：最大化规划低密度产品，建筑密度较高高层住宅 类独栋别墅沿 街 商 铺高层建筑用地范围花园洋房会 所8 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商物业类型 户型 面积段() 套数 套数配比建面 () 建面配比 公寓 二房两厅一卫 80-90 52420%4454014%三房两厅一卫 95-105 1837%183006%三房两厅两卫 110-135 167764%20459465%四房两厅三卫 135-
7、150 2108%2982010%别墅 独栋别墅 300-350 80.10%26401%联排别墅（类独栋） 200-250 381.00%83603%配套 会所与商业 45001%合计 2640100% 312754100%房型面积与配比9 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商申能地产浦东成山路地块项目10 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商项目地段价值较高，形状规整，两侧临水，但邻近道路形成噪音干扰产品定位 宗地分析 | 影响因素分析杨 高 南 路成山路浦 三 路川杨河浦三路自北向南实景 道路东侧为悦豪斯在售90物业成山路由西向东实景 道路
8、以北为已建成商品房宗地内留有4个 煤气包，待迁移杨高南路自北向南实景 道路西侧有一个公交车停车场宗地南侧留有庙 宇一栋，暂无迁 移规划规划道路商业用 地教 育 用 地宗地宗地南侧为规划道路，道路南侧临 川杨河，河道南侧为低层建筑的建 材市场 pp 宗地位于浦东内中环间六里板块，周边中高端物业崛起，配套相对成熟；宗地位于浦东内中环间六里板块，周边中高端物业崛起，配套相对成熟；pp 宗地东南两侧皆临河道（河道景观普通），西北两侧临大型道路，车辆往来较多宗地东南两侧皆临河道（河道景观普通），西北两侧临大型道路，车辆往来较多。南侧邻近寺庙，因此受到南侧邻近寺庙，因此受到 噪音等不利因素影响。噪音等不利
9、因素影响。11 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商产品定位 宗地分析 | 土地价值划分土地价值较低区土地价值次高区土地价值最高区p利用高层建筑，将道路 与小区自然区隔，利于 地块内其他土地的价值 提升p沿路建筑形成良好的展 示面临成山路、杨高南路两侧 的土地，受道路噪音影响 较严重，相对而言土地价 值较低土地价值较低区地块中部不受外界影响， 形状方正，是土地价值次 高区土地价值次高区地块内东、南两侧土地， 临近河道，同时私密性相 对强，是土地价值最高区土地价值最高区物业形态随整体小区建 筑排布而定（即在满足 容积率要求的前提下， 优先考虑低密度高溢价 的物业）低密度高
10、溢价的物业形 态，使土地价值最大化依据土地价值高低，选取合适的物业形态，发挥土地价值最大化效应杨 高 南 路成山路浦 三 路川杨河规划道路商业用地教育 用地庙 宇12 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商产品定位 方案筛选 | 物业选型分析地块面积容积率建筑面积建筑密度建筑限高绿地率住宅用地8.242.520.6308035商业用地0.9321.86456030教育用地0.4510.45301535合计9.6222.91：纯高层公寓：高层公寓+类别墅整个项目最多2类物业形态， 使社区保持相对统一、不杂乱 的社区感宗地条件下，物业选型有纯公寓、公寓与类别墅组合两大方向：高
11、层+联排别墅3.0 0.6高层+叠加别墅3.0 0.9高层+合院别墅3.0 0.75高层+洋房3.0 1.4 注：灰色划线字体为设定的容积率组合方式选型原则体量估算13 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商产品定位 方案筛选 | 物业选型分析借 力打 力Text in hereText in here尽量多得布置 类别墅型产品物业选型 原则类别墅整体溢价 及去化均较好区域规划利好 板块发展可见项目容积率高（ R=2.5），无法 打造纯粹的低密 度社区形象思考组合方式选型原则如何迎合区域市场特性，创造整盘高溢价？体量估算14 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及
12、咨询服务供应商产品定位 方案筛选 | 物业选型分析方案一 纯高层公寓占地：8.24万方 体量：20.6万方注：灰色划线字体为设定的容积率本案最终物业选型： 高层+洋房 ，类别墅体量最大化思考组合方式选型原则体量估算物业类型组合高层 占地高层 体量类别墅 占地类别墅 体量方案二高层+联排别墅 3.0 0.66.5419.621.71.02方案三高层+合院别墅 3.0 0.756.4119.231.831.37方案四高层+叠加别墅 3.0 0.96.2818.841.961.76方案五高层+洋房 3.0 1.45.6616.982.583.61高层与洋房组合的物业选型，类别 墅体量最大化，整个社区
13、建筑密度 相对舒适不同物业组合体量试算市场结论佐证：1、区域洋房产品未来供应稀缺2、区域洋房产品销售期去化较好3、区域洋房产品二手房价格显示 溢价明显区域未来洋房产品具 有竞争优势15 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商本案最终方案落定：本案最终方案落定：方案五：高层方案五：高层+洋房洋房方案一方案三方案四方案二方案五产品定位 方案筛选 | 项目规划落定16 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商产品定位 方案筛选 | 社区规划分析精品公寓 4栋宽邸大宅 4栋花园洋墅 14栋建筑模块：60m*16m建筑模块：48m*15m建筑模块：32*18m建
14、筑模块与主要节点示意：杨 高 南 路成山路浦 三 路川杨河商业用地教育 用地住宅次出 入口p 靠成山路、杨高南路区域：常规户型的 高层精品公寓 相对价值较低的物业，将外界环境与社区 完全分离，利于项目内其他物业的溢价p 地块中区：舒适户型的高层宽邸大宅 沿社区中央景观轴、观景而建，主景观延 伸至住宅，“宽宅、宽景”理念p 地块东、南两侧沿河区域：多层花园洋 墅，洋房别墅化的设计理念 注重组团打造与别墅感受，彰显独特的花 园洋墅贵族气质结合宗地内部土地价值高低，以物业价值与土地价值相匹配 为原则：商业出 入口庙宇中 央 景 观 轴 线住宅主出 入口住宅与商 业区门禁中央景观轴线住宅主次出入口（在
15、 小区内进出入口处设 地下车库出入口）商业出入口住宅与商业区门禁70 米70米70米 70米70米70米60米17 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商南昌新建汪氏药厂地块18 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商4.1 宗地分析宗地条件分析：地块总占地725亩，呈不规则状向四面展开。通达性一般。 地块距南昌市区约30分钟车程，东侧052县道分别通达南昌市区和当地避暑胜地 湾里。地块西侧规划建外环线道路。地块总面积用地规划容积率总建筑面积725亩工业用地425亩1.5约42.5万商业用地100亩2.0约13.3万居住用地200亩2.5约33.3万东侧：邻052县道，通往南昌市区与湾里，外部交通便捷，但仅北侧路段可向外开口，通达性欠佳；地块东侧有森林公园景观资源；地形凹陷处有旧宅，无拆迁等规划，环境较差；南侧：邻望城路，南侧为电池厂，景观环境与居住性欠佳；西侧：规划城市外环线道路待建；邻近院校；北侧：道路北侧为翡翠山庄别墅。森 林 公 园 用 地052县道望城路翡翠山庄 （别墅）电池厂湾里方向南昌市 区方向项 目 地 块城市外环线（规划 ）江西中 医药技 术学院旧宅区19 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商用地性质功能布局承担功能功能载体建筑面积（万 ）容积率工业用地A
