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1、沈阳远洋 企业发展战略及丁香湖拿地策略研究天启其中住宅完成投资568.87亿元，同比增长44.3%。前7个月的供销比达到0.92:1，供销趋于平衡。 前7个月，沈阳市商品房销售面积760.24万平方米，商品住宅销售面积632.88万平方米，分别同比增长3.64%和0.61%。2-市场研究商品房市场-价格成长与同等城市相比，价格具有极大上涨空间；09年起价格开始快速增长；六城市商品房价格比较（元/平方米）城市 时间南京武汉成都大连长春沈阳20075011451651526275307533822008510846805200758634943439200971855199590081773886
2、39962010上半 年7846576657938668400246672-市场研究商品房市场-需求特征-沈阳楼市三大驱动力2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长 实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委常 委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今 年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民住 宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程拆 迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆迁1.2 万户。1月21日开始，沈阳部分行政区和开发区 需要着手准备拆迁工作辽宁日报，2009年1月12日铁西装备制造业聚集区产业结构调整成果显著。这里聚集了500家 规模以上工业企业，其中世界500强企
3、业32家。离心压缩机、大型 鼓风机、磨煤机等44个产品国内市场占有率居行业首位，数控机床 、盾构机、特高压变压器等18个产品市场占有率居世界前10位。石 化设备、输变电设备等主导产业快速发展，铸锻、模具及压铸件等 基础产业集群发展壮大。沈阳大力发展现代服务业，以沈阳金融商贸开发区为例，香港东亚 银行、东北唯一的外资证券企业香港华富嘉洛证券有限公司等各类 金融机构相继开业，世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际知名现代 服务业企业纷纷入驻。由一片农村的“低洼地”，沈北新区摇身变 为发展现代农业的城市地标中粮集团、辉山乳业、金石豆业 20余家大型农产品深加工龙头企业和近400家省级以下各类农 产品深加工
4、龙头企业聚集于此。浑南新区电子信息产业园基础设施 建设基本完成，IC装备、动漫、先进制造、数字医疗等高新技术产 业发展加快，已成为国家重要的高新技术产业化基地。沈阳日报，2009年3月21日产业升级城市拆迁外来导入2010年3-4月，外地人在沈房86.65万平米 ，占比43.54%,比前两个月增加5.07个百 分点。其中，省内其他城市来沈购房占 25.71。 外地人购房整体比例首次超过 四成。原来在沈买房的外地人，主要来自 于省内周边城市，他们的目的是为了孩子 就学，或者给父母养老，购置房产时基本 以中小户型为主，现在沈阳本地和外地来 沈阳投资房产的购房者出现明显增多趋势 ，他们购置房产的特点
5、也出现明显变化， 尤其是外来投机客，目标基本以中高档、 大户型房产为主。市场特征 房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段； 市场具备足够的空间、成长潜力及抗风险能力； 城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；沈阳之于远洋东北远洋快速规模扩张之重要的城市增长极城市特征全域发展、快速崛起的国家中心城市，为房地产发展提供强大的经济及空间基础市场特征房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；市场具备足够的空间、成长潜 力及抗风险能力；城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；+三 远洋沈阳发展战略沈阳市场特征房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；+市场具备足够的空间、成长潜 力及抗风险能力；
6、+城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；规模为沈阳市场发展的核心要素，有规模才有影响力与话语权中海寰宇天下2天2次开盘，成交金额12亿；中海城2天2次开盘，成交金额6亿； 恒大名都1次开盘，成交金额4亿；+品牌开发商沈阳发展模式研究企业名称业务布局保利地产集中于中高端市场，抢占市场份额万科中高端市场，专注于规模扩张，攫取品牌溢价华润立足高端市场，在城市内进行多业态布局恒隆高端商业市场，在每一个进入的城市成为NO.1金地中高端市场，可售产品维持在较高水平，追求高溢价中海中高端市场，可售产品维持平均水平，追求市场份额1、万科=市场先行者=发现市场2、保利、金地、中海=市场占领者=改变居住3、华润
7、、恒隆=城市运营=改变城市三 远洋沈阳发展战略龙湖品质+单一万科保利金地规模+时间+速度华润恒隆世茂复合+实力品牌开发商发展模式恒大碧桂园单盘规模+低价三 远洋沈阳发展战略品牌开发商沈阳发展模式研究三 远洋沈阳发展战略远洋品牌核心竞争力分析背景：上市公司、央企背景+实力：北京多盘，大连十盘联动，沈阳单盘销冠+内涵：资本运作、行业领先实力及规模为核心竞争力，尚未形成清晰的产品系列及统一的品 牌形象适合远洋的发展模式规模化+区域布局+快速开发周转形成企业占位土地布局战略为现阶段企业的核心战略市场特征规模为沈阳市场发展的核心要素，有 规模才有影响力与话语权企业特征实力及规模为核心竞争力，尚未形成清晰
8、 的产品系列及统一的品牌形象竞争特征品牌的成功模式中，规模+时间+速度发 展模式更为适合沈阳市场；四 远洋如何布局沈阳丁香湖于洪北二环板块 城市居住热点板块 地段+交通大东板块 旧城改造热点板块 地段+配套大浑南板块 新城建设热点板块 概念+市政房地产发展三大热点板块三大热点板块对比分析板块于洪北二环板块大东板块大浑南板块板块特征居住概念为主城市再造新城打造核心竞争力地段+交通地段+配套概念+市政未来发展空间逐渐向丁香湖发展， 具备生态资源，居住 发展空间大单地块规模较小，但 具备城市资源广阔的发展空间， 具备政府导向资源 及市政资源 适合项目生态型低密度大盘or 城市型综合大盘城市型现金流项
9、目城市型综合大盘于洪北二环板块：中海城中海城一期，共分为东、西两个区域，其中东 区命名为蓝堡，由7栋高层和14栋多层组成；西 区命名为虹郡，由12栋高层和19栋多层组成。 高层产品都为33层，一个单元，两梯五户和两 梯6户，面积区间75-122平；多层产品6层，2-4 个单元，一梯两户，面积区间89-174平。 蓄水2000组，2天2次推盘，共成交1200套.超链接：开盘播报大浑南板块：恒大名都项目位置和平长白桥南 沈苏快速干道占地面积13.7万建筑面积36万容积率3.19绿化率45%建筑风格现代建筑类型高层 加推户数1279套 开盘时间2010年8月22日 入住时间2012年9月项目一期由2
10、2栋高层（33层）组成，面积87- 179平方米，均为精装修产品（装修费1500 元/平方米）。蓄客近2个月，蓄客量约在1000余组。本次 开盘推出的1279套中成功签约的约有1050 套左右，销售率近85%左右。 超链接：开盘播报大东板块：2010年出让地块地块名称东北大马路 301号地块竞得人鞍山万科房 地产开发有 限公司 占地面积74526平成交价格3911元/平规划用途居住商业地块名称东北大马路 153号地块竞得人沈阳东方银 座中心城置 业有限公司 占地面积51070平成交价格6290元/平规划用途居住商业地块名称望花南街37 号地块竞得人辽宁彤利房 地产开发有 限公司 占地面积116
11、20平成交价格3926元/平规划用途居住商业地块名称南卡门路北 地块竞得人辽宁云腾房 屋开发有限 公司 占地面积8027平成交价格4302元/平规划用途居住地块名称南卡门路16 号地块竞得人辽宁彤利房 地产开发有 限公司 占地面积18187平成交价格3988元/平规划用途居住商业公示地块成交地块地块名称工农路44号 地块 占地面积11999平起拍价格6023元/平规划用途居住商业地块名称二台子街西 占地面积6910平起拍价格3817元/平规划用途居住商业地块名称东北大马路 285号地块 占地面积29849平起拍价格4828元/平规划用途居住商业一环 二 环其他品牌企业布局开发商区域项目名称建筑
12、面积入市时间万科浑南万科新榆公馆292005年和平万科城1062005年东陵万科兰乔圣菲11.152006年于洪万科魅力之城31.552007年浑南万科金域蓝湾61.62008年铁西万科金域国际10.882009年东陵五里河项目29.132009年浑南新里程11.392006年于红丁香湖地块352011年 保利东陵保利花园90.22003年于洪保利上林湾422007年铁西保利心语花园58.562008年沈北保利十二橡树庄 园11.832010年东陵沈阳长青桥西项 目11.182010年于洪二环路北-4132011年开发商区域项目名称建筑面积入市时间 中海和平中海国际社区1502009年中海龙湾
13、2009年皇姑中海寰宇天下2202010年于洪中海城280 2010年 华润和平万象城702009年铁西华润凯旋门28.52009年铁西华润置地广场40于洪华润置地橡树湾89.242009年 金地浑南金地国际花园282007年浑南金地长青湾402008年浑南金地滨河社区98.362008年浑南金地檀郡152010年大东金地大东-铁西金地名京 652010年 碧桂园沈北碧桂园太阳城116.222008年沈北沈阳碧桂园169.042008年苏家屯碧桂园凤凰城143.092008年于洪碧桂园银河城2402008年 龙湖沈北龙湖艳澜山1202010年沈北8008年以前全国品牌开发商项目时间及规模08年
14、以后全国品牌开发商项目时间及规模123456789101112131415万科在沈项目分布图序号项目名称时间客群 1城市花园1998中高2紫金苑1999中高3四季花城2001中高4花园新城2003中高5新榆公馆2005中高6金色家园2005中高7兰乔圣菲2006高端8万科城2006中高9新里程2007中高10魅力之城2007中高11金域蓝湾2008中高 12金域国际2010中高 13柏翠园未开中高 14蓝山未开中高15丁香湖 地块未建中高保利在沈项目分布图序号项目名称时间客群1保利花园2003中档2保利海棠花园2006中低3保利百合花园2006中低4保利上林湾2008中低5保利心语花园2009
15、中档6保利十二橡树2009高档123456中海在沈项目分布图序 号项目名称时间客 群1中海国际 社区2009中 高2中海龙湾2009高 端3中海寰宇 天下2010中 高4中海城2010中 档1234金地在沈项目分布图序 号项目名称时间客群1金地国际花 园2007中档2金地滨河国 际社区2008中档3金地长青湾2008中高4金地檀郡2010中高5金地名京2010高挡6金地大东地 块未建123456华润在沈项目分布图序 号项目名称时间客群产品类1华润凯旋门2009中高高层2华润悦府2010高档高层3华润橡树湾2010高档别墅4华润置地广 场未售商业商业5华润中心万 象城未售商业商业12345开发商
16、布局对比分析开发商万科保利金地中海华润布局区域全域布局大东+于洪为 主浑南为主+ 大东+铁西长白+于洪和平+铁西+ 于洪 布局模式城郊大盘+景 观大盘+资源 别墅+城市公 寓城市中端大 盘+资源高端 大盘资源高端大 盘+城市高 端精品楼盘城市中高端 大盘城市综合体 +城市高端 精品楼盘+ 城市别墅 定价模式价值标杆+利 润项目+现金 流项目现金流项目+ 价值标杆价值标杆+ 利润项目+ 现金流项目价值标杆+ 现金流项目价值标杆+ 利润项目排名地产商销售面积（万）市场份额 1保利403.88%2万科37.223.61%3碧桂园25.632.49%4万达21.592.10%5格林20.51.99%6恒大19.61.90%7宏发18.331.78%8金地16.111.56%9富禹地产13.731.33%10新恒基12.431.21%13远洋9.320.91%（数据来源：沈阳房产局，09年数据）开发商规模占位2010年截止7月末销售
