房地产估价基础知识

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1、房地产估价理论与方法闵 捷 Email:课程内容:o第一章 房地产与房地产估价o第二章 房地产价格o第三章 房地产估价的原则与程序o第四章 市场比较法及其应用 o第五章 成本法及其应用 o第六章 收益法及其应用 o第七章 假设开发法及其应用 o第八章 房地产估价报告 相关教材:o房地产估价理论与方法 中国建筑工业出版社o房地产估价理论与方法 柴强 中国物价出版社o房地产估价理论与方法 胡存智 地质出版社出版o城镇土地估价规程 国土资源部思考：o什么是房地产估价？o房地产估价存在的必要性？第一章 房地产和房地产估价o房地产的概念o房地产的特性o房地产的类型 o房地产估价的概念o房地产估价的必要性

2、一、房地产的整体概念房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。o房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分 ，例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土 地的形状

3、、地形、地势、地质条件、基础设施完备程 度、平整程度。o房地产的权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部 分，包括权利（rights）、利益（interests）和收 益（benefits）。o房地产的区位：是指房地产的空间位置。也就是该宗 房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关 系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如 市中心、机场、港口、政府机关等）的距离，从其它 地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其 它地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观 、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的 声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量等。二、房地产的存在形态o土地o

4、建筑物o房地三、房地产的其他名称o不动产：在民法中，将财产（或称为“物”）分 为“动产”和“不动产”两类。o物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词。oReal estate和real property四、土地的概念o对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是 三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定 范围内的空间。o具体一宗土地的空间范围可以分为3层：（1）地 球表面；（2）地球表面以上一定范围内的空间（ 简称地上空间）；（3）地球表面地下一定范围内 的空间（简称地下空间）。（一）土地利用所受的限制o土地权利的设立和行使的限制o房地产相邻关系的限制o土地使用管制o通风、采光、排水、排污的相

5、邻关系o险情危害的相邻关系o建筑高度：也即建筑限高，是指地块内允许的建 筑（地面上）最大高度限制。o建筑密度：也即建筑覆盖率，是指一定地块内所 有建筑物的基底总面积站建筑用地面积的比率，建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积 100%p容积率：反映和衡量地块开发强度的一项重要指 标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积 的比值，容积率=总建筑面积/建筑用地面积（二）对一宗土地的基本认识（1）位置（或坐落） （2）面积 （3）四至 （4）形状 （5）地形、地势 （6）周围环境、景观 （7）利用状况 （8）产权状况 （9）土地使用管制 （10）地质条件 （11）基础设施完备程度和土地平整程

6、度 （12）其他五、建筑物的概念（一）建筑物的定义o广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括 房屋，又包括构筑物。o狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。o房地产估价中通常将建筑物作广义理解，是指人工建 筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给 排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾 等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 。（二）对建筑物的基本认识（1）位置 （2）面积：建筑面积；使用面积；成套房屋的套 内建筑面积；其他面积 （3）层数和高度13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为 中高层住宅；10层及以上为高层住宅；建筑高度超过 24m的多层建筑为高层，超过1

7、00m的为超高层建筑。 （4）结构 （5）设备 （6）层高或净高 （7）空间布局（8）装饰装修 （9）外观 （10）建成年月 （11）利用状况 （12）维修养护情况及完损程度 （13）产权状况 （14）公共服务设施完备程度 （15）其他o不可移动（位置固定）o独一无二（独特性、异质性、个别性）o寿命长久（居住70年、工教文卫体50年，商业50年 、综合或其它50年）o供给有限o价值量大o流动性差(变现时间较长）o用途多样（商业、办公、居住、工业、农业用地）o相互影响o易受限制o保值增值（一）按用途划分的类型o居住房地产o商业房地产o办公房地产o旅馆房地产o餐饮房地产o娱乐房地产o工业和仓储房地

8、产o农业房地产o特殊用途房地产o综合房地产（二）按开发程度划分的类型o生地：是指不具有城市基础设施的土地；o毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成 房屋拆迁补偿安置的土地；o熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平 整，能直接在其上进行房屋建设的土地；o在建工程：是指建筑物已开始建设但尚未建成， 不具备使用条件的房地产；o现房（含土地）：是指建筑物已经建成，可以直 接使用的房地产。（三）按是否产生收益划分的类型o收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济 收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓） 、写字楼、旅馆、商店、餐馆等；o非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房 地产，如高级私

9、人宅邸、未开发的土地、行政办 公楼、教堂、寺庙等。（四）按经营使用方式划分的类型o销售的房地产（市场法）o出租的房地产（收益法）o营业的房地产（收益法）o自用的房地产（成本法）（一）房地产估价的定义专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵 循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科 学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行 综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值 进行测算和判定的活动。（二）房地产估价定义中的关键术语1、专业房地产估价人员是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或 者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生 效，从事房地产估价活动的人员。 2、估价目的是指一个房地产估

10、价项目的估价结果的期望用 途，也即委托人将未来完成后的估价报告拿去做 什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动 或者民事行为、行政行为等的需要。估价目的对估价结果的影响估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估 的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同， 估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范 围和选用的估价方法也可能不同。估价目的还限制 了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价 结果，不能盲目地套用于预期不相符的用途。不同的估价目的所评估的价值类型o公开市场价值：w交易双方是自愿地进行交易w交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化w交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象w交

11、易双方掌握必要的市场信息w交易双方有较充裕的时间进行交易w不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价o非公开市场价值3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索 中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基 础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价 所依据的法则或标准。4、估价程序是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具 体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。房地产估价的一般程序： （1）获取估价业务 （2）受理估价委托 （3）拟定估价作业方案 （4）搜集估价所需资料 （5）实地查勘估价对象（6）选定估价方法测算 （7）确定估价结果 （8）撰写估价报告 （9）审核估价报告 （10）出具

12、估价报告 （11）估价资料归档5、估价方法一宗房地产的价值通常可以通过三个途径求得：o近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易 基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购 买类似房地产的价格，即基于类似房地产的市场交易 价格来衡量其价值（市场比较法）；o如果重新开发建设一宗类似房地产所必需的代价，即 基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类 似房地产所必需的代价，即基于房地产的重新开发建 设成本来衡量其价值（成本法）；o如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益 基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产 预期未来收益的现值之和，即基于该总房地产的预期 未来收益来衡量其价值（收

13、益法）。6、估价对象（1）从实物角度对房地产估价对象的分类：w无建筑物的空地w有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地w建筑物，包括尚未建成的建筑物w土地与已建成的建筑物的合成体w土地与尚未建成的建筑物的合成体在建工程w未来状况下的房地产w已经灭失的房地产w现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分w房地产的局部w包含其它资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体w作为企业整体中的一部分的房地产（2）从权益角度对房地产估价对象的分类w“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地 产w“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地 产w“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产w部分产权的房地产

14、w共有的房地产w有租约限制的房地产w设立了抵押权的房地产w设立了典权的房地产w设立了地役权的房地产w拖欠工程款的房地产w手续不全的房地产w临时用地或临时建筑的房地产w产权不明权属有争议的房地产w违法占地或违章建筑的房地产w已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产w被依法查封、监管或者以其他形式限制的房地产w房地产的租赁权，即承租人权益w房地产的抵押权w房地产的典权w房地产的空间利用权w房地产中的无形资产经济学上的“完全市场”（1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买； （2）买者和卖者的人数众多； （3）买者和卖者都有进出市场的自由； （4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能 预测未来的价格； （5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的； （6）买者和卖者无串通共谋行为； （7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润 最大化； （8）商品可转让且可发生空间位置的移动。o土地使用权出让的需要o房地产转让、租赁的需要o房地产抵押、典当的需要o房地产保险的需要o房地产税收的需要o房地产征收和征用补偿的需要o房地产损害赔偿的需要o房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要o企业有关经济行为的需要o房地产管理的需要o其它方面的需要