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1、u龙湖小院青城项目简介项目地址青城山镇与大观镇交接处； 开发商龙湖地产景观设计单位/建筑设计单位/总占地面积210000总建筑面积209221 容积率别墅区0.5，多层区0.1 绿化率45%物业形态公寓、洋房、叠拼、近距独栋、独栋 ；一期推出近距 独栋、叠拼；总套数2213套 主力面积区间一期面积区间85-202； 车位比/物业管理龙湖物业物业费叠拼5元/月 ，近距独栋6元/月； 亮相时间2010年6月交房时间/销售状态7月4日开盘龙湖地产有限公司龙湖地产有限公司龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国 ，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产
2、公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业 务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂 牌上市。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全 过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花 园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品 。 代表作代表作上海、苏南、沈阳北京成都、西安、苏南u小院青城开发商属性小院青城一期：项目紧邻106省道，位于青城山镇与大观镇交界处；项目与青城山隔街相望，但无优质的观山资源；一期位于
3、项目最外侧，临近106省道，为减小噪音， 采用绿化带隔离；项目距离青城镇和大观镇都较远生活配套不完善；u小院青城本期环境比较中信云栖谷一期：项目紧邻都江堰二环路，背靠青城山主山峰赵 公山，一期地处两河交界处，拥有良好的观山 亲水资源；项目周边由于800亩商业配，2100亩高尔夫球 球场，大熊猫基地、禅修中心、美术馆等全方 位生活娱乐配套；106省 道竹 林规划道路规划道路规划道路青 城 山规划道路小院青城一期：l分为叠拼和组院2个区域，各4栋，排布整齐。l选择最靠外侧的部分为启动区，相对观山资源较好，但 是同样因为最靠近106省道，噪音影响也较大；u小院青城本期规划比较中信云栖谷一期： l总占
4、地面积168亩； l依水流排布，业态越高端的产品越临近于水，体现了 项目品质感； l一期处于整个项目的腹地，大部分远离市政道路，居 住环境较好，唯有临近都汶高速一侧受到影响； l小区内部交通网交发达，采用地上停车；独栋近距独栋叠拼高低资源排序中信云栖谷一期： l分为叠拼、近距独栋、独栋3大区域； l独栋区临河拥有良好的观山亲水资源，红框区独 栋观山位置最好，但同时临近与高速，受到噪音影 响较大； l近距独栋位置位于中间区域，体量较大，仅有观 山资源； l叠拼产品排布最外侧，仅有观山资源；A1独院220叠拼B2-85B3-95B1-145，从背后入 户，负一跃一小院青城一期： l分为叠拼、组院2
5、大区域； l叠拼共72套，临路，噪音较大，且 排布与青城山方向垂直，一些角度 不便于观山；叠拼三种中户型（见 右图）布局紧凑，品质感较差； l组院栋20套以卍字型排布，在一定 程度上避免了组院的对视情况，但 是排布仍显空间拘谨；u小院青城产品分布比较及选取对比样本u小院青城产品对比近距独栋小院青城云栖谷对比结论A1户型C户型小院青城B1户型VS中信A户 型 1、龙湖户型带负一层地下 室，内设休闲空间； 2、下沉式花园面积较小， 无太大空间使用性； 2、本案三楼独立主卧设计 ，彰显尺牍； 3、龙湖采用组院围合，两 面墙体没有采光；户型图户型套三套三面积（）202217中信优势：1、突出说明豪华主
6、卧设计 更突出主人尊贵感； 2、突出说明空间使用性； 3、强调户型独门独院，资 源占有性强，品质感较好；客厅带（mm）4300*45004500*6000厨房带餐厅(mm）3600*60001800*6300卫生间3个公共卫生间，1个套间2个公共卫生间，1个套间主卧 (mm）7900*45008700*8100次卧1(mm）3600*36003600*4300次卧2(mm）3600*36003600*4300 次卧3(mm）/花园阳台赠送区域(mm）带负一层，下沉式庭院增送花园以及部分露台优！u小院青城产品配比及定价已推物业户型配比： u说明： 1、龙湖小院青城以小面积产品为主，虽然有利于控制
7、总价，但相对本项目同类产品的 品质感较差； 2、该项目独院产品赠送面积较多，看似单价较低，但产权单价却达到26800元/。 2、2500元/精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，这样折算下来，实际 精装价格约为1000元/；产品 实得面积 套数 供应占比 产权面积 赠送 实得成交均价（元/） 建面成交均价（元/） 装修 配置 叠院 85240.2659.6725.65800011300 2500元/ 精装，地 砖、吊顶、 厨卫、木地 板等； 配置 地暖 98240.26633512400135（调整前 为145） 240.26459024000独院 202（调整前 为220） 200.
8、22941071250026800合计 92150-70 27-142 u小院青城现场展示 售楼部次极具度假感的东南亚风格，展示效果良好； 园林营造“曲径通幽处”的感觉，但未完善； 样本间营造度假氛围，强调家庭感，但明显感觉装修仓促，各功能空间较小，品质感较差，u小院青城借鉴点及不足点1、项目定位准确15年龙湖首个全精装度假别墅；2、较高附加值赠送赠送可变空间30-1403、资源展示较充分开盘时林荫路、样板间、会所（售楼处）均同时呈现；项目借鉴点项目不足点1、产品品质感较差项目多为小面积产品，虽然利于控制总价，但空间感较差，不够高端；2、商业体量较小，周边配套较差项目本身欠缺商业体量，依靠青城
9、山镇及周边配套，一方面设施不完善，另一方面档次较差；因素 小院青城对 比中信云栖谷优劣势分析品牌全国品牌=全国品牌中信集团涉足范围广泛，中信地产沿海做高端项目的经验区位青城山镇与大观镇交 界处50%物业形态联排 双拼 独栋 合院；目前一期在售独栋、联排总套数2213套，一期推出48套主力面积区间一期107-180，赠送空间40左右车位比/物业管理第一太平戴维斯(物业顾问公司）物业费联排4元/月，独栋5元/月亮相时间2009年4月交房时间/销售状态在售远鸿远鸿+ +海航海航l 四川远鸿置业有限公司成立于2000年9月5日，是一个拥有近350名员工和18亿元总资产，业务范围涵盖房地产 开发、高科技
10、建材的生产及销售、物业管理、建筑施工、贸易等领域的大型企业。远鸿公司的主营业务是房地产项目开发。九年来，远鸿公司诚信务实，稳健发展，以高度的社会责任感致力于 城市建设与运营，现已成功开发房地产面积百万平米，屡获银行信用等级AAA企业、工商局“守合同、重信用”单位 、四川省保护消费者权益委员会等单位“315推荐企业”、四川省房地产开发民营企业50强等荣誉，是具有房地产开 发二级资质并通过ISO9001质量管理体系认证的大型房地产开发企业。 l 海航置业控股（集团）有限公司是集房地产开发、持有型物业投资及房地产综合服务为一体的大型企业集团 ，是中国五百强企业海航集团有限公司旗下的八大产业板块之一。
11、公司于2007年5月28日经海南省工商行政管理局 批准正式成立，注册资本金17.5亿元。截至2008年末，海航置业总资产已达52亿元人民币，员工总数2700余人。代表作代表作远鸿香颂岛温江海航海南康乐水庄u香颂湖开发商属性香颂湖一期：l一期位于项目腹地，有河流将其划为两部分，紧邻 项目会所及40亩的香颂湖；l项目四周都不邻市政道路，噪音污染较小，居住环 境较好；l由于香颂湖位于都江堰新城区，基本无观山资源；l项目配有21000的商业配套；u香颂湖本期环境比较中信云栖谷一期：项目紧邻都江堰二环路，背靠青城山主山峰赵 公山；一期地处两河交界处，拥有良好的观山 亲水资源；项目周边配置800亩商业配套
12、，2300亩高尔夫 球球场，大熊猫基地、禅修中心、美术馆等全 方位度假生活配套；启动区独栋 、双拼区域启动区联排 、合院区域首批次独栋 推售位置中信云栖谷一期： l总占地面积168亩； l依水流排布，业态越高端的产品越临近于水，体现了 项目品质感； l一期处于整个项目的腹地，大部分远离市政道路，居 住环境较好，唯有临近都汶高速一侧受到影响； l小区内部交通网交发达，采用地上停车；香颂湖一期：l独栋区依水域排布，业态越高端的产品越临近于水，体现了其品质感；l联排产品临水分布，采取围合形式；u香颂湖本期规划比较中信云栖谷一期： l分为叠拼、近距独栋、独栋3大区域； l独栋区临河拥有良好的观山亲水资
13、源，红框区独 栋观山位置最好，但同时临近与高速，受到噪音影 响较大； l近距独栋位置位于中间区域，体量较大，仅有观 山资源； l叠拼产品排布最外侧，仅有观山资源；启动区独栋 、双拼区域启动区联排 、合院区域首批次独栋 推售位置香颂湖一期：l本期推出产品分独栋、联排两大类；l两种产品均邻居水域，景观资源良好；且位于中心腹地，受周边道路影响较小；联排区u香颂湖产品分布比较独栋近距独栋叠拼高低资源排 序u香颂湖产品对比近距独栋香颂湖云栖谷对比结论D4户型E户型香颂湖D4户型VS中信E户型1、两个项目都带有独立的主卧空间，有较强的品质感2、香颂湖在赠送空间上占有绝对优势，但是在部分功能空间开间尺度上办
14、案户型显得更加舒适户型图户型套三（可变套4）套三面积（）246（含挑空赠送44）232中信优势：1、突出说明主卧空间的宽 阔性； 2、突出客厅、餐厅等功能 空间的宽阔；客厅带（mm）4500*47004500*6500厨房带餐厅(mm）2300*3600+4000*34001950*4250+3500*4250卫生间1个公共卫生间，3个套间2个公用卫生间，1个套间主卧 (mm）7600*42008450*6500次卧1(mm）6000*36003650*3500次卧2(mm）9900*46004700*3500次卧3(mm）3600*4800/花园阳台赠送区域(mm）赠送可变空间44，其他赠送
15、空间35，花园面 积260赠送部分露台以及花园香颂湖云栖谷对比结论D2户型M户型香颂湖D4户型VS中信M户 型1、两个项目都带有独立的主卧空间，有较强的品质感2、香颂湖在赠送空间上占有绝对优势，但是在部分功能空间开间尺度本案户型显得更加舒适户型图户型套三（可变套4）套三面积（）280（含挑空赠送44）287中信优势：1、突出主卧空间的宽阔性 ； 2、客厅、餐厅等功能空间 的宽阔；客厅带（mm）5100*41004400*7100厨房带餐厅(mm）3700*5100+4900*24004700*5700卫生间1个公共卫生间，3个套间1个公共卫生间，4个套间主卧 (mm）7500*45001410
16、0*9400次卧1(mm）4900*10203700*6500次卧2(mm）3600*60004700*5700次卧3(mm）3300*49003700*6500花园阳台赠送区域(mm）赠送可变空间47，其他赠送空间46，花园面 积370赠送部分露台以及花园u香颂湖产品对比独栋u香颂湖产品配比已推物业户型配比： u联排：实得均价12500元/，赠送夹层空间36-44，花园面积60-360； u独栋：实得均价13500元/，赠送夹层空间47-49，花园面积180-370；建筑形 态建筑面积地下室面积（ 含）赠送夹层面积 其他赠送 面积花园面积套数占比实得成交单 价（元/）套均总 价（万 元) 联排108/3619-2360618%12500联排120- 200；双 拼170- 235 123/3617-3570-120412
