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1、仲太梁邦房地产顾问有限公司 Zhongtai Liangbang Real Estate Consulting Co. Ltd.金堂项目定位报告致 成金发展二零零九年六月2 2对青金统筹发展的设计和构想项目发展定位Part 23 3功能定位提纲特色产业：休闲与教 育产业 文化定位总部基地定位新城核心区及居住区定位项目总体规划布局建议项目启动区3 3专业市场集群定位项目总体定位城乡一体化意义项目发展定位4 4立足项目所在区域和全域成都，依托成德绵经济带 ，辐射成渝经济区乃至西南和全国，抓住区域内西部铁路物流中心、北部新城规划与实施、新都公路物流中心以及成都第二机场等四大机遇，为为大物流、大工业业
2、、大农业发农业发 展提供综综合配套服务务的复合产业产业 新城为大物流、大工业、大农业发展提供综合配套服务的复合产业新城铁铁路物流中心核心驱动力与现实驱动力北部新城和新都物流中心提升区域价值的现实机遇与有利补充成都第二机场远期驱动力n项目驱动力4 4项目总体定位5 5项目总体定位大物流大工业大农业本项目并非大型物流项目，而是围绕物流及其相关产业和衍生产业来组织和确立的，是依托大物流而发展本项目不是大型制造基地，而是以周边区域和成都优势工业产业为依托，为其提供完善的商贸设施，促进相互的发展。依托本地和周边优势农业基础，发展农业商贸市场，促进传统农业向现代农业产业化转移，为大农业服务。6 6以科学发
3、展观为指导以和谐社会和城乡一体化为目标以跨越行政区界限的区域联动和资源整合为实施途径以市场需求为导向，责权利明确的现代企业制度为保障项目开发原则7 7项目总体定位复合产业新城关键词：复合+产业+新+城8 8复合复合：商贸、商业、商务、居住、旅游度假、教育，以及部分城市公共功能和少量加工制造等，各种功能的复合。 产业新8 8项目总体定位城n产业的复合：一、二、三产业的复合，以第三产业为主。而在第三产业中，又是物流、房地产、旅游、教育等现代服务业的复合。n区域的复合从总体看，是跨越行政区域界线与既有的区域规划的更大范围内的区域复合；从项目内部看，既有相对的分区，但各个区域的功能并非泾渭分明，而是相
4、互杂糅和融合。n层次的复合：在整个项目中，容纳的人群包括工作、居住、教育、旅游等多种人群，而在每种人群中，也涵盖了高中低各种层次。当然，与此相对应的，也是物业档次的多样化。n文化的复合：从总体来看，包括传统小镇文化与现代都市文化的复合、东方文化与西洋文化的复合，从具体，包括水文化、码头文化、休闲文化、居住文化、商业文化等丰富的文化内涵。9 9复合以现代服务业为统领， 以现代物流业为依托， 以现代商贸业（专业市场集群）、现代商服业（山水生态总部基地）和房地产 业为支柱；产业新9 9项目总体定位城房地产业n住宅：生态亲水小镇 ，包括高端别墅、花园洋房、多层、高层社区以及休闲度假公寓n商业：包括城市
5、商业与休闲旅游商业n城市商业：近期面向区域内，远期面向整个金堂，包括从区域购物中心到社区商业的各种城市商业设施，其最终发展方向，是成为金堂商业副中心与特色商业中心。n休闲旅游商业：面向区域内外的各种休闲度假设施，如高尔夫球场、水上运动设施、度假酒店，小型博物馆、河滨风情餐饮酒吧街等。n办公物业：服务于城市与产业需求的各种类型办公物业（总部基地除外）1010复合以物流教育和休闲旅游业为特色。产业新1010项目总体定位城n休闲旅游产业：打造区域休闲旅游集散地 n金堂具有比较丰富的地方旅游资源，清代就有远近闻名的“金堂八景”，目 前政府将重点打造“一城一山一镇两湖五点七片”，进一步强化金堂的地方旅
6、游优势，而本项目的开发又将形成丰富的城市休闲旅游资源，结合作为青白江 重点打造的古镇的城厢镇，本项目可称为区域旅游集散地。n以物流及相关专业为特色，发展教育产业 n把教育作为产业来发展，打造为项目未来的一大亮点与特色。 n引进国外顶级物流学院，以及与专业市场集群和总部基地相关的管理、营销 、电子商务、财务等专业，建立大学或者大学特色分校。 n以此为核心，发展多层次教育 n初级：职业教育、技能教育，职业学校、培训、技工学校等 n中级：普通大专院校 n高级：MBA、高级研修班、总裁班等。用物流业整合与带动区域的一、二、三产业发展， 并使其相互间形成良性互动和促进1111复合差异化发展，着眼于对区域
7、价值的全新挖掘，对区域整体功能的完善、配套与提升，而不是去对现有有限的市场空间进行你死我活的争夺。蓝海战略而不是红海战略。产业新1111项目总体定位城1212复合我们的目标，是构建生机勃勃，富有包容性与人情味，业态丰富、功能多样，各种业态与功能相互补充、相互支撑、相互融合，适合各种人群在里面工作、生活、学习、旅游休闲的现代城市，而不是冷冰冰的“产业园区+住宅小区”。产业新1212项目总体定位城1313n从金堂现有工业发 展水平来看，金堂自身工业基础相对薄弱，工业化进程远未完成 ，还需要大力发展工业，从整个成都市的工业发 展规划来看，金堂也是作为整个城市 工业发 展的重要储备 基地。 n因此，从
8、整体来看，金堂无疑需要大力发发展工业业。毫无疑问问，本项项目各种条件都具备备 发发展第二产业产业 的良好条件。金堂是否需要发展第二产业？本项目可否发展第二产业？1313但是，本项目应该做第二产业（即生产制造）吗？n本项目的核心价值，在于与三大物流枢纽的便捷对接，同时，靠近老城区，并有着丰富的自然山水资源。n发展方向应尽量选择 与物流枢纽结 合的产业 中的高端产业 ，即物流+专业 市场集群；物流+总部基地，n提高土地开发强度，提升区域价值1414功能定位提纲特色产业：休闲与 教育产业文化定位总部基地定位新城核心区及居住区定位项目总体规划布局建议项目启动区1414专业市场集群定位项目总体定位城乡一
9、体化意义项目发展定位1515世界休闲地产风起云涌v 21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活 方式正因此而改变着、改善着。v 据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成 部分。美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为 全部劳动力的50%；目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/32/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地 用于休闲娱乐。v 所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假目的地；v 大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同时
10、也是城 市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台；v 可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、经济和社会发展到一定水 平的必然趋势。1616世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求 ；当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美 元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入 成熟的度假经济阶段。世界休闲地产步入成熟期v 世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经 济实力雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展 期，步入
11、了成熟期。阶阶段人均GDP/美元休闲闲方式休闲闲人群休闲场闲场 地起步阶阶段10002000喝茶、打牌等世俗 休闲为闲为 主普通市民就近的室内 或茶馆馆等发发展阶阶段20005000 国内温泉、高尔夫、游 艇、生态态等主题题休 闲为闲为 主富裕阶层阶层休闲闲度假的地 产项产项 目、度假 景区等成熟阶阶段5000以上 欧美国家全民、全方位休闲闲 生活所有市民休闲闲主题题城区 ；度假村1717世界休闲地产风起云涌国际休闲地产成熟的标志一： 发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导地位，丰 富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲 度假及生
12、活氛围。 国际休闲地产成熟的标志二： 国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营主体，集休闲运营和地产开发两 大角色于一体，这有效的保证了项目的可持续性； 地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休闲才是长期发展的产品，休闲产 品发展不好，地产开发也必将面临冷落的局面。 国际休闲地产成熟的标志三： 既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强，形成规模 效应，来吸引市场关注； 一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的以游艇为 主等；1818世界休闲地产的三大形态v从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态 ： 1.世
13、界性休闲地产休闲新城； 2.全国性休闲地产度假区/村； 3.区域性休闲地产主题休闲城区。黄金海岸卡帕鲁阿 度假村全国性休闲地产区域性休闲地产世界性休闲地产海狸溪度假区1919荷兰n 国际物流，对全球来讲都是个热门的专业，而荷兰就是世界物流业的开山鼻祖，荷兰民族靠海运起家， 时至今日她的物流专业更是全球最权威的。n 荷兰的物流主要得益于位于荷兰的世界第一大港口鹿特丹港，几百年的物流发展史，堆积出荷兰在 国际物流的霸主地位。由于物流具备的广阔概念，其实并不存在所谓的霸主，因为当今国际物流已经不 再是某个国家，而是区域或者全世界这个大的概念。n 荷兰由于国土面积小，所以荷兰政府非常重视贸易和物流的教
14、育，由于严格的教育监督体系，并不是所 有的荷兰院校都具备开设国际物流教育的水平和实力。较为著名的院校有荷兰的鹿特丹大学和汉恩大学: 鹿特丹大学的海上经济与物流硕士课程历年都是学生们向往的专业；汉恩大学提供物流和国际物流两个 本科专业，同时开设有专升本课程，学生主要来自欧盟各国。n 荷兰物流专业的学术水准高，因此在教学中更多的是关注国际物流的未来发展趋势，通过各种形式的课 程，使学生获得实用的物流知识和技能，从市场、管理、贸易、海关、配送、仓储、海陆空运输、成本 控制、商品学等等，打造每一个过硬的国际物流精英。2020美国n 物流/供应链管理专业(Supply Chain Management,
15、 Logistics)一般都设在美国的管理学院或商学院， 还有的学校把这个专业开设在工业工程(Industry Engineering)里，这个专业在美国的就业形势非常好， 毕业生可以进入各种公司从事物流规划，采购，供应管理分析等职业，工作领域涉及制造业，服务业， 卫生行业，零售业等等，就业前景非常乐观，因此竞争比较激烈，较难获得奖学金，半奖的可能性还有 ，全奖非常困难。按照不同学校提供的这个专业的特点来看，主要分为三类： 第一类偏重于供应链分析和研究， 第二类是MBA的一个分支，需要按照MBA的标准来申请； 第三类是偏重于物流和供应链的管理方法。n 从奖学金申请难度来看，MBA的物流管理方向
16、要求申请者必须有工作经验，难度最大，而且几乎没有奖 学金，偏重于管理的第三类物流专业不要求申请者有工作经验，但是要求申请者有管理专业的背景，拿 半奖的可能还是比较大的，但是全奖不太可能。第一类物流专业比较偏重于数理分析和研究，需要申请 者具有工科的背景，奖学金比其他的两类物流专业好拿。n 物流管理/供应链管理专业基本上都设在商学院中。另外有些学校把物流和供应链管理专业开设在工业 工程专业里。有些学校虽然没有专门的物流管理专业，但是设有operation management等专业，实 际上都和物流/供应链管理有非常密切的关系。2121美国大学2007年物流管理专业排名排名学校 1Massachusetts Institute of Technology 麻省理工学院 2Michigan State University 密歇根州立大学 3The Ohio State University, Columbus 俄亥俄州立大学哥伦布分校 4Stanford University 斯坦福大学 5Arizona State U
