地产设计管理基础信息培训

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1、地产设计管理基础培训地产设计管理基础培训规划设计中心 2015.10Basic training of the design dept . real estate地产设计管理存在意义与构成专业地产设计管理存在意义与构成专业常用专业词汇常用专业词汇全设计周期全设计周期关键设计因素关键设计因素INDEXINDEX：设计管理存在的意义大哥的女人：风光无限，心思细腻，鞍前马后，孕育后代。心操的碎了一地（此处掌声 ）专业解读：从项目启动初始，将思路及抽 象的数据形象化的体现出来，验证理论上 的可实施性，后期不断修正完善成果，将 理想付诸于现实，最终通过物质流通而产 生收益。简而言之，提出构想并加以落地的

2、全过程 中技术管控的部门，依附于国家法定规范 条文实施审核，房地产行业中除了法务部 之外的第一大技术管理与输出的部门，现 行规范约200本左右。部门的专业构成社团组成： 由建筑担任堂把子的6人以上组织，其中 由建筑专业统筹，各自分工共同完成社团 交代的任务（一级二级计划）专业解读： 整个设计任务由房地产设计管理中心进行 提炼分解，并将其交代给对口的设计单位 进行设计，其过程中由建筑专业牵头组织 其他各专业对设计院各个阶段的设计工作 进行评审，审核是否满足地产公司对产品 的意图，如果过程中出现问题，需要设计 部及时纠偏，确保图纸的完整性与专业 性。在设计院出图之后，方案需要送到政府部门 报批，而

3、施工图需要送到专属部门进行审核 ，只有上述的负责的老大都通过才可以 部门的专业构成建筑 结构 机电 暖通部门的专业构成各专业在建筑中的组成常用名词规划指标：退线、日照间距及限高、容积率、绿地率、建筑密度；平均层（大/小）红线 黄线 绿线 蓝线 紫线 橙线 黑线大寒日 冬至日 1 2 3小时Plot：0.5 1.5 2 3 6（100米） 35% 30%（泰安）全设计周期设计全周期：指拿地初期至项目竣工验收交付使用全阶段的设计过程。其中包括：拿地初期的强排方案阶段、拿地后概念规划设计阶段（土地证及用地规划许可证等办理）、方案阶段（验证 公司产品定位）、方案深化阶段（工程规划许可证、人防、交评、抗

4、震等）、初步设计（设备选型比选阶段）、扩大初 步设计（设备及系统等选定阶段）、施工图（开工证、消防、招标）、二次深化设计（电梯、幕墙、钢结构）、竣工图 （一般由施工单位协助完成）的全阶段设计。在全设计周期过程中，会往返多次参与到公司各个部门的工作中，并且将项目最核心最终的结论用图纸的形式体现出来 ，由工程部协调施工单位完成最终的项目。全设计周期过程中相关部门相关协作部门：营销：验证营销定位，提供专业及数据上的支撑，由于最终建成的效果是由设计中心负责，所以对于规划及空间的效果 必须由设计中心最终把控。商业：本质同上工程：工程部是协调施工单位将图纸完成的主要执行部门，设计部在施工图完成之前必须将后

5、续施工过程可能发生的问 题全部在图纸中进行落位，并且在施工图完成之后，施工过程中给予工程部、施工单位全面的技术支持，保证项目在规 定的时间内顺利建成。前期：建立项目可研之初至各个阶段报批报建，设计部提供每个阶段政府及公司所需的全部图纸，并且负责在报批的过 程中给予技术支持与解读。全设计周期过程中相关部门强排方案：营销定位 成本测算方案设计：土地证 用地规划许可、工 程规划许可证、专家论证会等施工图设计：开工证专项设计对应设计图纸展开由具有专项设计资质的设计方深化的二次图纸：幕墙图 机电设备图 夜景照明 钢结构 AV顾问 音响顾问 厨房洗衣房顾问 交通顾问等一般而言，涉及到专项设计的内容，在民用

6、建筑范畴，基本以公共建筑居多。例如酒店、办公楼、电影院、商业综合体。建设方在方案初期会委托专项设计公司、专业顾问公司在方案阶段介入，直至施工图设计完成，贯穿始终。也有例如电梯、幕墙、钢结 构等在项目比较简单的工程里施工图结束后再深化完成。关键性设计因素面积指标：不论是销售面积还是自持面积，均是资产的一种变相体现，所以所有的开发商一般会将地块内的 规划指标尽量用足，并且还会再争取一些面积。SHIT SHIT SHITTTTTT !what I want is关键性设计因素面积指标：不论是销售面积还是自持面积，均是资产的一种变相体现，所以所有的开发商一般会将地块内的规划指标尽 量用足，并且还会再争

7、取一些面积。万达懂事会控制的两大图纸：总图与指标关键性设计因素在论证销售面积与规划空间的品质之初，一半会用多轮的强排方案作为支撑。下图为泰安C02用地初期的强排方案。关键性设计因素在论证销售面积与规划空间的品质之初，一半会用多轮的强排方案作为支撑。强排方案：营销定位 成本测算关键性设计因素设计成本：产品定位、设计标准、精装标准。 过程中控制标准：方案优化、结构优化、机电设备系统优化等。你咬我啊！关键性设计因素由于各种因素的制约，设计方案往往是在夹缝中生存。概念方案方案深化方案定稿施工图竣工后关键性设计因素为了避免方案到施工图乃至施工过程中的脱节，所以在管理体系上各自引入部门之间的界面与权责，部

8、门内部的流程管 理体系与设计审图的指引等管理文件，制约约束项目开发的每一个环节，每一个岗位上的管理者。一个好的作品诞生不光要有好的老板肯花钱，花对钱，还要有好的产品，选对团队去管理实施这个产品。中间要花费诸 多精力在看不见的因素上。成就一个好的项目需要上下齐心协力，相互鼎力相助的前提下完成！团队是核心生产力！最终的胜利属于我们！多谢聆听EXTRA风水：“坎”为正北，在”五行“中主水，正房建在水位之中，可避火灾；”巽“在东南，风之卦，进出顺利。 气候：北京冬天有西北的寒风，夏天凉风自东南而来，门开在南边，可达到冬天避开寒风，夏天迎风纳凉。 私密性：宅门偏向一边，迎面有影壁，提高院落的私密性，符合传统的封建礼教。