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1、期刊文献论住房抵押贷款证券化问题孙少岩（吉林大学 中国国有经济研究中心 吉林 长春 130012）内容摘要：本文分析了住房市场上的矛盾现象：供过于求，同时房价居高不下。原因在于住房开发商有其特殊的融资渠道和我国福利性住房分配体制。发展住房抵押贷款证券化，有助于建立发达的住房融资体制，同时又可以促进金融体制的改革和深化。关键词：住房市场 住房抵押贷款 证券化十六大以后，我国已跨入全面建设小康社会的阶段。小康社会重要标准是住房条件，正如人们所说：“小康不小康，关键看住房” 。2000 年底我国城镇居民人均住房建筑面积20.4 平方米,住房支出仅占总消费支出的 9.8%，比国际水平低 8%。根据国际
2、统计，人均国内生产总值在 1 万元时，住房面积随人均收入递增的速度比较快；超过 1 万元后，增长趋势才会变缓。到 2010 年时候，我国的人均国内生产总值预计为 1.2 万元时。据预测从 2001年后的十年，我国城镇预计新增住房面积 80 亿平方米，需要建房资金 20 亿元。住房建筑业作为新的经济增长点潜力很大。同时我国的住房融资体制比较落后，至今还没有合适渠道和融资工具来有效地供应资金。本文试图通过住房市场的分析，提出发展住房抵押贷款证券化，以此为契机推动资产证券化，促进金融体制改革和深化。一 住房市场出现矛盾现象的原因近几年来我国住房市场有一个矛盾现象：供过于求，同时房价居高不下。这是很难
3、用一般的供求理论来解释。1998 年年底，我国城镇有 7909 万平方米商品房积压，政府推出的安居工程也呈现出滞销状况，有些城市高达 60%。2000 年底，空置的商品房已达 1 亿平方米，空置超过 1 年的达到 60%。与此同时城镇人均住房建筑面积较少，且有 450 万人均面积在 4 平方米以下的住房困难户，如果按每户 50 平方米计算，约需 2.25 亿平方米的住房。这种“过剩”与“短缺”并存局面客观地表明住房市场的困境。一般人认为这是城镇居民收入过低造成的。中国房价与居民收入之比为 151，远远高于世界上大多数国家的31 至 61 的水平。但是为什么收入过低没有减少需求导致房价下跌呢？据
4、统计 2000 年城镇住房的平均价格 2000 元/ 平方米左右。首先从住房市场的供给角度来分析，住房开发商有其特殊的融资渠道。开发商通过政府有关部门的关系拿到征地批文后，开始到银行融资。实际总成本不超过 1/10。住房开发商的实际成本主要由两部分组成：公关费和关系费。开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，他们接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情人的身份证，签订虚假售房合同，.然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出，后期的销售不过是把银行的贷款填平而已，楼盘销售实
5、际上在“假按揭”阶段就已完成。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担。以上违规操作的后果是在银行呆账中，房地产开发商欠款曾在其中占了 24%，与之相比,老百姓按揭欠款只占 0.4%。从正常的项目运作流程看，楼盘由一些知名设计院设计。但承包主体和工程预算才决定楼盘质量，开发商往往分包给和自己有关系的或者政府官员推荐的承包商，结果是层层转包导致建设成本居高不下，质量问题层出不穷。表面上看，住房开发商对购房者负责，实际上是对政府和银行负责。期刊文献其次从住房市场的需求角度来分析，房价过高主要原因在于住房福利性分配制度造成的。一般的供求理论中的需求暗含着家庭用
6、自己的预算支出去购买商品。但是在我国住房市场，购买主体是各种企业和事业单位，而不是城镇居民家庭。企业、事业单位提出的住房需求，与家庭提出住房需求有一个根本性区别。家庭的住房需求，主要依赖于偏好和购买力。而企事业单位的住房需求，则取决于这些单位的支付能力。具体来说，对于企业，这取决于可以支配的利润、福利基金和折旧基金，以及能从银行得到的贷款；对于事业单位，则取决于从政府预算得到的拨款，以及可筹措的资金。因此几年来的住房价格几乎每年成倍的提高，就是因这些企事业单位的需求拉动。越是在大城市，房价越高，因为大城市“有钱”的单位比较多。在住房市场，市场供给和居民家庭需求之间横着就业单位，扭曲了房价。19
7、79 年以前，90%以上的住房由政府投资建成，但由政府直接管理的不到 25%，其余 75%都已分配到各个单位管辖。目前，城市住房投资体制发生了重大变化，由国家投资变成国家、单位和个人共同投资，比例大致为 23%、60% 、17%。由于大部分住房已由单位兴建，其分配权、产权都属于单位。住房分配完全在单位内进行，一般是按照本单位工龄、职务、职称等进行分配。这些单位把住房当作福利以低租金方式分配给单位职工，由于租金远远低于各个单位的成本支出，差额即成为单位职工的住房实物补贴。据调查，城镇居民住房家庭收入与住房条件没有明显相关。我国传统住房体制是城镇居民住房消费（除了少数富有家庭者）主要依赖于就业单位
8、，形成低房租、高补贴模式。可以证明，为了满足城镇居民家庭的住房需要，现金补贴所需要的金额比实物补贴要少得多。因此住房体制改革的关键不在于多方面筹集资金，而在于停止单位的福利性分房制度。1998 年 7 月，国务院决定停止单位福利分房。但是由于经济形势等方面原因，2000 年第四季度才全面实施并开始发放现金补贴。近 50 年的住房福利分配制度成为历史。今后住房分配将向商品化、货币化和市场化发展。有关专家曾设想：对不同收入的家庭实行不同的住房的住房供应政策。最低收入家庭租赁有政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价住房。但是目前的市场状况表明，这种政策
9、在执行过程中显然出现了相当多的问题。在任何国家，普通的住房消费者面对昂贵的房价都程度不同地存在着收入积累滞后的问题，客观上要求金融机构提供住房贷款变积累滞后为先消费后偿还。因此要促进住房建筑业的发展，必须有发达的住房融资体制。二 发展住房抵押贷款与一般商品相比，住房具有两个特点：一是不可移动和耐久性；二是具有保值增值作用。虽然住房会根据使用年限折旧而有所贬值。但是一般情况下随着经济发展而提高价值。金融机构资金运用的主要方式是贷款。对抵押品选择是很严格的。由于住房既有保值增值作用，又有不可移动性和耐久性，成为偷不走抢不去的特殊商品，因而适宜作金融贷款的抵押品。在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以
10、把抵押的住房卖出偿还贷款本息。因此住房建筑业与金融业紧密地结合在一起。早在 1996 年，我国银行就开展了住房抵押贷款，但发展比较缓慢，规模不大。目前个人住房抵押贷款业务占国家银行贷款总额的比例约为 4%，远远低于发达国家的相应比例2030%。今后一段时间内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到 30004000 亿，未来几年是我国一级抵押贷款市场格局基本形成的关键时期。除了住房制度改革滞后这一个根本性原因外，还有金融体制上的原因。我国商业银行发放住房抵押贷款期限可长达 20 年30 年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分
11、又是 5 年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运期刊文献营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。此外由于住房抵押贷款的流动性差，风险得不到合理分散，特别是个人信用制度还没有建立起来，造成一些其他问题。例如，贷款限额过低，仅为房价的 70%，而香港、新加坡等地均在 90%以上。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风
12、险的社会化。而且银行可以把住房抵押贷款卖给投资者，收回原投资本，以便再次贷款。建立一个“流通，流通，再流通”的资金运作机制会是解决 20 亿元建房资金的可行办法。美国依靠住房抵押贷款证券化有了 67%的历史最高住房拥有率，20% 的国内生产总值来自住房及其相关产业。可见发展住房抵押贷款证券化，是解决贷款限额过低、风险和筹集资金等问题的根本办法。这与传统意义上住房再次出售的二级市场有所不同。住房抵押贷款证券化就是集合一系列用途、质量、偿还期限相近并可以产生大规模稳定的现金流的住房抵押贷款，对其进行组合包装后，以其为标的资产发行证券进行融资的过程。由于证券具有可分割性和变现性的特点，一方面可以调节
13、住房抵押贷款资金在地区间的不平衡，把分散的小额资金集中起来；另一方面可以使这部分银行资产以有价证券方式在二级市场上流通和转让，提高其安全性和流动性，从而可以将住房抵押贷款的风险分散和转移给大众投资者。通过住房抵押贷款证券化建立起我国住房抵押贷款的二级市场，可以使我国住房抵押款与资本市场相连接，形成住房抵押贷款一、二级市场的良性发展，实现住房金融融资体制的创新。我国目前住房金融融资模式可以由“贷款贷款回收再贷款”变为“贷款贷款出售再贷款” ，不断地从资本市场获得资金用于发放住房抵押贷款。住房抵押贷款证券化将改变银行信用中介的功能，银行所承担的融资功能将部分的分离或弱化，从而有助于割断住房开发商有
14、其特殊的融资渠道。三 住房抵押贷款证券化整个证券化的过程由四个主要环节所构成，即资产的发起、证券化工具的包销、证券的分配、证券的投资与管理。除此之外，还需要进行信用增级及流动性强化，以保证向投资者按期支付证券收益，这种信用增级和流动性强化工作通常是由政府性抵押担保机构来完成的。为使投资者的收益不受资产发起者经营状况的直接影响，需要有专门的中介机构对这些资产进行监督。首先，贷款条件等的标准化是形成住房抵押贷款证券化的前提。按照中国人民银行下发的、统一的个人住房贷款办法，形成全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系。发放贷款的商业银行如果要进入二级抵押贷款市场，就必须向特殊机构出售资产。特殊机构不仅要
15、审核贷款银行的信誉，而且还将根据一系列规范的抵押贷款条款，评估抵押贷款的质量。因此各商业银行从一开始就必须了解风险评估的历史资料( 违约率、损失率、提前还贷率等) ，随时准确地掌握抵押贷款本身( 余额、利差、状况等) 及影响抵押贷款的重要变量，在抵押合约、贷款合同、贷款程序上趋于标准化，这其中包括程序标准化和实体标准化，贷款文件(借据、契约、申请表、财产评估报告、借款人报告等)和保险等服务的标准化，抵押贷款特征( 利率、分期付款计划、条件等 )的标准化。其次，完善的信用体系是形成住房抵押贷款证券化的基础。这就要求全面建立个人信用制度和信用等级评定制度。个人信用制度是否完善不仅关系到住房抵押贷款
16、市场的发展,，而且直接影响到整个消费信贷的未来发展趋势。我们应当建立由中央银行组建的中央信期刊文献贷登记为主体的国家社会信用管理体系作为基本目标，以居民身份证为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人帐户体系。只有建立起较为完善的个人信用制度，才能有效解决诸如统一抵押品被多次抵押的问题。为了减少投资者的风险，个人住房抵押贷款打包上市，应由专业性、权威性的评估机构，对债券信用等级做出相应评价，根据风险大小不同，制定不同的利率水平，有利于投资者根据个人财务状况做出选择。第三，我国目前应当加强培养和建立中介机构，组建几家从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，这些机构收购全国各家商业银行发放的个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款，在此基础通过细分标准化合约发行证券筹集资金，并以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源。各商业银行也可以用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款的良性循环。随着住房抵押贷款流动性的增强和标准化程度的提高，可以考虑先建立地区内的住房抵押贷款流动机制
