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1、 运达中央广场专题2011.03.29运达中央广场开发背景项目开发商湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ，注 册资金5000万元 ，涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发湖南本土开发商， 62万平米高端城市 综合体成功打造建面11万运达国际广场，涵盖国际五星级酒店（喜来登 酒店）、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊（美美百货）， 被广大高端客户认可。62万高端城市综合体占地面积137 亩，总建筑面积62万 ，配套及定位：双国际五星级酒店、国际5A写字楼，中南首席低碳 智能大宅。开发背景占地面积137 亩建筑面积62万（住宅21万 ）物业类型高层、超高层容积率4.4
2、0绿化率50%总栋数住宅6栋，总套数住宅：1079户建筑结构框剪结构开发周期约2年开盘时间预计2011年4月p 项目地址：雨花沙湾路289号（长沙大 道与白沙湾路交汇处西北角） p开发商：运达实业集团p 物业管理：长沙水木华物业管理有限p公司施工单位：浙江东阳建工集团p建筑设计单位：湖南省建筑设计院p景观设计单位：香港何显毅设计师运达中央广场基本经济技术指标基础指标高端城市综合体项目规划与定位p 规划住宅21万， 酒店、写字楼、公寓 、社区商业配套和停 车库等综合公共建筑 40万p 规划建设一栋 248.8米，63层超高 层写字楼酒店p 规划有5万国际 名品商场，商场品牌 待定；电影院，影院
3、品牌待定；W酒店瑞吉酒店写字楼公寓奢侈品店住宅21万，共6栋31层高层；户型包括：100两房、150 三房、178三房、220四房、340复式四房、486复 式六房；写字楼只接受整层出售，每层计200p住宅21万，共6 栋31层高层；户型 包括：100两房、150 三房、178三 房、220四房、 340复式四房、 486复式六房；p写字楼只接受整层 出售，每层计 2000产品构成住宅写字楼开发亮点瑞吉酒店：全球著名的度假 型奢华酒店，一个世纪前由 John Jacob Astor 在纽约创 立，以其全球最佳选址，无与 伦比的奢华享受，量身定制的 服务和精致优雅的环境闻名于 世。双五星级酒店：
4、号称中国第5家，内地第2家 拥有双五星极酒店的城市综合体W酒店：W饭店是喜达屋在购并了喜来 登和威斯汀饭店后新创的一个四星级饭 店品牌，专门为商务客人而设的设施和 服务与独立精品饭店的特点相结合，把 市场定位在一个由70%75%的个体商 务旅游者和15%20%的商务小团队客 人的目标市场。国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌，比目前美美百货规模大开发亮点p此次运达中心广场称将开长沙第二家奢侈品百货，规模比位于运达国际广场的美美百货大，并称此百货将汇集世界名品200余家，但目前奢侈品商场品牌未定。456232产品情况及价格p所有房价都统一价， 不做楼栋及层差调价,预 定价1480
5、0元/平米；p 项目内规划商业内街 ，不对外卖，由开发商 统一对外招商p装修定位：全精装装修标准：4500元/平1价格：一口价14800元/平米；住宅全精装，精装报价4500元 /平米；目前接受内部认购，收取总价10%作为定金，当天下 定可直接定房号价格区位对比分析区位比较：运达中央广场位于武广新城，地铁上盖，出入城 区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏；本项目处于城 市中心，同时自然人文景观丰富p区位：运达中央广场位 于武广新城,长沙大道与 白沙湾路交汇，地铁2 号线上盖，距离长株潭 城际轻轨3分钟车程， 距离京珠高速入口1分 钟车程，距离京广沪昆 高铁长沙南站3分钟车 程，城际交通便捷；
6、但 距离主城区较远。p对比：本项目居于主城 区内仅存的大规模滨江 区域南湖新城的中心。 拥有丰富的江景资源。 距离五一、东塘商圈近 ，是市中心稀缺地段， 未来会发展为绿色生态 景观和休闲游乐为特色 的宜居滨江区。本案运达区位交通对比：4条公交线路可达，地铁2号线无缝连接；但离城 区远，高桥大市场影响交通出行；本项目位于城市中心腹地 ，出行方便；p运达中央广场交通： 9 、148、348、503 到大桥东站；地铁2 号线；但离城区较远 ，高桥大市场运输车 辆严重影响附近交通 ；p对比：本项目位于城 市中心腹地，享受步 行一分钟到达湘江边 ，驱车一分钟到达猴 子石大桥，驱车两分 钟到达橘子洲大桥，
7、 驱车三分钟到达五一 商圈中心，六分钟到 达省政府的天然优势 。运达本案交通运达中央广场配套对比：运达国际广场内部配套定位高端，但公司实力与 其兑现性有差距；周边配套低端；本项目内部配套高端，且 紧邻三大商圈，配套非常完善，本项目胜出。自建配套设施 商 业 配 套奢侈品名店、五星级酒店周围配套 教 育 配 套华夏一中、26中、省体育职业 学校、省医药中专、广益实验 中学 商 业业 配 套高桥大市场、长沙茶市、万家 丽家居建材市场、沃尔玛、大 润发 环环 境 配 套旺旺医院 医 疗疗 配 套旺旺医院 运达配套1配套对比：本项目紧邻三大商圈，配套完善，本项目胜出。p对比：本项目位于城 市中心地段，
8、周边配 套极为完备，生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。周边配 套生活圈购物（ 商业 ）五一大道、黄兴路步行街、 红星美凯龙（贺龙店） 、家乐福（贺龙店）、新 一佳（侯家塘店）等 餐饮芙蓉国豪庭酒店、皇冠假日 酒店、鹿回头酒楼、佳程 酒店、五华酒店、长沙新 时空康年大酒店、天玺大 酒店等 银行建行黄土岭支行、农行芙蓉 路支行、长沙银行银德支 行、交通银行侯家塘支行 、中国银行赤岗支行、劳 动路邮政储蓄、浦发银 行侯家塘支行、兴业银 行 东塘支行、湘财证券 文体设 施南郊公园、橘洲公园、碧湘 门广场；贺龙体育场、 贺龙保龄球俱乐部；田 汉大剧院、市少年宫；贾 谊故居、白沙古
9、井 医疗湘雅医院、湘雅二医院、省 人民医院、省第二人民医 院、省儿童医院、长沙市 第三医院、南湖医院等 邮局中国邮政鸿翔邮政所等 学校幼儿园：天心区教育局第二 幼儿园、湖南省群众艺术 馆幼儿园、欢乐启智幼儿 园 小学：仰天湖小学、枫树山 小学、碧湘街小学 中学 ：雅礼中学、周南中学、 地质中学 大学：长沙理工大学 加油站政院加油站、芙蓉南路加油 站等保利南湖五一 商圈五一广场 黄兴路步行街 东塘商圈 本案配套2p景观资源：运达 中央广场卫浴武 广新城，自然景 观匮乏。p对比：本项目位于南湖 新城中心区，南 湖新城内部和周 边拥有丰富的自 然景观资源和历 史人文资源，是 长沙“山水洲城 ”的集中
10、体现区 域。岳麓山湖南第一 师范 橘子洲 杜甫江 阁 南郊公园 湘江风光 带 本案运达景观景观对比：运达中央广场位于武广新城，新区开发，自然环 境匮乏；本项目处于长沙“山水洲城”的中心，景观丰富且 开发完备,本项目胜出。保利国际广场凭借城市中心成熟的地段价值，山水洲城 的稀缺景观，在整体区位的综合素质上占据绝对优势项项目名称保利国际际广场场运达中央广场场优优劣对对比区位市中心稀缺地段宜居滨江区域 南湖新城中心 龙龙脉所在武广新城 高速出口 城际际交通枢纽纽位居城市中心，目前区位优势优势 明显显交通市中心密集路网公交 地铁铁二号 城际轻轨际轻轨 武广高速市中心 整体交通较较便捷周边边 配套商业业
11、、生活、教育、医疗疗 成熟配套周边边配套待完善保利国际际广场场周边边配套成熟环环境 资资源“山水洲城”集中体现现区景观资源匮乏自然景观观、人文景观资观资源优势优势 明显显保利国际广场胜出保利国际广场胜出保利国际广场胜出保利国际广场胜出区位对比分析产品对比分析p双五星级酒店p国际名品街p住宅底商规划对比：运达中央广场是城市综合体项目，虽然小区与商 业用道路隔开，但小区住宅底商影响住宅居住的纯粹性；本 项目住宅不受商业影响，居住环境更纯粹p对比：本项目分为住宅区和商务综合区，建筑形态为建 高111米至235米的超高层江景城市综合体。规划有超高层 豪宅、顶级酒店、写字楼、公寓、国际商业街区，建成后
12、将成为长沙城市化的名片。p同时取消底层商业，商业区、住宅区互不干扰，居住环 境更纯粹。运达本案规划物业形态对比：运达中央广场物业类型与本案相似，但商业 体量较大，而且一期开发住宅，商业配套能否兑现未知；本 案全部一期开发完毕，开发商实力可以兑现规划p运达中央广场场：住宅6 栋，均为31层；酒店 写字楼公寓2栋，其中 一栋为超高层63层， 建筑高度248.8米；商 业一栋6层； p对对比：本项目住宅共8 栋，地上层数最高 1+47 层，最低1+35 层 。p商务综合共3栋，分别 为B1、B2、B3栋pB1栋公寓：地上52 层 ，建筑高度158.1 米， B2 栋沿街商业：为地 上34 层，建筑高
13、度 20.2米。pB3栋酒店写字楼：地上 58 层，建筑高度约 235.3 米。本案运达物业形态运达中央广场精装修报价4500元/，但精装 标准未定，只展示八大智能系统以及科勒卫浴p八大智能系统：p户式中央空调系统：恒温恒湿p智能家居系统：远程调控室内温度 、湿度、亮度以及安防监控、语音 应答p户式中央热水系统：24小时热水p地板采暖系统：地暖pLOW-E中空玻璃：6+15+6低辐射镀 膜玻璃p食物垃圾中央处理系统：将食物磨 碎，沿水管冲走p指纹密码锁：集指纹、密码、钥匙 三重控制p智能电梯系统：业主在家中操控电 梯p精装标准：未定对于精装品牌只强 调科勒；展示了科勒的浴缸和抽水 马桶，但并未
14、做出解释说辞，目前 精装无亮点。精装品质 入户设玄关，增强私密性； 南北不通，动静分区不明显 客厅设计不利于摆放家具； 厨房餐厅动线不流畅； 卫生间、厨房门相对，风水不好； 主卫门对主卧床，风水不好；A1户型：两房两厅两卫 建筑面积100户型分析 入户设玄关，增强私密性； 南北通透，厨房餐厅动线流畅 动静分区明显； 卫生间干湿分离；B1户型：三房两厅两卫 建筑面积150户型分析 入户花园，私密性强； 动静分区明显； 客厅设计不利于摆放家具； 厨房餐厅动线流畅； 卫生间门与卧床相对，风水不好； 卧室通风采光不够好；C1户型：三房两厅三卫 建筑面积178户型分析 入户花园，私密性强； 厨房采光不好
15、； 客厅设计不利于摆放家具； 卧室通风采光不够好； 卫生间门与卧床相对，风水不好； 主卫采光差；D1户型：四房两厅四卫 建筑面积220户型分析运达中央广场园林打造主要强调种植名贵树种；保利国 际广场则强调豪宅配置：大型中心组团园林园林大型中心 水景组团 园林园林面积有限， 主要强调名贵树 种如：银杏、紫 杉、加纳利海枣保利国际广场凭借合理的规划、稀缺的超高层 的物业形态和设计合理的户型取胜项项目名 称保利国际际广场场运达中央广场场优优劣对对比规规划布局城市高端产产品与绝绝佳 江景资资源的组组合 居住环环境纯纯粹底商影响居住纯纯粹性保利国际际广场规场规划更科学宜 居物业业形态态稀缺超高层层写字楼
16、 一线线江景超高层层豪宅 酒店式公寓超高层层写字楼五星酒店保利国际际广场场开发发商品牌能 够兑现规够兑现规 划户户型本身设计设计合理 功能完备备 私密性强 通风风采光好 舒适度高部分户户型设计设计存在缺陷部分户户型设计设计存在缺陷园林 豪宅配置：大型中心 水景组团组团园林强调调名贵树贵树种运达的园林打造较较好，但只靠 几颗颗名贵树贵树来吸引客户户，显显 得较为较为小气产品对比分析保利国际广场胜出保利国际广场胜出保利国际广场胜出保利国际广场胜出推广展示分析运达中央广场推广力度较弱，推广主打城市综合体， 画面调性无豪宅感产品推广对比分析报广、户外、网络条， 全部一张画面，主打城 市综合体但项目价值点较少推广节点：3-15 体验中心开放3-16 体验中心开放3-18 60万高端城市综 合体3-31 60万高端城市综 合体本项目的推广以形象为主，区域与项目形象分阶段相 继出街，建立项目形象作用明显产品推广对比分析项目报广推广节点：3-19
