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1、Page 1湘银星城 第6栋高层户型定位配比建议湘誉公司营销策划部2011年6月Page 2一、前期规划高层公寓户型配比定位回顾二、株洲高层公寓市场情况三、本案客户需求分析四、本案第6栋高层公寓户型配比建议前期规划高层户型配比定位回顾1234567项目一期前期规划图89101112131415楼栋示意编号户型面积比例2+1房85-9515%三房95-13080%四房140-1605%高层户型配比：Page 4 1、2栋处于临街位置，空气质量和噪音是劣 势。从销售角度考虑，建议做小户型：A、B 户型做紧凑型三房（100-110），C、D户 型做“2+1”房（85-95）。 3、4、5（即本文6#
2、）栋处于中间位置，但 东侧为安置小区，因此建议视野开阔的A、B 户型做舒适型三房（120-130），F户型做 “2+1”房（85-95），其他户型则做紧凑 型三房（95-115）。 6栋处于正南中部位置，A、F户型视野都比 较开阔，因此建议A、F户型做舒适型三房（ 120-130），B、C、D、E户型做紧凑型三 房（95-115）。 7栋紧临水系景观，花园洋房一览无余，A户 型视野开阔，景观位置绝佳，建议做四房（ 140-160）。B户型做舒适型三房（120- 130），C、D户型做紧凑型三房（105- 115） 。ABCDABCDEFABCD前期高层户型布局情况株洲高层公寓市场情况1、高层户
3、型销售情况 株洲各高层楼盘成交好的单位多集中在： 73-98平米两房、100-120平米紧凑型三房、120 -140平米舒适性三房； 中小户型成交量较大，四房以上成交普遍较慢。2、三房基本占据50%以上，二、四房为辅 从户型配比来分析，多数楼盘都是以三房为主力 户型，以两房和四房为辅，五房仅庐山春天曼 城有少量，复式房型仅城市风景有少量。3、100平米以下紧凑实用型三房成就市场新需 求 从户型面积来分析，一房在50平米左右，两房 在80-100平米之间，三房在100-150平米之间， 四房在150平米以上，五房在170平米以上。同 等面积的两房和三房相比，两房显得宽敞舒适， 三房则显得紧凑实用
4、，相比之下，紧凑实用型三 房更为客户所接受。株洲高层市场情况：项目主力户型套数比去化率尚格名城6期三房（99-124）64%80%华晨国际3期三房（130-148）62%98%城市风景3期三房（110-122）79%100%庐山恋2期一房（44-80） 三房（118-135）55% 29%93%山河锦园1期三房（110-140）74%90%曼城三房（135-145）58%98%天泉一品三房（121-137）65%100%海韵天城2期三房（100-138）55%100%山水国际三房（132-140）56%95%经世皇城三房（118-143）68%100%户户型面积积（平米）套数户户型比率二房84
5、.837215%三房99.1112627%99.815412%100.45368%124.7112627%四房141.695412%尚格名城香榭丽舍高层户型配比情况：市场代表项目户型参考香榭丽舍户型面积相对较小，三房99-125是项目的主力户型区间，户型 方正、通透，实用率较高。尚 格 名 城 香 榭 丽 舍城 市 风 景城市风景户型设计包括一房、二房、三房、四房、五房及复式，其中以三房90-143 为主力户型，户型方正、通透，阳台和飘窗设置是其主要户型特色。庐 山 春 天 流 金 岁 月香榭丽舍户型面积相对较大，三房130-145是项目的主力户型区间，户型方 正、通透，双阳台设计。从4月26
6、日至6月1日间，来访客户中高层需求客户最多，达167批，其对产 品面积需求情况如下：本案客户需求分析需求面积100以下100120120140140160160以上来访批数（ 批）81255191分析：1、市场研究表明，一段时期内株洲高层户型仍然是三房为主，两房、四房为 辅，并且基本都倾向于紧凑型户型需求；2、但随着房产新政的实施，限购、限贷的逐步落实与深化，经济实力可观的 首次置业者渴望一步到位解决居住需求，另外改善型需求者渴望居住得更为舒 适；3、目前株洲市场上高层公寓产品类型有两级分化现象，以迎合经济实力有限 客户与改善型需求客户两大类群体的趋势，如湘江名都、华晨御园，这些项目 在核心优
7、势较大的区位布局舒适大户型，并试图博取较大溢价空间；根据本案第6栋综合情况来看，位置优势异常突出，完全具备因位置优 势从而优化户型来产生较大溢价空间的潜力，所以建议采取能有效区 隔本案其他高层产品及周边市场供给的错位定位方式，一方面就目前 来访客户而言，确实存在这方面的需求（上下两户打通、单户功能面 积过小舒适性不够、平层空间层次感不强等市场声音）；另一方面， 因量少，则需求精，所以在户型功能结构上可以多做些文章，增加感 性功能空间，深化情趣享受，迎合小众需求。 6号栋周边绿化优势显著，特别是朝南的楼间 距开阔、景观视野无可匹敌，就本案目前规划 现状而言，其他楼栋以后都难有这样的优势， 因此为
8、迎合市场中高端需求，该楼栋价值应高 调显化，方不至辜负本次总规方案调整过程中 各位同仁的付出； 建议：优化户型功能，增加感性功能空间， 在平面上追求舒适性，在纵向上追求空间立体 感； 底层架空，建筑层数31层，限高100米；6栋户型面积（m）套数2+1100-11031*2=62舒适型三房140-15031*2-20=42舒适型四房160-18031*2=62复式250-27010平面上中间两户 做舒适型三房， 结合部分（约10 套）复式，复式 不一定只布局在 顶层，可以布局 到顶部几层100110的 2+1型两房舒适型四房160 180平米双进门设计、2700转角弧形窗 依据一：根据相关机构
9、长期对市场的跟踪分析 ：小高/中高层产品拥有大阳台、大凸窗等设计 的户型比较受欢迎。而空中走廊式的户型和双进 门设计在长沙不多见。 依据二：根据对客户市场调研，能够体现生活 品质和档次的户型设计颇受喜爱。意义：极大限度地提高项目的档次和 附加价值，从而与竞争对手相比具备 更多优势。相关户型感性元素打造参考错层户型设计在这个行业里，最根本的原则就是把最基本的东西做得更好。我们并不是要比较谁的花招更多，而是要尽力把基本功做到家。创新正是以更新更好的方式来表现人们习以为常的东西。物业的元素不外乎房间、大堂、园林，关键是你如何重新布置这些元素。当你做的努力令人们觉得更舒适并留下正面的印象，那你就能获得
10、真正的成功了。史蒂夫永利拉斯维加斯之父蝴蝶谷名苑博林诺福特酒店 蝴蝶谷名苑位于深圳市西区，距机场30分钟车程 ，距罗湖火车站仅20分钟车程；项目接近中国国 际园林及花卉博览会的会场，自然资源优越。 博林诺福特酒店从 05年10月开始试营业，经营 相当火暴；而住宅部分于06年12月1日入市，1个 月内售罄。 该项目是酒店拉升住宅价值，同时也是户型做到 豪华极致的典范之作。项目概况住宅占地面积：4160平米 建筑面积：24635.83平米 楼 座展示：63 均价：35000元/平米最高价：50000元/平米总套数：63套感性元素注入类似项目参考案例 200380，户户独园，做到真正的空中别院。 大
11、型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在每一个角 落，空间与自然步调完美合谐，并特设厅卧落差使布局更随意。 平层跃式厅3.8米，居住空间3米。舒展，宽敞的阔绰大户空间。 蝴蝶谷专梯专户的私有电梯也特设指纹识别，语音提示和可存贮记忆等功 能的高端电子设备，一切为业主安全独有私密着想。 无电梯间，空间更合理化应用无公共走道，最大化的增加建筑使 用率； 户型座北朝南，户户南北通透，单户各拥自有园林； 180度的环型花园布局，园林穿插于内分离客饭厅与起居空间， 自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。 蝴蝶谷外形线条不拘一格， 三面全景花园，唯一单墙，让完整美景无阻隔侵入视觉，窗 窗有景，270园博园空中观景； 极富变化的建筑内在，决不雷同，复式厅高5米； 为保证业主的私密性和安全性，蝴蝶谷全封闭式管理，周界围墙均安装红外对射系统， 公共区域安装摄像头、实现闭路电视监控和记录； 感应式智能门禁管理系统具有对门户出入控制，记录进出信息； 防盗保安、报警等多项功能，杜绝外来人员随意进出； 半地下通风的开敞式车库设计将自然风、阳光导入车库，立体绿化引导自然、清新的空 气吹散了停车场中的沉闷,特备的母子车位为家庭来客、提供多一份细致。Page 19Thanks!
